北京10家中介將新供12萬套房不漲價 長租公寓運營模式及競爭格局...

　　近期，中介租賃行業頗不平靜。我愛我家前副總裁職務胡景暉辭職，引發網友對長租公寓強烈關注。此後，北京住建委介入，10家中介承諾將新供12萬套房不漲價。據悉，近幾年，房屋租賃市場發展迅猛，2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元。長租公寓市場發展前景廣闊，房地產中介、房地產開發商和酒店運營商、創業類企業都在試水長租公寓。長租公寓的「混戰」越發激烈，2017年5家長租公寓企業陣亡，目前排名靠前的長租公寓有YOU+、魔方、泊寓、冠寓、優客逸家。

　　長租公寓市場發展前景廣闊

　　「長租公寓」，又名「白領公寓」，「單身合租公寓」，是近幾年房地產三級市場一個新興的行業，是將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。

　　流動人口和畢業大學生是住房租賃市場的主力軍，流動人口伴隨著城市化率的提高已經出現放緩趨勢，而伴隨著房價太高，越來越多年輕人加入租房群體，租賃市場需求規模大，供應規模還在起步階段，發展前景廣闊。

　　根據中商產業研究院的統計，2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元，租金人口接近1.6億。預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元，租賃人口達到2億；2025年租金成交總額有望達到3.2萬億元，租賃人口達到2.5億。

　　數據來源：中商產業研究院

　　在市場發展前景廣闊的長租市場，中國長租公寓運營模式及競爭格局分析又是怎樣的呢？

　　一、長租公寓運營模式

　　中國租賃市場目前處於快速發展期。創業類企業、房地產中介、房地產開發商和酒店運營商都在試水長租公寓。不同的參與主體以其自身的資源及優勢介入長租公寓市場而形成對應的運營模式。

　　模式一：房企從開發到運營的全周期

　　相對於買賣時代的高盈利高流轉來說，眼下長租公寓能帶來的收益並不可觀，但隨著房地產市場發展到後半場，市場空間巨大以及能夠帶來持續現金流的長租公寓對房企來說仍然是戰略性布局的重要方向。

　　1、拿地建設是開發商提供租賃房源的重要渠道

　　隨著國家大力推進住宅租賃市場建設，各類包含租賃用房的土地推向市場。開發商可以通過公開招拍掛獲取租賃住宅用地並進行開發建設，這也成為有別於其他市場主體的進入方式。未來，這些地塊將提供大量的可租賃房源，並且涵蓋更廣泛的客戶群體。

　　2、從開發實力到物業設施經驗，開發商都具備較高的起點

　　首先，擁有多年開發經驗的開發商對客戶的居住需求和偏好有著深刻的了解，在此基礎上打造的產品更容易得到市場的認可。其次，在拿地以及自身擁有的存量物業優勢使得開發商更容易獲取房源。再者，利用集團企業的背景，將大大降低融資成本。

　　未來，伴隨著越來越多的租賃住房用地入市，積極拿地開發的房企也將成為長租公寓市場的核心力量。萬科泊寓、龍湖冠寓等等均已佔領了一定的市場份額，甚至已開始產品升級，在探索中不斷發展。

　　資料來源：中商產業研究院

　　模式二：中介/房地產服務商承租後分租的新「二房東」

　　鏈家自如、我愛我家相寓等中介背景的長租公寓也是重要的市場參與者。房地產中介直接接觸房東和租客，對市場有著更為深刻的了解，同時具備豐富的用戶數據積累，有助於高效獲取分散式房源和推出更加契合客戶需求的產品，進而快速擴張。

　　模式三：獨立公寓品牌經營靈活

　　獨立的品牌公寓是長租公寓市場最為活躍的組成部分，多個優質公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資，迅速跑馬圈地，擴大規模。如YOU+公寓、優客逸家、青客公寓等。雖然缺乏資源優勢，但利用自身靈活的經營思路和方式，往往能夠在某些細分領域做出特色，形成競爭優勢。

　　如YOU+公寓致力於建設創業者之家、蘑菇公寓鎖定白領群體、蜜柚公寓純粹專注於女性客群等等。如此種種特色優勢的打造離不開團隊對細分市場的敏銳嗅覺、團隊高效的執行力、商業模式的適應性，再加上精細的產品打造和對成本的良好把控，將共同助力品牌公寓在市場競爭中獨樹一幟。

