北京、上海、廣州、深圳四大一線城市，由於先天優越的歷史基因、有力的政策支持、堅實的產業基礎形成強大的人口虹吸效應，持續的人口淨流入帶來強勁的消費需求，支撐起過千萬平米的存量商業面積。
由此，北上廣深的零售商業項目存量和增量情況一直是商業地產人關注的焦點。
2019年已過半，北京上海廣州深圳的存量商業到底有多少呢，下半年又有哪些值得注意的項目入市，筆者就銥星雲商數據來梳理梳理，供行業參考。
一、北京
據銥星雲商資料庫統計，截止到2019年上半年，北京現約有存量商業336個，面積約為1956萬㎡。
近10年來北京零售商業項目開業情況如下圖所示：
圖表製作：銥星雲商
2019年上半年，北京市約有3個共17.6萬㎡商業開業，具體項目如下表：
圖表製作：銥星雲商
首創奧特萊斯二期項目增加了多種業態形式，涵蓋時尚零售、大型餐飲、京東超市及萬達院線，與現有一期奧特萊斯形成優勢互補；豐臺區的兩個項目中，馬家堡新薈城經同昌盛業由華冠天地改造而來，NTP新城廣場則是新鴻基地產在內地開設的首家社區型購物中心。
據銥星雲商不完全統計，2019下半年，北京約有10個共64萬㎡的零售商業入市，值得注意的有這3個項目：
1、芳圓裡ID MALL
預計開業時間：2019年12月
位置：朝陽區東四環中路189號東四環與廣渠路交匯處
項目簡介：中信資本打造的芳園裡idmall由原美羅城改造而來。項目毗鄰北京朝陽CBD核心商圈，坐擁大郊亭城市生活圈;商業面積約15萬㎡;整體共7層，地上五層，地下二層，停車位約1000個。
2019年6月12日，項目舉行招商發布會，其中baby international blu 國際藍孩、Kidsland 凱知樂、Starbucks 星巴克、McDonald 麥當勞、AIMER KIDS愛慕兒童、Adidas KIDS 阿迪達斯、EF 英孚教育、童畫森林、上井、葫蘆娃一家人、漢拿山、南鑼肥貓、牛吾牛等18家品牌現場籤訂了入駐合約。
2、龍湖長安天街
預計開業時間：2019年四季度
位置：門頭溝區長安街S1號線R1號線上岸站
項目簡介：項目商業建築面積7.35萬㎡。龍湖北京長安天街為龍湖商業在北京布局的第四座天街，根據龍湖集團的「空間即服務(SAAS)」戰略，長安天街自身定位於「生活舒享空間」，其整體建築綠量覆蓋面積達40%以上，擁有室內超大花園式的視覺體驗，同時採用螺旋向上的空間建築設計，布局了「空中村落」特色主題區域，從多個維度彰顯「西時區·享生活」的品牌主張。
2-4層採用開放式內外雙街並行設計，移步換景充滿律動，給予了消費者更多的購物選擇。龍湖北京長安天街自持商業面積5.2萬平方米，共有五大主要業態：時尚&零售、餐飲&場景、家庭&親子、娛樂&運動、生活&社交，長安天街通過Lifestyle的趣味混搭，使超過155個品牌被有機的結合在一起，其中有超70%的品牌均為首進門頭溝，不管品牌的先進性還是消費體驗程度，都會滿足門頭溝民眾所需，引領新一輪的消費升級。
3、路勁世界廣場
預計開業時間：2019年9月
位置：昌平區地鐵南邵站
項目簡介：路勁世界廣場位於昌平集中生活區，是路勁地產集團傾力打造的區域首家一站式時尚生活體驗中心。為呈現精緻的生活體驗，路勁世界廣場攜手國際化設計團隊，打造卓越室內外建築，通案運用方與圓的碰撞，為廣場增添時尚韻律，力求營造舒適的時尚購物環境。7萬平方米商業體量，匯集國際品牌商家、特色餐飲、娛樂休閒為一體，演繹新一代都市品質生活模式。據了解，已入駐品牌商家有：保利高端速鉑影院、麥當勞、蘋果、華為、oppo、物美、鑫天秤座量販式KTV、樂友等。
二、上海
據銥星雲商資料庫統計，截止到2019年上半年，上海市現約有存量商業440個，面積約為2330萬㎡。
近10年來上海市零售商業項目開業情況如下圖所示：
圖表製作：銥星雲商
