1991年8月，擁有紐約的心臟和靈魂——帝國大廈的普魯敦斯保險公司，做出了賣掉這座大廈的決定。上世紀80年代房地產經營在美國一度成為流行的淘金手段，然而很快就隨著經濟泡沫崩碎，現已風光不再。
帝國大廈籌建於1929年。美國長盛不衰的牛市帶動了建設摩天大樓的熱潮，到那年9月，曼哈頓已經建成大約二百棟摩天大廈。金融家約翰·拉斯科博和杜邦公司董事長皮埃爾·杜邦決定建造世界上最高的建築，捲入了這場爭奪天際霸權的競爭。他們投入1600萬美元來購買地皮，再準備投資4400萬美元來建造這座預計高達一千英尺、八十層左右的帝國大廈。
1931年4月，1058英尺的帝國大廈建造工程已近尾聲。這座在紐約市中心的大廈，設計簡潔優雅，與以前摩天大廈那種層層疊疊的古典裝飾不同，它的大理石外表全部採用筆直的線條，去除了飛簷或其他飾物的累贅。坡度平緩的尖頂使大廈看上去比實際高度還要高。帝國大廈建成後，當務之急是尋找承租者。而當時美國經濟正處於大蕭條時期，商人們都在削減辦公費用，很少有人需要租賃新的辦公大樓。相反，卻不斷有人因生活陷入困境而上到這座摩天大廈跳樓自殺。最終，一張七英尺高的稜形網眼組成的護欄終於建成了。
很明顯，帝國大廈正瀕臨破產，僅僅是因為約翰·拉斯科博和皮埃爾·杜邦公司雄厚的資本才勉強維持。在開業後的19個月裡，大廈的損失已高達420萬美元。1933年1月，負責管理這座大廈的阿爾弗萊德·史密斯的總會計師給紐約市稅務及評定委員會寫了一封令人抑鬱的信：我們的業主「儘管已投資2350萬美元但卻顆粒無收。」他要求減輕捐稅，從而避免大廈倒閉所可能引起的風暴。紐約市政府早已將大廈的估定價值從4200萬減到4000萬美元，史密斯的總會計師請求再次降低大廈的估定價值從而減少應繳納的稅款。紐約市將估定價值又削減到3400萬美元。更重要的是保險公司同意在1935年3月1日前不會取消大廈的贖回權，因為他們實在沒有興趣去佔有一個在經濟危機中日益蕭瑟，只剩下一個空殼子的摩天大廈。到1936年，紐約市已經將大廈的估定價值削減到2800萬美元，這比建造大廈的成本還要少1200多萬美元。此時大廈的42至80層都還是空的。拉斯科博在經濟危機的重壓下終於做出了加快帝國大廈重組的決定，但無人願意充當買主。
租期留下了隱患
1950年，約翰·拉斯科博去世前聲稱，誰能先拿出5000萬美元，誰就將是帝國大廈新一輪的擁有者。隨後幾年裡，羅傑·史蒂文斯以5150萬美元買下帝國大廈，並以1700萬美元的價錢將大廈的地皮賣給普魯敦斯投資公司。1961年夏天，勞裡斯·維恩和哈利·海爾姆斯雷打算買下大廈，但他們拿不出那麼多錢。於是要求普魯敦斯保險公司作為第三方參與交易。他倆用6500萬美元買下大廈，然後再以2900萬美元的價格賣給普魯敦斯公司；但是普魯敦斯公司必須將帝國大廈整個租給他倆，而對於普魯敦斯公司的巨額投資，兩人將付給該公司投資總數的百分之七作為每年的租金；雙方還同時商定了有關大廈折舊的問題。租期到底要籤多長時間呢？勞裡斯·維恩提議籤30年，附帶三個21年的續約，總共93年。但是勞裡斯·維恩雄心勃勃的女婿彼得·莫汀卻認為這段時間還不夠長。「那讓我們再加21年吧。」哈利·海爾姆斯雷回覆說。最後，普魯敦斯公司同意了這個長達114年的合約。大廈每年將給勞裡斯·維恩和哈利·海爾姆斯雷帶來1100萬美元的巨額利潤。
普魯敦斯公司雖然擁有著大廈，對於大廈的操作卻沒有發言權，也不能直接分享它的利潤，無論大廈的價值漲到多高。但是沒有一個人會想像得到，勞裡斯·維恩和哈利·海爾姆斯雷在這場交易中，設置了一個會在三十年後爆炸的定時炸彈，並引發了房地產業一場不體面的爭鬥。勞裡斯·維恩對帝國大廈進行了重新裝修。帝國大廈燈火通明的新形象令那些派克大街上剛剛崛起的新型玻璃幕牆大廈也黯然失色。到1981年，帝國大廈租賃率迅速回升到98.5%。而且，每年還有近兩百萬人參觀瞭望臺。有一些人來這裡結婚，還有一些來這裡揮灑愛人的骨灰。大部分人都是通過這座最有名的大廈來了解曼哈頓。帝國大廈是一個流行的文化標誌，也是工業的一種標誌。哈利·海爾姆斯雷和勞裡斯·維恩努力讓大廈繼續為公眾所矚目，他們經常會用不同顏色的彩燈裝飾大廈樓頂。