　　模式四：酒店線下精準運營

　　連鎖酒店與長租公寓在諸多方面都存在對標性，在存量物業獲取、標準化管理和服務、品牌溢價能力等方面優勢明顯。華住酒店旗下城家公寓、亞朵酒店旗下繽潤亞朵、鉑濤集團的窩趣公寓、如家旗下的逗號公寓等已紛紛布局。酒店集團與其他運營主體相比，更擅長線下精準運營——每一個產品以合理的成本放在合適的位置，每一項服務精準的提供給特定的客戶，運營效率具有先發優勢。

　　同時，可以和母公司共享開發資源、營銷體系、IT系統等、低成本獲取物資；藉助母公司的力量，融資成本也會相應降低，在經營過程中減少試錯次數。當然，酒店背景的長租公寓也有自身的劣勢，比如相對於中介轉型而來的運營主體更難以獲得分散性的房源，相對於房企資金獲取優勢不足等。

　　模式五：網際網路和金融巨頭各顯神通

　　隨著支付寶正式推出信用租房模式；中國銀聯與瀋陽、武漢籤署住房租賃服務平臺合作協議；京東成為北京住房租賃市場支持平臺合作方；建設銀行深圳分行聯合房企推出可租賃房源，開發了「按居貸」等20多項住房租賃金融產品……自帶金融和網際網路光環的行業巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。預計後續還將有更多極具影響力的主體進入市場，加速租賃市場發展變革。

　　1、支付寶——租賃平臺

　　租客在支付寶平臺初步了解房源後，就可以預約帶看，繼而實現線上電子籤約，通過支付寶在線支付房租等。對租客來說，支付寶租房最大的特點在於真房源、憑芝麻信用分免押金、按月交租。在未來，對於惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，並計入對方的芝麻信用租房檔案。

　　對於長租公寓來說，支付寶因其便於解決實名認證、真房源、誠信及信用認證等難點問題以及涵蓋金融支持、生活服務等多項功能，能夠為長租公寓業務帶來巨大支持，二者具有天然的合作屬性，長租公寓亟待搭建或正在進行中的IT系統，都會與支付寶產生千絲萬縷的聯繫。

　　2、銀行——金融支持

　　「租購併舉」提出後不久，敏感性極高的銀行聞風而動，積極投身租賃市場建設。建設銀行深圳分行與招商、萬科、星河等11家房地產公司以及比亞迪、方大集團等11家企事業單位籤署房屋租賃戰略合作協議，宣布正式進入深圳住房租賃市場。目前建行已與房企籤署了5481套住房租賃權轉讓協議，房源均為精裝修新房，租戶可在線租房。

　　此外，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款「按居貸」，為租戶提供純信用貸款用於租房，貸款享基準利率，最快1個工作日放款。「CCB建融家園」首批推出的長租房源潤達圓庭，已經租賃一空。而建設銀行與星河合作推出的星河榮御，是深圳市場上唯一的整體長租社區，未來租戶可以向深圳建行申請「按居貸」個人住房租賃貸款，用於支付其本人的長租租金，租金一次性進入開發商帳戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%-3.96%之間，低於目前的個人住房按揭貸款基準利率。

　　銀行擁有更低的資金成本、強大的資金整合能力和多元化的金融服務，對於離不開金融支持的住房租賃行業來說至關重要；各地政府積極搭建的住房租賃服務平臺將會是未來租賃市場中的基礎環節，而中國銀聯、京東等基於金融、網際網路、大數據優勢與政府進行合作。諸如此類的新興力量將會從營銷、金融、運營等方方面面對市場產生深遠影響，並帶動住房租賃市場加速發展。

　　二、長租公寓競爭格局

　　伴隨長租公寓的「混戰」越發激烈，洗牌和重組不可避免。或因經營管理不善，或因擴張房源資金需求，或因巨大的消防事故，五家長租公寓企業/品牌在2017年陣亡，成為行業蓬勃起勢期的一段歷史。

　　資料來源：中商產業研究院整理

　　在短短幾年間，我國的長租公寓行業發展十分迅速，而規模化的品牌也逐漸形成。長租公寓品牌榜單前十的長租公寓品牌分別為：YOU+、魔方、泊寓、冠寓、優客逸家、包租婆、自如友家、蛋殼、窩趣、紅璞。

　　資料來源：中國銀河證券研究院中商產業研究院整理

　　近日，北京市房地產中介協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業負責人參加，共同承諾落實「三不得」要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。長租公寓牽動了上萬租房人的心，這是民生之所在。近幾年，政府鼓勵租售並舉，大力發展租賃市場，長租公寓野蠻生長。目前政府積極引導，長租公寓將健康持續發展。

（文章來源：中商產業研究院）

(責任編輯：DF350)