2019年上半年，上海市約有15個共80萬㎡的零售商業入市，其中上海新天地廣場招商非常亮眼，其定位「新女性潮流社交目的地」，商戶中首店比例達到三成，包括16家中國大陸首店和11家上海首店，從地下二層至地上七層，消費者都能「偶遇」不同的驚喜。
各開業項目具體信息見下表：
據銥星雲商不完全統計，2019下半年，上海約有58個共400萬㎡以上的零售商業入市，不過，這麼大的體量，即使是魔都，許多項目估計已經做好延遲開業的準備了。
預計開業的項目中值得注意的有以下6個：
1、 南翔印象城MEGA
預計開業時間：2019年12月
位置：嘉定區滬嘉高速與陳翔路交匯處、軌交11號線陳翔路站
項目簡介：上海南翔印象城Mega商業建築面積20.6萬㎡，B1至L6共7層，項目定位全業態生活方式中心，將引進超過450家品牌，涵蓋時尚零售、餐飲場景、生活社交、娛樂文化、家庭親子、健康休閒等，其中包括多個首進中國或首進上海的品牌。永輝Bravo超市、開心麻花劇場、奧林匹克賽事級真冰場、CGV影院、Meland兒童樂園等主力店已入駐。
2、浦江萬達廣場
預計開業時間：2019年12月31日
位置：閔行區永寨路與魯南路交匯處西北150米
項目簡介：浦江萬達廣場為閔行區第2座萬達廣場，也是上海第8座萬達廣場。商業建築面積為10.65萬㎡，項目地下一層為超市、步行街。一層零售餐飲，二層主打兒童樂園，三層IMAX影院、四層餐飲。規劃中，萬達依然用自己的產品線來填充主力店：萬達百貨、院線、大玩家、大歌星。
3、 經緯匯
預計開業時間：2019年9月
位置：寶山區地鐵7號線南陳路站上蓋
項目簡介：經緯匯總建築面積25萬㎡，商業面積10萬㎡，消費定位主打年輕的新中產家庭和大學生群體，項目計劃9月底正式營業。據悉，保利國際影城、優衣庫、海底撈、MG魅格KTV、喜茶、TimHortorns、漢堡王、華為、丁當樂園、弘毅國學、悅寶園、糖紙等多家知名商戶已籤約入駐。
4、龍湖閔行天街
預計開業時間：2019年12月
位置：閔行區劍川路1100弄(劍川路地鐵站向西200米)
項目簡介：上海龍湖閔行天街龍湖閔行天街融合了購物中心、WELL辦公、創業孵化、長租公寓、文化藝術中心、鄰裡中心等物業形態，實現了TOD模式一站多能的空間升級，項目商業建築面積為9.4萬㎡。引入星軼影城、永輝Bravo、舒適堡等時尚品牌進駐。
5、森蘭花園城
預計開業時間：2019年年底
位置：浦東新區張楊北路與洲海路交界處地鐵6號線洲海路站上蓋
項目簡介：森蘭花園城為外高橋集團股份聯合招商蛇口打造的約29萬㎡體量的大型商業綜合體，商業體量為8萬㎡，集高階時尚、主題餐飲、創意街區、藝術場景於一體。
項目分為上下5層(地下1層至地上4層)，匯聚了餐飲、百貨、零售、影院、醫療、培訓、電玩等複合型業態，已有永輝超市、星軼影城、COSTA、愛嬰室等人氣品牌入駐。
6、九亭金地廣場
預計開業時間：2019年9月
位置：松江區地鐵9號線九亭站
項目簡介：項目總建築面積31.5萬平方米，商業面積8萬平方米，緊鄰地鐵9號線九亭站。九亭金地廣場為集購物中心、商業街區、商務辦公、精品酒店、城市公寓為一體的大型區域綜合體。引進了CGV影院、永輝Bravo超市、優衣庫、言幾又等主力店品牌和喜茶、樂樂茶、TimHortons、星巴克臻選店、Bunlife等品牌。
三、深圳市
據銥星雲商資料庫統計，截止到2019年上半年，深圳市現約有存量商業301個，面積約為1344萬㎡。
近10年來深圳市零售商業項目開業情況如下圖所示：
圖表製作：銥星雲商
2019年上半年，深圳市約有5個共16萬㎡的零售商業入市，全部是2-5萬㎡的小體量社區商業，各開業項目具體信息見下表：
圖表製作：銥星雲商
據銥星雲商不完全統計，2019年下半年，深圳約有34個共251萬㎡以上的零售商業入市，增量商業賽道異常擁擠，大於8萬㎡的區域型項目有11個，佔了下半年開業總體量的56.5%。