橫井英樹爭奪帝國大廈
1986年夏天，美元對日元的兌換率從一美元兌換260日元下跌到兌換150日元，這抬高了日本商品在美國市場上的價格。日本財政廳採取降低利率的辦法來維持經濟增長，日本的工商業像呼吸新鮮氧氣一樣大量吸收廉價外來資金，並投入到股票市場和房地產業中去。從1986年到1989年，日本的房價提高了兩倍。正是在這一時期，對於日本商人來說，美國房地產廉價得驚人。隨著日元對美元的兌換率翻了一番，美國的高樓大廈仿佛全部以半價拋售一般。日本投資者開始搶購夏威夷的旅館、洛杉磯的辦公大樓、佛羅裡達州的網球場等。僅1988年一年，日本投資者就購買了總價值達100億美元的美國地產。到1991年，達到770億美元。日本買主意識到這是一個千載難逢的好機會，紛紛購買高水準的著名建築。
橫井英樹作為一名億萬富翁，他最有價值的資產——坐落於東京心臟地區的新日本賓館，是議會成員、親王皇族等常常光顧的地方。這塊地皮的價值一路飆升至十億美元，而賓館的總價值達四十億美元，它成為橫井英樹致富的基石。日本國內房地產價格的失控使他具備了巨大的海外市場購買力。一座英國城堡或一座法國城堡的價格不過幾百萬美元。於是橫井英樹囑託常年在歐美旅遊的女兒中原喜子作為自己的耳目，多方收集海外市場信息。喜子相中的第一座城堡是倫敦郊外的泰姆公園。幾個月後，喜子在英國南部又看中了另一座城堡——朱比特山。橫井英樹看過照片後都同意了。喜子用160萬英鎊買下了該城堡。此後橫井英樹胃口大開，他買下了蘇格蘭久負盛名的標誌性建築——九十居室的格萊乃普城堡。在西班牙的巴塞隆納郊區買下了菲爾格拉宮殿。在法國，橫井英樹名下的日本產業公司一氣購買了九座城堡。
橫井英樹急切渴望加入日本人在美國房地產市場上的逐獵競爭。在買下了離曼哈頓不遠的長島冷泉港一座白色城堡後，他又讓女兒看看如何買下世貿中心，並詢問紐約廣場旅館、洛克菲勒中心的行情。但很多令橫井英樹垂涎的目標根本不出售。
1991年春，橫井英樹偶然從報上一篇文章看到帝國大廈正在拍賣的消息，他趕忙打電話給女兒。文章報導了帝國大廈業主——普魯敦斯保險公司授權所羅門兄弟經紀公司代理大廈的拍賣活動，要價四千萬。「真是便宜，」橫井英樹對女兒說。喜子把這消息告訴她的丈夫、法裔美國人雷諾瓦。那年夏天，雷諾瓦正在芝加哥從事市場推廣工作。雷諾瓦打電話向所羅門公司詢問，公司把競爭描述得相當激烈，並建議投標最高價四千一百萬。橫井英樹同意了。所羅門公司把報價告訴了帝國大廈長期承租者彼得·莫汀，想讓他再抬高競標價格。然而莫汀已無能為力，他曾向另一位承租者海爾姆斯雷的夫人利昂娜提出聯手競標帝國大廈所有權的建議，但遭到斷然拒絕，理由是長達一百多年的租約保證了他們對大廈的長期使用權，所有權實際上也掌握在他們手中，競標與否只是一個名義問題。所羅門公司打電話給雷諾瓦說：「你在競標中獲勝了。」1991年8月21日，即喜子過完46歲生日第二天，橫井英樹把錢匯給了喜子。
