來源： 風財訊
編者按：2019政策調控業績成色幾何，2020「黑天鵝」之下企業如何應對？伴隨上市房企2019年度業績陸續披露，風財訊【直擊財報季】特別欄目，多維解讀200家品牌房企的「2019成績單」。
首創置業總裁鍾北辰
撰文 | 王迪 來源 | 風財訊
2018年11月，剛剛履新首創置業總裁的鐘北辰亮相某城市運營時代發展峰會，站在燈光熠熠舞臺之上，他開玩笑地說：如果把你裝進一個麻袋裡，扔到北京、合肥、杭州等城市，解開麻袋，你還能分清自己在哪裡嗎？
人無我有，才能在群雄逐鹿的地產江湖中爭得一席之地。近年來，首創置業試圖在文創產業、城市更新、產業園區等領域拓顯國企區別於它人及城市騰籠換鳥的底色，用他的話來講：「老瓶」裝「新酒」，讓「新酒」更有意思。
3月23日晚間，首創置業公布2019年全年銷售額。鍾北辰也上交了上任一年以來首份完整的成績單。年內集團實現籤約銷售金額人民幣808.1億元，同比增長14.4%；實現營業收入207.86億元，同比減少11%；歸屬股東淨利潤21.22億元，同比增長約10%；基本每股收益人民幣0.43元較2018年基本每股收益人民幣0.45元有所下滑。距離千億的約定有所止步，成績總體而言，差強人意。
值得關注的是，合營企業在發展方面取得階段性進展。在叩響千億之門的進途中，首創置業也在通過一系列增肌、減脂、活血的方式打通國字頭房企的謀變之路。
增肌：毛利率漲7個百分點 新設華東分部 聚焦城市產品圈層生意
鍾北辰說，首創現在不叫自己開發商，而是房產商，希望更多地轉型到城市更新中來。在飽受轉讓項目股權、發債融資等諸多爭議後，拓新成為2019年的主旋律。
公告顯示，2019年，首創置業實現營業稅後毛利率約33%，與2018年26%的毛利率相比增加7個百分點，主要原因是本期物業開發銷售業務毛利率升高。資產總額達人民幣1852.7億元，其中，流動資產為人民幣1553.78億元，非流動資產為人民幣298.92億元。
此外，公允價值變動收益從4.1億元減少到1億元人民幣。投資性房地產估值的主要受商業地產項目估值影響，略有微降。
首創在創新方面曾未止步，即便是謀變前路仍有荊棘。不論是鍾北辰在擔任首創鉅大董事會主席時創新電商平臺「鉅MAX」，建立可持續資本循環平臺，亦或是擔任首創置業總裁後推出一系列加快文創、城市更新及長租公寓等新領域布局的組合拳。文創業務、高科技產業地產、租賃住房在年報中被視為三大創新業務。
2018年4月以來，首創置業從原本的「住宅+商業」業務延伸到地產開發、資產管理、文創及產業地產、私募基金、長租公寓等多個方面。
不過知易行難的是，風財訊根據年報計算顯示，房地產銷售業務收入為155.7億元，雖然有所減少，但依然在主營業務中佔據壓倒性優勢。佔7.7億元的投資物業租賃收入增加了49%。
2018年營業佔比
鍾北辰曾透露，2018年到2022年，首創置業將在園區建設、產業投資、內容深度上形成三個持續遞進的業務結構，目標到2022年實現文創產業投資面積為100萬平方米。目前首創置業的文創項目已經儲備了19個，預計2020年會達到60萬平方米，爭取達到100萬平方米。
事實上，首創置業也在依靠一些新鮮血液改變企業拿地重心。在城市圈方面，風財訊特別注意到其將原有的上海分布擴展為華東分部。其他7個分部分別為北京分部、天津分部、成渝分部、其他分部、奧特萊斯業務分部、其他投資性房地產分部及土地一級開發分部（包括棚戶區改造）。
首創置業給出的解釋是，隨著江蘇、浙江等華東地區房地產銷售業務範圍的逐漸擴大，本集團將上海分部以及原包含在其他分部中的江蘇、浙江等公司的業務統一由新設立的華東分部進行管理，而在對外交易收入中北京仍舊佔據重要位置，佔比為30.94%。
事實上，立足北京，鍾北辰希望首創能走到全國，2019年新獲二級開發項目22個，總建築面積778.9萬平方米，總投資額人民幣355.5億元，截至2020年1月住宅業務新進入東莞、廈門、寧波和鄭州等市場，新獲昆明市滇中新區長水機場項目，規劃總建築面積177.6萬平方米，主要聚焦三大城市圈及潛力型強二線單核城市。
減脂：騰挪出售部分股權 弱化國外交易
在房企轉型進入「深水區」，品牌化、差異化已成為攻城略地、群雄逐鹿的重要利器，而產品及規模就像天平上的兩端，只有同時「加力」才會保持有效平衡。
與2018年強投資、衝規模與快周轉不同的是，2019年，首創置業的步調顯然慢了下來，去庫存、降槓桿，優化結構配置。
據年報披露，首創置業在2019年間擁有包括昆明、天津、佛山、杭州朗園、成都、廈門附屬公司100%股權，廈門首置翔發房地產開發有限公司、昆明崑侖首置部分股權。此外，首創置業還收購崑山市廣盛100%股權、重慶昂迪建設工程有限公司100%股權、北京西朗園文化發展有限公司80%股權；出售並持有的北京天城永元置業有限公司50%股權，北京金谷創展置業有限責任公司（49%股權），以天津瑞和置業有限公司為平臺，共同開發武清2 – 2號地塊房地產項目等。