11個區域級購物中心中福田區佔兩席：OneAvenue卓悅中心一期和大中華·HUA廣場;寶安和龍華各有3個項目開業;龍崗和光明各有1個項目;尤其值得注意的是宏發商業的兩個大仟裡。
至於各項目能不能如期開業，且讓我們拭目以待。
預計開業的項目中筆者選出以下9個顏值實力兼具的項目，下面就具體了解一下她們:
1、 深圳One Avenue卓悅中心一期
預計開業時間：2019年9月12日
位置：福田區彩田路與福華路交匯處
項目簡介：OneAvenue卓悅中心位於深圳福田CBD核心地段的崗廈片區，項目分為兩期打造，一期建築面積18.6萬㎡，350間店鋪，2500個停車位;二期建築面積10萬㎡。
整個項目以mall+開放式街區的複合型建築空間呈現，由一條800米的中央大街和東西南北四大商業區組成。
建築形態上，One Avenue 卓悅中心由4個mall+1條大街+2個獨棟組成，為集中式商業與開放式街區的有效結合。
其中長達800米的「中央大街」貫穿項目南北，這也是項目商業部分英文名稱「OneAvenue」的由來，是項目建築一大亮點。CGV藝術主題影院、瑜伽品牌舒適堡Physical、華南首家珍庭潮菜酒家、植藤、樂忻經典、隱廚、小山東老家、大無燒肉及網紅美食蔡瀾點心、陶陶居、喜茶HEYTEA、祿鼎記、姜虎東烤肉、陳鵬鵬鵝肉店等。
2、 寶安大仟裡
預計開業時間：2019年12月24日
位置：寶安區寶安大道和海城路交匯處
項目簡介：寶安大仟裡是70 萬㎡ 新生代城市綜合體——宏發QCC前城的核心商業，建築面積逾16萬㎡，項目與地鐵1號線坪洲站A出口無縫對接，是集購物、休閒、娛樂、餐飲、健康、文化、社交等七大功能於一體的都市情景體驗場。
寶安大仟裡規劃了約6000㎡的親子農莊，用寓教於樂的方式促進親子交流體驗。包括萌寵天地、兒童閱讀兩大主題空間;3000㎡體驗式非物質文化遺產展覽館;驚險刺激的旋風滑梯等。深圳首家雙巨幕式劇場影院——金逸影城、永輝超市、保時捷體驗店等已入駐。
3、 光明大仟裡
預計開業時間：2019年9月28日
位置：光明區松白路與長春路交匯處
項目簡介：光明大仟裡是91萬㎡光明新區地標——宏發天匯城的重要核心商業，建築面積約15萬㎡，項目舉步直達地鐵6號線、緊鄰13號線。深圳首家雙巨幕式劇場影院——金逸影城、華南首家Jack& JonesULTRA概念店、廣東首家永輝超市旗艦店、深圳首家海底撈智慧餐廳及adidas深圳首家二代SWC系列直營店、UNIQLO、MUJI、UR、CHARLES&KEITH、ME&CITY快時尚品牌、美妝品牌SEPHORA等已入駐。
4、紅山6979
預計開業時間：2019年12月
位置：龍華區騰龍路與中梅路交匯處東側
項目簡介：紅山6979是華僑城與招商蛇口聯合推出的「風尚生活」商業綜合體，包含了32座獨棟商業街區、4棟公寓、3棟寫字樓以及酒店等，形成了一個獨特的開放式購物街區。
商業面積約10萬㎡，引入主力店有位於紅山地鐵站東側，建築面積約1.2萬㎡的深圳龍華首家演藝館，與南山保利劇院體量相當。
喜劇界強大IP——開心麻花華南首店率先落戶紅山6979，劇場面積5008㎡;韓國CGV影院以及全市藏書量最多的圖書館——總建築面積3.5萬㎡的深圳美術館新館都入駐於此。
5、壹方天地B區
預計開業時間：2019年7月28日
位置：龍華區龍華人民路與景龍建設路交匯處
項目簡介：60萬㎡超大體量商業旗艦——壹方天地是壹方商業在龍華商圈的標杆項目，分為A、B、C、D、E五個區域，分別定位為新趣樂遊紛享空間、潮流品位先鋒主場、多元主題體驗MALL、美學主義創想領域和優品甄選生活中心，通過引進不同的業態和品牌，充分滿足不同年齡層及不同消費層次消費者的需求，領航龍華商圈發展。五大商業區域中，E區與A區已分別於2017年和2018年開業，B區為9萬㎡的開放式街區mall，據悉，ADIDAS、NIKE、FILA、PEACEBIRD、Jack&Jones、PureCotton、三福百貨、高調純K、海底撈、79號漁船、王鼻子韓式烤肉、八合裡牛肉火鍋等人氣品牌已入駐項目。
