貴陽樓市2020:追尋黃金時代的假面自白

落霞輝映貴陽老城 / photo by xiang

推開20年代的時空大門，一路走來的跌宕歷程，幾度沉浮白描畫像。

超級大盤，成為過去十年間，揮之不去的深刻烙印。加速逃離庫存覆頂的陷阱，逃不過接踵而來的場場劇變。

黃金時代大勢以往的背影中，他們潮湧而入，掠境而過的變革，推動這處新生的樓市重頭再來。

催長的市場，焦急的買家，曾經只漲的房價，又在房住不炒的定音中，向人們告示時代的轉向。

而往後的每一步，卻也是在追尋逝去的年月裡，融入與生的特色，直至形成新的生態。

上個十年的因果，就這般猶如昨日重現，已在貴陽樓市的年輪裡，接續鐫刻著新的周期。

01

敵不過後超級大盤的時代佯攻，一路鬥轉的房價，讓多少購房者沉陷入局。

2019年結束前的1個月，貴陽商品住宅銷售已超過7300000㎡。90㎡，100㎡，120㎡...每一套房背後是同樣數量的家庭，在這一年奔波於路上，掏出多少個錢包，湊出首付，背上月供。

貴陽近期房價指數走勢

相比依然微增的銷售額，只漲的房價在年末迎來轉向。持續低於100的均值顯示，新房價格盤整回落還在築底。壓力更大的二手房價，下行數月後直接被打回到一年前。

貴陽近年住宅均價走勢

這場深度盤整落下一場尾音。近10年樓市的前半程，每平米4千元的檔位，折射出超級大盤時代盛極一時的抑價繁榮，隱形地阻隔全國市場，抽吸各地州的購買力，安穩地閉門造樓。

完結的震蕩波，在2017年發出。三年樓市快速催長，那些搶著上車的人，留在2019年的無奈，是將多少售樓部變作吐槽趕場：

房開隱性折扣走漏風聲，跳起討說法的壩壩舞；節慶衝量狠招，破天荒的為了「不準降」撕破臉皮...

2019年交房高峰期，高談闊論的升級換代，卻掛了多少門基礎課：

首盤交付，塑膠過道扮演中庭綠化，改善所期之處，整齊劃一縮水；精裝修成行成市，收房觀感接連掉價，白底黑子T恤拉起橫幅排隊打卡；教育配套誘人，落實到位卻習慣性遲到...

消費欲望的抑制，房貸水平的驟增，階段性購買力透支的副作用，是來時價格的反轉。

一度衝破限價的精裝修，重新賣出毛坯價，成為保穩的把戲。而徹底取消過後，則還能作為兜底的籌碼。

購物卡返現奇招，則將房子和消費兩個冤家，湊到了一起。橫跨城區的團購鋪開，像極了當年金陽大盤「全民買房」的那場號召。

而這三年的波折過後，車上的人望著來時的路、等車的人、窗外的景，是否覺知買得有些疲憊？

限價博弈下，中間環節的養分，劃分得直截了當，賣房的救贖也有相似的一幕。

分銷一度迎來狂歡。深西裝、白襯衫、雙肩包，衝在市場最前線；遊擊隊式的派發銷售，大媽們歡快地火線上崗；屢次曝光二手房中介亂象，幾度掀起重拳治亂風暴。

有多少在鏈條上為生的人，在深夜回家路上曾想發出訴苦的朋友圈。那一刻，手機屏幕前的他與她，是否唏噓過拼得遍體鱗傷？

而城市的更新，卻沒有止步。

2017年底三年棚改計劃出爐，貨幣化安置與步入新階段的樓市，一時間疊加起多少買買買？

而在2020年的收官之年，三馬片區、人民大道、花溪大道，延安東路延伸段，大板塊系統性棚戶區城中村改造，仍在伺機欲出。其間低效用地的共享改造，也在互為補充。

緊跟的舊城改造，成為投資新增量。既能生產數據，又綠色到不會直接衝向市場。就像老舊小區加裝電梯，讓人守著老屋同樣住得安逸。

而房東們就沒那麼舒心，房屋空置周期加長，租金一再的妥協，但是市場依舊僵持。

樓市存量穩定轉化，中高端需求價格區分，而公租房等安居工程建設，穩步構建多層次的住房保障體系。

加速逃離那段庫存高企的陷阱，積怨的平復，利慾的平衡，買賣的平常，回歸到房住不炒。

正像老人們懷念改革開放初期那樣，多年後回望這段時光，也會感慨現實的模樣，因為今天與家人的甘苦與共。

而在這場樓市的巨變中，不變的卻是，由不得20年代初始的懸念成型，歷史車輪沿著新的軌道，已經驅使繼續前行。

02

激情澎湃年月到來，知名房企潮湧而入，貴陽樓市大門就此開放。這是群星璀璨的時代，區域發展各顯奇招。

觀山湖板塊輪動，匹敵雲巖、南明老城的價值。一場場區域復甦，來自雙龍新區、白雲泉湖、三馬片區、黑石頭、烏當奶牛場、花溪湖沿線...

