元旦剛過，有兩組跟武漢相關的重要數據傳來，值得關注一下。
一個是，近日，武漢大學、華中科技大學、武漢理工大學、華中師範大學、中南財經政法大學等在漢部屬高校（雙一流高校）發布了2020屆畢業生就業質量報告。各大部屬高校畢業生留漢就業創業比例進一步提高，薪酬也同步正向變化。
另一個是，去年武漢新建商品房成交20.12萬套，其中，新建商品住房成交17.54萬套，面積1961萬平米，位居全國城市住房銷量第一位。
如果把建設用地比作麵粉，那麼商品住宅就是麵包，而更多願意留在武漢就業創業的大學生們，無疑是吃麵包的人。正是這些繼續增加的吃麵包人，是這個城市經濟社會發展的活力、實力和吸引力。
房地產市場也一直被認為是武漢社會經濟發展壓艙石的作用，特別是疫情後時期。那麼這塊壓艙石誰搬來的？很明顯，懷揣安家夢、手拿高收入的留漢人才越來越多，至少劇透了武漢樓市未來5年甚至更長的成色不錯。
或許，全國頭部品牌房企，持續重倉武漢的邏輯中，也有這樣的判斷在裡面。
01
在漢部屬高校畢業生近3成留鄂就業
實際上，在漢雙一流高校一共7所，還包括中國地質大學、華中農業大學，這兩所高校的近幾年對武漢、對湖北的人才貢獻也逐年遞增。本文從數據易獲得性出發，暫只討論其中5所高校的情況。
從5所高校統計數據可以看出，在多方共同努力下，他們的2020屆畢業生就業率雖受到疫情等因素的影響，但大體保持穩定。
湖北省對畢業生的吸引力並未減弱，五所名校畢業生的首選就業地均是湖北省。
其中，華中科技大學、武漢理工大學、中南財經政法大學2020屆已就業畢業生選擇湖北的佔比超三成。華中科技大學首選湖北的本科畢業生佔比33.91%，比2019年大幅提升6.89個百分點，首次留鄂比例超過30%，首次超過廣東位居首位。
各高校已就業的2020屆畢業生中，研究生比本科生留在湖北的比例更大。例如，武漢大學留鄂的兩類學生佔比分別為32.6%和25.6%，武漢理工大學為38.84%和29.51%。
有市場分析人士透露，在漢省屬、部屬高校本科、研究生畢業生留鄂、留漢比例更高，普遍超過一半。
平均薪酬方面，儘管2020年就業壓力較大，但幾所高校調查發現，就業學生待遇大多有所增長。
華中科技大學2020屆本科畢業生籤約月薪平均值為10136.75元，2019年這一數據為9448.85元。
該校本科畢業生2020年籤約月薪7001-8000元的佔比17.39%，籤約月薪8001-9000元的佔比12.08%，籤約月薪9001-10000元的佔比11.11%，籤約月薪≥15001元的佔比到達19.32%。
2020年底，武漢市相關部門曾透露，當年1-11月份，武漢市新增繳納社保的大學畢業生人數超過26萬。
具體區域中，東湖高新區尤其值得關注：當年新增留漢大學生9.52萬人，其中不僅包括本地和國內高校畢業生，還有帝國理工大學、利物浦大學等國際知名高校畢業生，海外留學生回流效應明顯。
02
」青春之城「吸引優秀人才」孔雀留漢舞「
如果關注5所在漢部屬高校本科畢業生2015年以來的留鄂（漢）就業比例變化，我們會發現更多有價值的信息。
目前在漢部屬高校關於本科畢業生就業地的最小統計口徑，一般只到省、直轄市級別。由於武漢「強省會城市」的重要地位，本科畢業生留漢比例，只會略低於留鄂比例，差異不會太大。
根據對相關數據的觀察，筆者得出下面這幾個結論。
首先，在就業去向方面，在漢部屬高校近些年畢業生到東部地區就業的比例逐年下降，到中西部地區就業的比例逐年上升，留鄂工作的畢業生佔到三成左右。
例如，武漢理工大學從2017屆本科畢業生開始，湖北就是排在第一位的就業流入地；其次，在就業行業方面，各部屬高校在製造業、科學研究、信息傳輸、軟體和信息技術服務業領域就業的學生增加。這和大武漢（含光谷）的主導優勢產業布局，高度契合。
再次，各高校碩士、博士研究生留鄂（漢）的比例普遍高於本科畢業生，並且逐年遞增，優秀人才「孔雀東南飛」現象得到改觀。
以華中科技大學為例，2020年畢業研究生就業總人數為7552人，留鄂2976人，佔比為39.4％，其次為廣東省、浙江省、北京市、上海市和江蘇省。留鄂人數持續增長，其中留漢人數2727人，較去年增長395人。
這些數據背後，是湖北、武漢對畢業生的吸引力越來越強，經濟發展迅速，就業機會多，待遇逐年提升，讓武漢成為名副其實的「青春之城」，吸引更多優秀人才」孔雀留漢舞「。
「青春之城」的意義可以這樣理解：大學畢業生作為社會「萌新」，工作、紮根在武漢，在為自己追求更美好生活享受的同時，還為增強產業創新活力、增加城市人口總量、優化微老齡化的人口結構，貢獻了自己的年青力量。
03
武漢樓市長期看人口，也看人才吸引力
人口人才是區域經濟和各行各業興衰的根基。其中，大學畢業生作為人才體系中的代表。他們既是各個城市經濟發展的貢獻者，也是當地樓市的強有力消費者。
在房地產行業有一個廣為採用的經典分析框架，就跟人口人才相關，即「房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融」。
按照「人隨產業走、人往高處走」的邏輯，我國人口人才正持續向大城市及大都市圈集聚，人才價值日益凸顯，以武漢為核心的長江中遊城市群，尤其呈現如此特徵。