6、平安金融中心PAFC MALL
預計開業時間：2019年年底
位置：福田區福華三路與益田路交匯處
項目簡介：深圳平安金融中心佔地面積約3萬㎡，總建築面積逾60萬㎡，由北塔(118層，599米)、南塔(48層，286米)、裙樓(10層)及連通南北塔的5層地下室組成。
作為深圳平安金融中心的商業智慧結晶，位於裙樓的PAFCMall商業體量約8萬㎡，商場周邊擁有深圳最密集的商務寫字樓群、高端酒店群、高端住宅區等成熟配套。
網紅餐廳--桂滿隴、米其林餐廳-莆田、米其林推薦餐廳--ButchersClub、花悅庭北京烤鴨、日式烤肉餐廳--老乾杯、牛排餐廳--莫爾頓扒房、日本爐端燒名店--田舍家、祿鼎記、豚王拉麵、一兆韋德健身俱樂部、ILCOLPO高端美髮沙龍、深圳首家蔚來汽車用戶中心NIO House等已入駐項目。
7、塘朗城廣場購物中心
預計開業時間：2019年9月
位置：南山區留仙大道南側，地鐵環中線塘朗站B出口
項目簡介：塘朗城廣場是由深圳地鐵集團和深業集團聯手打造的35萬㎡地標級綜合體，集高端住宅、購物中心、精品公寓、寫字樓、精品酒店於一體，無縫接駁地鐵5號線塘朗站，是依託「地鐵+物業」模式合作開發的TOD綜合體典範。
購物中心建築面積約6萬㎡，共七層，G1和G2規劃為停車場，提供約450個車位。與中影國際影院、樂購EXPRESS、夢氏健身Dreamfitness以及麥當勞、NIKE、Adidas等品牌合作，運動奧特萊斯緊貼年輕客群，深夜食堂給年輕一族提供良好的場景化社交平臺，兒童樂園體驗業態成為親子互動、家庭消費的客流發動機。
8、益田假日裡
預計開業時間：2019年9月28日
位置：南山區環中線大學城地鐵站D出口
項目簡介：益田·假日裡(眾冠時代廣場商業裙樓)定位深圳」首個24小時O2O潮聖地」，位於深圳南山西麗片區，與五號線無縫連接，是眾冠股份與益田集團攜手打造的西麗旗艦商業項目。
眾冠時代廣場為深圳」十二五」規劃重點項目，綜合體總建築面積為20萬㎡，其中，商業部分益田·假日裡5萬㎡。
項目突破了傳統的影院、KTV這樣的」偽24小時業態「，結合口碑美食、電競網遊、運動健身、體驗式書店、共享空間、超市服務、音樂服務、酒吧等8大業態，打造西麗項目特有的24小時生態。
9、勤誠達K+PLAZA購物中心
預計開業時間：2019年9月28日
位置：寶安區地鐵5號線洪浪北站
項目簡介：勤誠達K+PLAZA建築面積約4.5萬㎡，是勤誠達·前海世界80萬㎡綜合體的配套商業部分，以「前海會客廳樂享生活家」為定位，項目集闔家歡聚、美食體驗、時尚生活、影食風尚、休閒享樂、活力能量六大商業主題為一體，設計「一樓一主題，」讓顧客每一秒都能找到不同的場景體驗帶來的新鮮和驚喜，商家也能獲得不同業態帶來的關聯消費。沃爾瑪、萬達影城、力美健健身俱樂部等品牌商家已籤約入駐項目。
四、廣州
據銥星雲商資料庫統計，截止到2019年上半年，廣州市現約有存量商業298個，面積約為1399萬㎡。
近10年來廣州市零售商業項目開業情況如下圖所示：
圖表製作：銥星雲商
2019年上半年，廣州市約有5個共33萬㎡的零售商業入市，各開業項目具體信息見下表：
圖表製作：銥星雲商
面積最大的廣州融創茂即是2018年融創收購萬達商業13個文旅城的其中一個——廣州萬達文旅城的萬達茂，廣州融創文旅城位處花都區空港經濟圈CBD中軸，是目前首座落子一線城市的融創文旅城，佔地面積約160萬㎡，總建築面積約300萬㎡，由八大主題業態組成，分別為：10.65萬㎡商業中心廣州融創茂、雪世界、水世界、體育世界、融創樂園、濱湖酒吧街、星級酒店群、融創廣州大劇院。整體定位為全天候娛樂生活體驗中心。