普魯敦斯公司經過反覆計算，推斷沒有一個理性的投資者會為了獲得每年百分之七點五的微薄租金，而將大量資金凍結到2076年。對這個看來十分荒唐的投標者必須進行謹慎的審查。普魯敦斯保險公司經紀人裡奇決定親自會見喜子夫婦。喜子遞給裡奇一本相冊，裡面有很多歐洲城堡的照片：「這些是我父親收藏的城堡。」雷諾瓦說：「帝國大廈將會是嶽父的另一件收藏。」但裡奇還是隱約感到某種不安，他讓所羅門公司派人到東京調查喜子的家族，得到了有關喜子父親的真實情況：這個名叫橫井英樹的神秘的億萬富翁，在資金方面應該是有保障的，但1982年曾有33名顧客死於他東京新日本賓館大樓裡。他因此被捕，被判失職罪。裡奇覺得絕對不能把大廈賣給這樣的買主。喜子打電話告訴父親交易失敗了，橫井英樹火冒三丈，怒吼道：「買不到就別想回日本！」雷諾瓦通過由喜子夫婦控股的E.G.股份公司，最後還是以四千萬美元達成了交易。1991年11月27日，E.G.股份公司在名義上擁有了帝國大廈。橫井英樹得意非凡。儘管長期租約使得每年的回報到不了總投入的百分之五，但這和賺錢不是一碼事。
誰是真正的擁有者
1993年4月，喜子和雷諾瓦在紐約著手創建一系列海外控股公司。喜子控制的這家名叫N.S.1991的信託公司，信託海外受益人是喜子和橫井英樹控制的日本產業公司。1994年6月，即橫井英樹入獄還不到兩個月，喜子和雷諾瓦就與美國房地產巨頭唐納·川普籤署了合營帝國大廈的最後協議。這個合作聯盟，由喜子夫婦創立並控制的這家信託公司和唐納·川普新控股的唐納·川普帝國大廈合作公司共同管理。喜子和雷諾瓦監護下的帝國大廈的地契轉交給了這個新的合作聯盟。這個聯盟的日常經營管理全都依靠川普，如果川普能把利昂娜·海爾姆斯雷和彼得·莫汀驅逐出帝國大廈，那麼他50%的帝國大廈股份就會驟然變成一個聚寶盆。
橫井英樹家族成員從報紙上得知了喜子與川普的這場交易，十分震驚。在監獄的橫井英樹要兒子裕彥採取一些措施。董事會上，橫井英樹的兒子邦彥、裕彥一致要求對紐約發生的事情進行調查，如果有必要，就提起訴訟。到底誰是帝國大廈的擁有者呢？邦彥和裕彥沒有在父親的保險柜中找到答案。他們僱用的調查員帶回了一些資料。據調查員報告，有關美國的文件顯示，日本產業公司絕對沒有擁有或控制帝國大廈。——帝國大廈的擁有權是通過一連串令人迷惑的海外公司，最後歸屬於一個名叫「曼島」的信託公司。兄弟兩人終於發現，這家信託公司的受益人，是喜子與橫井英樹共同控制的日本產業公司和中原喜子本人；但是當橫井英樹去世後，喜子就將是惟一的受益人。是喜子從橫井英樹手中竊取了帝國大廈嗎？還是橫井英樹一開始允諾她但後來改變了主意？裕彥和邦彥兄弟倆經過詳細考查，證明喜子是以違規的方式在運作。這種違規運作，除帝國大廈外還包括美國另外兩座房產，四座在英國的房產，八座在法國的房產。
川普擇機發難
公眾印象中的帝國大廈，和現實中作為一座辦公大樓的帝國大廈，往往是有很大差距的。到二十世紀90年代，這種差距變得更加巨大。在各個樓層中的上班族，每天面對這座老舊的大廈，有種沉悶甚至令人窒息的感覺。蘇西·史密斯三十來歲，作為哥本哈根聯盟——帝國大廈二十多年的老租戶的董事長助理，她打電話給大廈經理，抱怨說線纜從天花板掉了出來，整個大廈重新安裝的窗戶在暴風雨中會漏進雨水。幾個月後，史密斯又提出大廈的老鼠問題。當她聽說唐納·川普參與買下帝國大廈後，給他寫了一封信，威脅說如果不解決問題，她就要組織租戶們開展鬥爭。
川普接到信，馬上打電話約史密斯晤談。這天，史密斯要求川普巡視一下整座大廈，而不只是它的望塔，「你的紐約明珠看起來很像一塊煤球。它太噁心了。」川普答應會幫助她，並挑動說，利昂娜一分錢也不肯投入到帝國大廈，她只想從大廈刮錢。史密斯回去後，起草了一份請願書，並把請願書發給了利昂娜。「作為帝國大廈的租戶，我們對在您管理下所提供的安全和服務很不滿意。」她開始趁上下班坐電梯的時間向人們徵集籤名和支持。她還找到過去曾使用過的一些示威標牌，把上面的文字替代成「打倒利昂娜」，然後把自己撰寫的新聞稿發給數十家雜誌。新聞稿把帝國大廈描述成了地獄。她抱怨搶劫事件層出不窮，無家可歸者在走廊閒逛，等等。新聞稿還說，兩天後在帝國大廈前將發動一場租戶的請願示威活動。史密斯邀請記者到場，她的新聞稿最後寫道：「這是急需大家幫助的呼聲。」