住宅規劃已然掀開歷史新的一頁。新版城市區規劃設計標準落地，容積率嚴格控制，26層住房80米限高。新出讓地塊上，高密度大盤，鋼筋水泥任性擺布，一去不返。

市場急轉之中，千盤一面的價格，逐步拉開梯度，回歸到各自價位。示範區成為樓盤的第一眼，新見世面的買房人，也在障眼法前屢屢受教。但樓盤價值的代言，依然是優質的區位配套。

冬日夜晚，流光溢彩的觀山湖金融城，401米的貴州第一高樓，擎舉商業板塊核心。貴陽世貿中心超高層建築集群，在水東路沿岸延續七公裡濱河商氣。

回到老城中心區，摩天大廈已然林立。老百貨大樓原址的貴陽壹號、河濱公園旁的貴陽中心、花果園雙子塔與拔地而起的新高樓。每每駐足仰望時，目光由基底緩慢升移倒塔頂，天際線的玻璃幕牆映射出向上的城市。

貴陽商業的繁盛，超出十年前的想像。

雲上方舟、CC Park、中山西路地鐵街區，網紅概念的火熱，不斷印證愛湊熱鬧共鳴，來自新零售創意刺激商業價值。

而城市商業分化，商圈無所不在。宜家貴陽的開業填補貴州空白。同期印象城的開業，與世紀城的商圈並駕齊驅。

萬達廣場三店相繼落地。觀山湖首店開啟模式，移植雲巖與烏當交匯處盤活商圈。三馬數博大道落子，重啟斷點多年的商業故地。

華潤萬象匯、益田假日廣場、愛琴海購物中心...大型綜合體誕生，每個板塊既在攜手，也在成為對手。

砂之船奧萊多年紮根雙龍空港，而花溪天河潭，石板沿線新軍布局，業態同場較量已現。

商圈去中心化的進程裡，可知否，傳統商鋪一陣陣的換血。

近年土地出讓示意表

轉型復甦走出迷失，地價的過山車，則是更為激情的回味。連續舉牌、多家爭奪、搖號定勝，貴陽土拍現場，總算是有過大片的既視感。

觀山湖區的文化山、濱湖花城，白雲區的馬鞍山、黑石頭，三馬數博大道三連地...高位拿下的地，在進與退路之間，有的堅守品位，有的不得不權衡得失。

6000元/㎡的地價熔斷與配建競拍，未滿一年就淡出視野。一手溢價，定向保底，土拍由高潮迭起轉向企穩常態。

賣地收入維繫高位，房地產稅收如此可愛。雖然這些年持家日子過得難，但比一窮二白時，總算踏實得多。

如此局面提前數年，有望更快開啟正循環。畢竟房地產投資佔比居高難下，為了擺脫依賴而依賴的進程，幾乎沒有欠發達城市，可以無痛跨越。

超級大盤餘音繞城，而時代總在以其獨有的方式，再度接續。

前年金融險資一役歸來，於烏當尋得安心處。延安東路延伸段棚改，搶先邁出基建前腳。金融北城鋁廠按兵不動之餘，水東路上霓虹猶存。

也應了粗話，「等緩過這口氣來，你大爺，可能還是你大爺」。

老城繁華中心，商鋪存量劃轉增量，奇招奇效紓緩。本土落子貴安，這些年的歷練大成，恰似故技重施。能夠將空前的試驗所得，交給推廣的坎坷學費，還能夠臥薪重頭再來，際遇也已自成經典。

也隨了糙句，「大勢所趨時，再度謀造城，革面尚需洗心」。

其他過來盤，就沒有這樣底氣。白金板塊大川白金城，三馬片區九州十裡錦城，多少爛尾可以重來，全仰仗接盤俠的實力演技。

土拍三年躍進，低密大盤卷土而歸，新建住宅持續累積，各類商業有待健胃消食。庫存，又進入新的一輪。

防範與化解風險，警鐘長鳴的餘聲中，有的人，贏了所有對手，卻輸給時代。而時代，有時也只是僥倖放誰一馬？

雷打不動的套路裡，一再驗證的箴言竟還是，永遠心存市場敬畏。

外界揣測、斷言中，樓市終歸從覆頂危機中死裡逃生。而這個時代的世情所向，橫生而出的新變量牽動峰迴路轉，使得那些主觀的消極推演，也被一再打臉，不留情面。

10年代結尾的倒計時，行業大佬們都悟出一個道理，曾經的底色已經褪去。同樣的時空維度裡，正無限趨近於黃金時代尾聲。

2017年到2019年，由回歸，到高潮，再轉折。在後超級大盤的時代奔逃中，那些房屋網籤備案時，數據歸檔的萬千姓名背後，這座城市中的買房人與賣房人，幾乎共同成就過，屬於貴陽樓市高光的歷史時刻。