通過一系列舉措，首創置業試圖通過一系列合營「斷臂」及去「粗」取「精」優化其項目的結構，實現分攤市場性結構性風險。
在城市圈及產品圈雙圈優化之外，在對外交易收入方面，首創置業明顯減少了海外業務規模。早在2014年，首創置業就曾從立足國內、投資海外市場，牽手電商、試水網際網路金融服務，積極謀變，2019年在這方面的業務已經有明顯回縮。
年報顯示，本公司及其主要子公司的業務多數位於中國。二零一九年度，集團自其他國家的交易收入為人民幣為546.2萬元，比2018年946.8萬元下降42%。二零一九年度，自土地一級開發分部一位客戶取得的營業收入為人民幣1,087,739,000元，佔本集團營業收入的5.2%。
在城市全方面，三大核心城市圈實現籤約額人民幣715.3億元。佔比近90%；其中大本營京津冀地區實現籤約額人民幣490.4億元，佔比達60.7%，長三角地區籤約額同比增長156%。
增肌及強骨自然離不開「奶粉」及「糧食」。截至報告期末，集團擁有土地儲備總建築面積1,661萬平方米（本公司權益面積1,076萬平方米），土地儲備總地上建築面積1,242萬平方米（本公司權益面積801萬平方米）。土地儲備總建築面積中，約88%為發展物業，12%為投資性物業。
活血：花式擔保融資疏通「任督二脈」 隱形利潤待價而沽
企業如同一個有機體，除了增肌、減脂之外，作為身體機能暢通有無的活血顯然不可或缺，首創置業也多次透過資本手段調節債務結構。
2018年首創置業曾高調喊話：「2020年首創置業要達到1400億元，重回到行業前30強」，在2019年末，鍾北辰在接受風財訊的獨家專訪時曾表示，要把負債率控制住，降低槓桿，也符合國家的大政方針，不會片面地追求規模，會保持適度的規模，「800億就很好，我們重在有質量的發展。」（獨家對話④ |鍾北辰：舊瓶裝新酒，首創的「首創」）
誠然，走得穩顯然比走得快更加受人青睞。所以，在規模及負債面前，選擇需要一種平衡。據公開數據顯示，2019年下半年以來，首創置業先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金約300億元。
年報實現，2019年，首創置業總負債為人民幣1432.28億元,，較2018年的1315.16億元微漲8%。其中，流動負 債為人民幣692.62,69億元，非流動負債為人民幣739.66億元，股東權益為人民幣420.4億元，負債率為77.3%，較去年下降0.2個百分點。
2020年以來，首創置業陸續通過美元票據、配股計劃、公司債等方式籌措資金近90億元。僅2019年下半年，首創置業先後通過ABS、公司債、中期票據等多種方式籌措資金約300億元。
風財訊梳理年報發現，首創置業成功落地首單債轉股，實現權益融資人民幣10億元。截止二零一九年底，公司存量債務加權平均成本僅為5.39%；雖然應付票據及一年內到期的非流動負債有微漲，但是，短期債款為17.18億元，較2018年的27.49億元下降37.5%。
2019年全年，首創置業的融資動作均用於償還現有債務，以及個別用於項目開發建設，其中不計負債、計權益的永續債是其最為主要的選擇。
據年報披露，首創置業擁有Central Plaza根據中期票據及永續證券計劃，通過興瀚資產、華鑫國際信託、華澳國際信託、發行債權融資計劃、中期有限票據等共14項。今年3月17日，首創置業為北京西黃村新城合作項目10億借款提供連帶擔保。
除了藉助外在力量，首創置業也在融資方面打造「內生力」。首金資本定位首創置業旗下金融平臺，主要投向地產開發、資產管理、文創及產業地產、私募股權、海外地產等五大基金方向。據伽瑪智庫統計數據顯示，2019年首創置業的短債借款佔比達到26.5%，長期借款佔比為73.5%。短債較2018年略有減少。
（數據來源：企業發布，伽馬智庫蔡豔平整理）
年內，首金資本投資住宅、商辦綜合體、文創園、集體用地租賃住房等項目11個，地產開發及資產運營項目總資產規模逾人民幣300億元。此外，2019年應收帳款達到52.19億元，同比增加24%；其他應收款約223億元，同比增加44%；存貨達到859億元，相較於2018年增加13%。這也意味著在接下來的2020年在收入增加方面首創置業依舊有較為足夠的砝碼。
鍾北辰曾說，首創置業之於他而言，最棘手的問題仍然在棘手，就是如何把企業做好、做強、做大，在市場上有更大的競爭力。這個不存在棘手的問題，而是對我個人以及管理班子和首創置業最大的挑戰。
前有原首創董事長劉曉光打下穩固「江山」做依靠，首創曾以325.1億元的銷售額衝至行業23位，後有前任首創置業總裁唐軍建立的平穩增長做基礎，在鍾北辰的帶動之下，首創置業被視為「站在巨人的肩膀上行走」的國字頭房企。2020年開年，受疫情影響，各大企業延遲復工、線下售樓部關閉、成交量大打折扣，它又會如何面對千億險灘？
▼200家品牌房企2019財報速覽解讀