據銥星雲商不完全統計，2019下半年，廣州約有19個共131萬㎡以上的零售商業入市。
預計開業的項目中筆者認為值得注意的有以下6個：
1、增城合生匯
預計開業時間：2019年年底
位置：增城區新塘，毗鄰廣州東部交通樞紐——廣州新東站
項目簡介：廣州增城合生匯首期建築面積約31萬㎡，集購物中心、五星級酒店、甲級寫字樓、產業辦公於一體，定位為「華南首個泛娛樂時尚綜合體」，其中購物中心面積約13.8萬㎡，作為合生商業落子華南的首個合生匯項目，項目打造了4大「逛點」爆棚的主題街區：a、24H主題街區——廣州首家24小時不打烊的百變情景主題街區，匯聚美食+超競+新零售+網紅;b、泛娛樂多功能館——面積達1500㎡、15米挑高，可舉辦電競、Show場、品牌車展、發布會、音樂會等;c、合生優加影院——合生首家院線品牌，也是廣州東第一家擁有4D影廳的影院，所有影廳均為杜比全景聲;d、NICE手遊館——互娛社交新平臺，時下年輕人最喜愛打卡的業態之一。
2、 海珠萬達廣場
預計開業時間：2019年12月30日
位置：海珠區逸景路與廣州大道交匯處
項目簡介：廣州海珠萬達廣場定位以年輕客群及家庭客群為主的全客層購物中心，佔地面積超2.8萬㎡，總建築面積超13.57萬㎡。其中涵蓋地上七層，建築面積6.49萬㎡;地下三層，建築面積7.08萬㎡;共有停車位1300個。項目引入主力商家有：萬達寶貝王、萬達寶貝王早教、大玩家、蘇寧電器、海底撈、永輝超市等。
3、嘉禾金鉑天地
預計開業時間：2019年
位置：白雲區望崗鶴龍二路333號，毗鄰廣州地鐵2、3、14號線交匯的嘉禾望崗站
項目簡介：廣州嘉禾金鉑天地是白雲區首個TOD項目，致力於打造「城市活力生活主場」。項目商業面積達12萬㎡，場內設計七大購物主題——戀物天地 、風尚天地、都薈天地、童趣天地 、悅食天地 、光影天地、動感天地，打造一站式多元消費體驗。
4、江灣陽光天地
預計開業時間：2019年9月
位置：越秀區沿江中路298號
項目簡介：廣州江灣陽光天地是陽光城集團在廣州打造的首個商業項目，集旅遊景點、慢跑聖地、娛樂夜生活、共享辦公、臻品餐食、親子空間、美妍麗人於一體的新型商務生活綜合體。引入商家有Wework、星巴克、瑞幸咖啡、維拉健身俱樂部、COMMUNE酒吧、港式風味餐廳孖仔茶檔，正宗泰式風味館泰咀刁、粵式美食丘大鵝仔酒家等。
5、美林M?LIVE天地
預計開業時間：2019年8月
位置：黃埔區黃埔大道東663號
項目簡介：美林M?LIVE天地位於廣州天河區和黃埔區交匯處的地鐵三溪站上蓋，定位為家庭一站式休閒購物中心，總規劃建築面積逾28萬㎡。項目配套建設大面積的廣場，為周邊社區居民提供休閒娛樂公共設施。在業態打造上，美林M?LIVE天地將涵蓋精品零售、鞋服、餐飲等多個業態，並構建時尚購物、時尚餐飲、觀影娛樂、文創閱讀、兒童成長、潮流體育、藝術展覽七大核心體驗。山姆會員店與宜家家居等品牌已進駐。
6、綠地繽紛城
預計開業時間：2019年12月
位置：黃埔區中新廣州知識城
項目簡介：綠地繽紛城商業面積8.1萬m2，近2100個停車位，背靠鳳凰湖，日本E-DESING設計打造的河畔花園、超400㎡大型天幕採光中庭等。項目更有超3000㎡屋頂娛樂天地、黃埔區首創吉祥物、多個兒童主題場景、母嬰室、智能化運營系統、以及設有科技互動場景的大中庭。綠地繽紛城計劃打造集中影DY、星巴克、蘇寧易購、百勝餐飲、周大福、六福、屈臣氏、華為體驗店、NIKE、adidas、遇見湘、大師兄、大千雲集藝術餐廳、大型商超、品牌早教機構、健身會所等多品牌元素的購物休閒空間。
（來源：微信公眾號「 銥星雲商」 李敏）