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不知何時起，大房企有了個尊稱叫「大鱷」。不知為什麼，「大鱷」在樓市裡竟然有了幾絲需要仰慕的褒義味道。其實大鱷嗜血！近期融創在維多利亞灣項目上的價格策略就充分證明了「大鱷」的兇殘屬性。惠後毛坯價殺入7000元/平方米，融創正在掀起西海岸樓市的血雨腥風。
維多利亞灣的秘密：價格悄悄砸回地平線
最近幾個月，樓市觸頂回落。去化放緩，價格鬆動。買賣雙方心態都有變化，矜持加焦慮，多數的賣方還在猶豫和實探，融創卻悄悄放了大招，表價12000多/平方米的維多利亞灣，優惠後精裝成交單價進萬，核算毛坯價不到7000元/平方米，這已與該項目開盤以來的最低價相當。
近期，社交媒體流傳，一客戶本月購買維多利亞灣130平6樓戶型，只花了138萬，拋掉贈送的車位（表價12萬），3000元/平的裝修，這套房子的毛坯總價只有不到90萬，毛坯單價6900元/平方米。
撥打維多利亞灣售樓電話，這個消息得到證實。置業顧問稱，維多利亞灣在售房源的6樓全款價確實與網上的價格差不多，只是車位贈送需要申請。如果買16層等中間樓層房源，單價約增加500元。
據了解，維多利亞灣前5期都是毛坯銷售，6字頭已經是該項目最低的毛坯單價，上一次維灣有這種價格的房源，還是樓市尚未熱透的15年、16年。這次維多利亞灣的定價，可不僅僅是回到2年前。
大鱷不相信眼淚：要降就降到底
市場確實不像之前那麼美妙，9月份以來，價格在青島非主城區域領跑的西海岸樓盤去化速度明顯放緩。而過去兩個月，西海岸樓市的推盤數量也在增加，11月份預計推新22盤，佔了青島市場總推新量的近一半。供應放量適逢普遍觀望，想要突圍必須做好價格文章。
相對於周邊樓盤的穩著調，抻一抻，融創維灣的策略直截了當，拋掉幻想，一降到底。大鱷的手筆，只犀利，不客氣。
了解當地行情的朋友，可以想像7000-/平方米（毛坯）這個價格對周邊市場的衝擊。因為周邊房源的毛坯價最低也在1.5萬元/平方米左右，部分高端項目的精裝價都衝到了2.6萬元/平方米、3萬元/平方米這樣的高度，維多利亞灣的房價一夜回從前，絕對會讓不少原本信心滿滿的項目傻眼。
當然，維多利亞灣的攤牌式定價也包含一定技巧，比如將最大折扣限定於全款客戶，比如並未對這樣的低價大肆宣傳，只是在到訪或主動來電客戶中一對一溝通，這大概也是吸取了保利觀堂等項目低開被砸盤的教訓。鑑於維多利亞灣的低價，所謂的全款門檻也基本上不存在門檻，這個降價相當於普降。
大放價的背後：不得不降及或能再降
不熟悉維多利亞灣的人很難理解，為什麼有著海景盤、教育盤標籤的維多利亞灣，會走在降價的第一線，而且降得這麼徹底。
其實這些年來，維多利亞灣的硬傷一直沒有解決，這是塊交通不便的城市邊角飛地，出入通道大貨飛馳，地鐵、新隧道等曾經傳說的利好均與之擦肩而過。龐大的體量，卻依然只能自己製造自己的小環境，而與城市的配套增容割裂。
維多利亞灣的教育描紅也逐漸褪色，買到維灣的人漸漸明白，所謂的名校只是時間有限的冠名權，即便是名，也還需要業主維權才能掛得似是而非。萬達與融創接力後，部分所謂名校的落成已經爽約，從青島名校到社區教育的落差，也只有維灣業主才能體會其中的苦澀。維灣的價格一直在西海岸位於墊底行列，哪怕是借了樓市普漲的光，最高衝到1萬三四，也還是比周邊房價矮上一頭。購買它的人也大多因為低價來到了這裡，投資客和外籍戶口人士、中低收入人士的比例高，這都為項目未來的居住體驗埋下了伏筆。
維灣還有四成的房源有待開發銷售，當這些不利因素繼續發酵曝光，可能未來的境況會更加尷尬。向來重視周轉的融創怎會讓這樣一個項目成為自己青島攻略的負累，用價格提速就在所難免。
好在維灣地塊當初即是政府酬賞萬達對東方影都大投入的低價補償，土地價格極低，當年萬達單價6000+利潤可觀，融創6000+也沒有什麼負擔，甚至可以想像，如果這個價格依然不能夠實現融創的去化要求，維灣也有進一步降價的空間。
降價不難，也要提防後面的麻煩
降價是簡單有效的手段，融創在維灣的成本和利潤方面，其實還有更多操作的空間，但可以想像，融創的做法也為自己埋設了很多不可預測的炸彈。
一個普遍的麻煩就是3000元/平方米的裝修報價，如何做實？很少有開發商在裝修內容上不注水，重要的是如何解釋，讓購房者接受。
消費者的價格維權也是難免的風險，之前花相對高價購買維灣的業主，會怎樣面對這樣價格落差？
違約和信用的風險，也可能削弱融創在青島的口碑和品牌價值。之前融創紅島灣被業主橫幅圍住，天價物業費的蹊蹺條款已經讓人們看到了和包裝宣傳不太一致的融創的臉，在價格降了，利潤打薄後，維多利亞灣過去那些承諾如何兌現，對融創而言，都是一種考驗。畢竟，它在青島，不止一個維多利亞灣。
編輯：老桑
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