探秘門頭溝「史上最牛豪宅」 中駿綠洲莊園每棟別墅售價將超過1億元；項目背靠山坳，目前多數已完工
4月1日，「門頭溝最貴豪宅」中駿綠洲莊園預售證獲批，其39棟獨棟別墅面積為1366—2201平米，獲批銷售的最高限價從8.3萬元—8.9萬元/平米不等，保守估計每棟別墅售價都將超過1億元。
對這個六環外的山溝裡的「億元級別墅」，多位業內人士都表示「不了解」。記者在多次撥打該項目的售樓電話均無人接聽後，4月10日來到門頭溝現場一探究竟。
現場
歐洲宮殿式別墅戒備森嚴
在北京市住建委批准的預售證上顯示，中駿綠洲莊園位於門頭溝永定鎮萬佛堂村雙塔。4月10日，記者先坐地鐵1號線到終點站蘋果園，再轉乘959路公交車經過28站後，來到了白道子村。
下車後兩邊是茫茫荒地，難見別墅群的蹤跡。在詢問多位本地居民後，記者沿萬佛堂上山走了15分鐘，在一個不起眼的山坡下才發現中駿綠洲莊園的身影。
項目背靠一個小山坳，有近30棟獨立的白色歐式獨棟別墅，多數已完工。記者目測每棟建築均為3-4層樓高，門前有高聳的歐式圓柱、挑空大堂及旋轉式樓梯的設計；而在別墅群之中，一棟已完工的如歐式宮殿般的廣場建築十分奢華，預計是該「億元級別墅」的私家會所。
此時，從項目施工現場內走出一位手持對講機的黑衣男子阻止了記者拍照。他自稱是開發商中駿公司負責安保的工作人員。他表示，項目已開發多年，但還未正式開始銷售，售樓處也不設在此處，公司已將別墅身後的山林買下，一律禁止拍照。
記者近日多次撥打中駿綠洲莊園的售樓電話，都無人接聽或被掛斷。「我們銷售人員都集中到上海總部培訓了。」記者以顧客身份諮詢時，中駿工作人員在電話裡表示，目前還不接待任何顧客。
前世今生
原名「長安一號」，開發商「低調」
中駿綠洲莊園開發商為北京中駿地產。北京市工商局網站顯示，北京中駿房地產開發有限公司註冊於門頭溝區，成立於2002年4月，資質證書情況為四級，法人為中融集團董事長倪召興。據中融集團官網介紹，其萬佛堂村的項目被命名為「長安一號」，總建築面積約15萬平米，佔地407畝，規劃依山而建79棟「歐式行宮」。
「我們沒有專人對接媒體，北京項目找北京公司了解。」中融集團位於上海總部的工作人員如是說。但當記者向中駿詢問項目推售信息時，工作人員表示採訪應找總部。截至4月12日截稿前，中融方面未給出回應。
記者隨即向門頭溝區域內的在售樓盤打聽該項目。「大家都不太清楚，也沒去看過。」華潤門頭溝項目潤西山相關人員表示，本希望中駿的別墅能先開盤拉高區域的定位，但它遲遲未能入市。
北京市住建委批准的預售證顯示，中駿綠洲莊園的建設工程規劃許可證為2006年取得，為(門)建字0178號，而該項目預計2013年底入住，開發時間長達8年。
在中融集團官網上，一篇署名北京中駿房地產開發有限公司高舉的文章指出：「2004年11月倪召興親自選定了北京西山定都峰下的一塊別墅用地並定名為『長安一號』，2005年1月，該項目取得土地證，同年底，該公司和門頭溝政府調整了土地出讓合同。」
資料顯示，2004年北京中駿還曾在門頭溝開發「定都山莊」，佔地面積27萬平米，規劃建築面積為89100平米，容積率僅為0.31，為225棟獨體別墅和2棟功能會所，單棟建築面積300—500平米。
據另一位已離職的門頭溝某開發商透露，在多年前門頭溝區政府的招商引資中，上海中融集團拿下了大體量的地塊，但由於土地等手續問題一直沒有搞定，使得中駿綠洲莊園「建築工地」的狀態持續了好幾年。
疑問
門頭溝上億豪宅能否暢銷？
針對中駿綠洲莊園的低調和神秘，亞豪機構副總經理任啟鑫表示，豪宅營銷類似於奢侈品營銷方式，即「要讓大多數人知道，但只有少數人能擁有」，甚至很多時候只讓圈層內的人知道就夠了。
「能夠購買每套5000萬元以上房產的人群十分有限。」任啟鑫表示，豪宅價值基礎是地段和產品本身的質量。單純從居住角度看，300平米已足夠，而會購買2000平米住宅的顧客，必定是看中房子的附加值，滿足小圈層人群的額外需求，如收藏、私人會所的商務洽談等。
記者了解到，即使是北京傳統的高端別墅區，市場上主打上億元的超大別墅也很少見。目前在售的高端別墅中，遠洋LAVIE5000萬元/套起，珠江紫宸山3000萬元/套起，金科王府2450萬元/套起，而在嚴峻的調控壓力下，頂級別墅的銷售壓力都在加大。
然而，門頭溝板塊從來都不是別墅的主流板塊。在2011年之前，門頭溝區的房地產市場一直處於接近靜止狀態，連業內人士也幾乎要將其遺忘。據亞豪機構提供的一手房成交數據顯示：2010年門頭溝樓市的總銷售套數為8套，2011年截至7月11日，區域的銷售套數為31套，當時門頭溝只有一個在售的商品房項目綠島水岸，均價為22000元/平米。2011年下半年，麗景長安(樓盤資料 業主論壇)和華潤潤西山、潤景公館(樓盤資料)的開盤才使市場關注度有所提高，目前主打精裝小戶型的麗景長安成交均價為20167元/平米，華潤潤西山成交均價為21082元/平米，別墅為3.4萬元/平米。但由於樓市整體低迷，門頭溝樓市仍然沒有迎來銷售的熱潮。今年一季度，門頭溝區域所有項目，總共僅賣出14套房源。
北京房地產業協會秘書長陳志表示，豪宅的實際成交價格還需接受市場考驗。「開發頂級豪宅不能著急賣，尤其北京目前已經不再以任何名義批准別墅用地」。
北京一豪宅項目的開發商也告訴記者，億元級豪宅的銷售周期一般都需3-5年，這對開發商的資金鍊是一大挑戰。
本版採寫/新京報記者 自曾暉 劉狄（新京報）