在集會前35分鐘，主管帝國大廈的海爾姆斯雷經紀人公司派了兩個人來到史密斯的辦公室，並搶奪史密斯示威用的請願書。史密斯向川普匯報了她與兩人的對抗。川普對此非常感興趣，他請人在史密斯的辦公室安裝了一個偷拍鏡頭。直到這時，莫汀才清醒地意識到川普正在準備對付他同利昂娜的長期租賃合同。
1994年12月，莫汀收到一封發信人為川普帝國大廈股東聯盟的信。信中寫道：「我們作為帝國大廈的所有者，特此通知你們在租賃中負有以下義務。」信中列出了唐納·川普指使律師和工程師組成的審查團對帝國大廈租賃狀況審查結果報告。這一報告共71頁。川普羅列了大廈的防火和安全系統存在隱患，及嚴重的鼠災問題。他指責莫汀和利昂娜沒有依照租約合同將大廈像一座頂級辦公樓那樣維護，致使「大廈的租戶們面臨著日益嚴重的遭搶劫的危險。」這封信最後總結說：「依據租賃條約第十九條，你們必須在1995年3月前進行改正。如果你們不能及時改正，業主將會依照租約第十九章及相應的法律條文考慮終止租約。」
川普——這個世界上最垂涎帝國大廈的人——正在著手搶奪帝國大廈。彼得·莫汀對在法庭上打敗川普有必勝信心，但在這場動蕩中，巨額代價使管理大廈的兩大合作方利益損失殆盡。1995年2月，川普向紐約州法院提出起訴，要求終止莫汀和利昂娜的管理權。莫汀回擊了川普。這年5月，他在紐約州高級法庭控告川普、橫井英樹、中原喜子和雷諾瓦，控告川普主謀，並協同他的合作夥伴發起了一場違法的不計後果的攻擊，其用意在於剝奪他和利昂娜在租約下的合法權利，加劇了現有租戶們的恐懼，影響了原告的租賃收益，並要求一億美元的賠償。
爭奪還在繼續
1995年11月，日本產業公司向法國法庭控告喜子夫婦非法轉移城堡地契。喜子到法國應訴。法庭認為喜子夫婦確有犯罪嫌疑，法國司法機構對待嫌疑犯比較嚴厲，喜子被禁止與丈夫通信聯繫。1997年11月，雷諾瓦被美國政府引渡回法國受審。
1997年1月，利昂娜的丈夫海爾姆斯雷病逝，從此，共同租賃帝國大廈並交往過半個世紀的兩大房地產集團之間的矛盾加劇了。利昂娜決定不再同彼得·莫汀對話。海爾姆斯雷留下大約17億美元遺產，他的夫人利昂娜接過管理大權。她要求對彼得·莫汀律師事務所的帳戶——該帳戶平時用來支付帝國大廈租金和各種帝國大廈的支出費用——實行聯合籤名。此事被拒絕。利昂娜·海爾姆斯雷所持的63.75%的股份遠遠大於彼得·莫汀的所有股份。然而莫汀在訴訟中說，因為利昂娜的獨裁、不可理喻和違規行為，造成了海爾姆斯雷經紀人公司管理的日益無能和混亂，致使公司不能有效監督帝國大廈的管理。
在川普的指揮下，幾乎每星期都有一支由工程師組成的檢查團對大廈進行檢查。在兩年的時間內，帝國大廈維修部部長查爾斯整天疲於勞作，他不得不一次次陪同大廈的律師對川普的控訴做出法庭申辯。法官終於厭倦理睬這些房地產巨頭之間的爭鬥了。1997年夏天，彼得·莫汀和利昂娜·海爾姆斯雷把川普最得力的盟友史密斯所在的公司哥本哈根聯盟趕出了帝國大廈。莫汀和利昂娜二人最終也意識到雙方在法庭上的廝殺對於大廈的發展有百害而無一利，建立對抗川普的統一戰線對雙方都是有好處的。1997年12月，他們共同發表了一份聲明，宣布雙方解決了所有紛爭。
喜子夫婦也終於很不情願地同意將他們對帝國大廈的擁有權轉交給橫井英樹。1999年3月，雙方的律師們聚集在巴黎，準備做出最後的決定。關於財產的分配問題，他們同意橫井英樹的繼承人(喜子除外)將得到帝國大廈和法國的城堡；喜子和雷諾瓦將得到英國的城堡，長島別墅，曼哈頓公寓和七百五十萬美元的現金。
另外，如果唐納·川普成功終止租約的話，他們還可分得帝國大廈的部分利潤。這樣，唐納·川普在帝國大廈就換了一個合作夥伴，他認為，他和新的合伙人將可集中力量終止租約，前景可觀。