而後，留待新的追尋。

03

穩地價、穩房價、穩預期，宏觀政策的態勢，房住不炒的定音，防止大漲大跌的樓市，在長效治理機制中，尋求軟著陸的空間。

因城施策，一城一策，成為本地調控基調。漲價的時候，控的舉措多樣。而在轉向過後，購房者觀望中，如何穩住也在考驗現實的招數。

頂在前面的是始終在守的備案價。而三年新房限售如此溫柔，買房落戶輕鬆即可到位。公積金適度的鬆綁，又礙於套數的束腳...

更多的變量也在發出預示。2020年，存量與增量房貸利率悉數掛鈎LPR，嚴控新的槓桿尺度。而房企各式還債高峰時期，緊日子都還在繼續。

頂住經濟轉型壓力，不以房地產作為短期刺激手段，驅動產城融合由單純賣房子，先行轉向順帶做產業。

兩大先蓋了房的，表了造車的雄心。

不久前，多年的中國房企一哥，高調公布新能源汽車量產計劃。而整車製造的產業基地之一，應當是拿地落位於貴陽北部。而險資大佬二度收購合資股權，擴大產業布局，也讓雙龍空港的造車越見真章。

產業發展先導，城市人口集聚。融創經開區數字大城，華夏幸福拿地修文，金茂智慧新城首子落地清鎮，綠地雙龍攜手全球貿易港，金科產城力邀布局...

虛實相生間，房企大佬們新開的這一局，仍然是推動城市轉型升級的重要砝碼。

天南海北飛赴洽談，大規模招商引資，助推實質性的產業轉型。農業產業，中高端製造業，高新裝備產業，百場千店萬鋪的計劃...

眼裡藏著大勢，胸中蘊著藍圖，一面強勢大數據之都，一面已向大貿易之城。

而經歷過樓市的變革，築起與實體經濟的防火牆。也無非是心知肚明的解答，今天我們守護什麼，明天就會成為什麼。

轉型路漫漫，交通基建持續強心。數博大道三馬片區、人民大道、新花溪大道三條大道貫通，激活老城貫通南北。

地鐵1號線通車滿年，在建2號線和3號線一期構成核心網絡。市域快鐵西南環線推進，有軌列車的規劃，構建起輻射周邊的半小時生活圈。

成貴高鐵通車，貴陽米子型高鐵樞紐地位成型，承接產業轉移，加快結構升級能級不斷增強。

高水平對外開放，西部陸海新通道規劃，內陸開放型經濟試驗區先行區，呼應國家戰略機遇召喚。

貴陽撤縣市設區還在向前推進。而貴陽-貴安協同融合發展快走一步，萬億級黔中經濟區雙核能級空前強烈。

都市圈帶動延伸，城市群集聚效應，強省會城市提升首位度，裡應外合穩固長期發展的空間。

2019年，是時代更替的一年。

2000年代起步，放眼今日的觀山湖新城面貌，彼時卻是百業待興。

2010年代徘徊，產業蹣跚起步，城市宜居之路，歷盡艱難險阻。

2020年代伊始，「十三五」收官年，「十四五」布局年，時間與願景加速並軌。

貴陽城市發展規劃，中期已至15年後的2035年的現代化目標，而更遠期則展望30年後，2050年的本世紀中葉。

對於當下而言，結構轉型顯得有點漫長。然而，轉眼間不就作別上一個年代。

而那些有關於金錢，有關於土地，有關於人的往事，於親歷者的視界，各自還原貴陽樓市的本色十年。雖稱不上波瀾壯闊，但風雲際會中，激湧浴火重生，終成其一場盪氣迴腸。

縱然樓市逝去的黃金時代，再也難以追尋，所幸跌宕起伏磨礪，積存厚實的當下。

啟幕，貴陽樓市新紀元。

高速增長成為過往，慢化行業回歸本態，再以守正與創新細滋，順成與效年限慢長，為新生態厚植，為新發展蓄能。

20年代的歷史之門背後，產業與城市的深度融合，挑戰與機遇的時代交鋒，風雨兼程在理想的遠方。

共克時艱，眾志成城。感謝這些年的關注，願城市中的每個你，更多一份小而確定的幸福，有關於房，也無關於房。