近幾年湖北處於國家中部戰略發展的支點，隨著長江經濟帶建設，武漢市「百萬大學生留漢就業創業」工程不斷推進，大學生落戶條件更寬鬆，可以以優惠價格買房或租房，可以在更好的孵化環境裡創新創業……地區經濟實力不斷增強，大大吸引了畢業生就業武漢、服務湖北。
恆大地產研究院曾聯合智聯招聘發布了《2019年最具人才吸引力城市100強》，榜單上，武漢名列第12名，前面11個城市分別是：上海、深圳、北京，廣州、杭州、南京、成都、濟南、蘇州、天津和重慶。
總趨勢上，超6成人才流向五大城市群，2019年長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中遊城市群人才流入佔比分別為23%、14%、13%、7%、7%。
作為二線城市或新一線城市的實力派，武漢人才淨流入佔比呈上升趨勢。
武漢2016-2019年人才淨流入佔比分別為-0.3%、0.0%、0.8%、0.1%，2017年由負轉正。
2011-2019年武漢常住人口增量平均為16萬人，常住人口保持較高增長。
根據
武漢市委組織部公布的數據，2017-2019年新增留漢大學生共109.5萬人，提前兩年完成2017年確定的五年達到100萬的目標。
有專家認為，武漢欲建設國家中心城市、長江中遊城市群核心城市，關鍵靠人才和產業。在大中國城市愈演愈烈的「搶才大戰」中，武漢表現優異，接下來不妨將大學生留漢工程升級為人才留漢工程，廣泛吸收各類學歷指標以外的優秀人才，以「闢門籲俊」實現「惟楚有材」。
04
房子是生活必需品，需強產業、穩房價留人才
各大高校畢業生對於就業地的選擇邏輯一致，即人隨產業走，人奔待遇去，而房子是他們的生活必需品。
2020年受疫情影響，武漢房地產市場承壓明顯。但是在降低預售門檻、社保補繳等一系列精準紓困政策推動下，從5月開始，積壓的置業需求開始強力釋放，全年新建商品住房成交17.54萬套，居全國城市住房銷量第一位。
並且，整個市場的剛需自住特徵明顯：90-120㎡戶型成交佔比最大，1-2萬元/㎡的項目最好賣，「大學之城」洪山區、「就業之城」東湖高新區的銷售套數最多。
如果按照大光谷口徑測算，包括輻射的光谷東葛店、紅蓮湖板塊，則穩居武漢市第一，是目前最旺盛的樓市熱土。
其根本原因是，目前東湖高新區總人口已經接近200萬，遠超過《東湖國家自主創新示範區總體規劃（2010-2020）》中規劃的150萬人口。2019年，光谷20-44歲人口佔比達51.4%，本科及以上學歷從業人員佔比達到64.5%。
而根據武漢市老齡工作委員會辦公室發布的2019年武漢市人口老齡化形勢分析，東湖高新區的老齡化水平只有9.58%，遠低於全武漢市21.43%的水平。
擁有這樣的年輕化、高學歷人口結構優勢之外，光谷區域「光芯屏端網」產業鏈造富能力強，房價收入比值關係合理（大約為8），容易落戶紮根，並且光谷人帶眷係數比較高，留住一個人往往帶來一家人。
因此，光谷的樓市比較活躍，幾乎能自成體系。
不難發現，人口的年齡結構會影響房地產市場的供需結構。人口年齡結構越年輕，新房市場的增長空間越大。
根據《武漢統計年鑑2018》和《上海統計年鑑 2018》的數據顯示，2017年，武漢 18-34 歲共有 218.6 萬人，佔戶籍總人口的 25.61%，較上海市（17.8%）高出7.81個百分點。
同時，來自鏈家的數據， 我國購房人口年齡主要分布在 25-44 歲。從 2010-2017 年， 武漢 25-44 歲人口佔戶籍總人口的比例穩定保持在33%左右。購房人口特徵與城市人口主要年齡段群體高度匹配。
鏈家發布的《2020中國大學生職住觀報告》報告顯示，高於半數的大學生認為結婚必須要有房子才有安全感，房子仍然是生活必需品。47.67%的大學生認為擁有首套住房在25歲-28歲，近一半大學生期望購買的首套住房面積在90-120平米之間。
上述事實足以說明，武漢不僅人口結構年輕，並且比較穩定，年輕人才還在淨流入，武漢未來房地產市場需求的基礎穩固，增長空間與潛力不可小覷。
只不過，相比較之下，武漢在優秀大學生人才留存度上與上海、北京的差距明顯。
對中國管理科學研究院《中國大學評價》課題組組長武書連發布的「2019中國大學排行榜」 TOP10 高校的畢業生本省就業率數據進行對比分析後發現，武大和華科兩所武漢高校的畢業生本省就業率，僅略高於吉林大學，人才流失較為嚴重。而其他七所高校畢業生的本省就業率均在 40% 以上，上交和復旦兩所上海高校的畢業生本省就業率均超過 70%。
2019年中國TOP10高校畢業生本省就業率情況
（圖源：《人口視角下的武漢房地產市場發展潛力研究》）
這將極大地限制未來高質量人才所帶來的財富效應向房地產市場的輻射能力。
人才落戶就業創業是因，置業追求更好生活是果。
武漢如果在打造主導產業競爭優勢，提升人才待遇、優化人才友好型環境、穩房價穩預期等方面，繼續使勁，可能會更大程度發揮優質人才所帶來的財富效應，以及向樓市的輻射能力。
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平臺介紹
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