2019年，國家繼續堅持「房住不炒」的定位，抑制非理性需求，房地產行業銷售增速整體放緩，同時，國內融資環境趨緊，企業融資難度增大。2020年初，新冠肺炎疫情爆發，給房地產銷售帶來較大影響，房地產企業償債能力更加受到市場關注。本文梳理了50家房地產上市代表企業2019年末負債結構及償債能力情況，以此來分析企業債務風險。
榜單說明：1、選取了50家總資產500億元以上的在港及滬深上市開發企業為研究對象；
2、數據來源：企業年報、wind；
3、指標說明：淨負債率=（帶息債務-貨幣資金）/所有者權益，其中，帶息債務=負債合計-無息流動負債-無息非流動負債；短債長債比=帶息流動負債/帶息非流動負債。
淨負債率是指企業有息負債減去貨幣資金後對所有者權益的比例，短債長債比是指帶息流動負債與帶息非流動負債的比率，中國房地產百強企業研究及上市公司TOP10研究把這兩個指標作為企業財務穩健性最重要的評價依據。2019年，50家上市代表房企淨負債率均值為93.8%，較2018年下降10.7個百分點，短債長債比均值為0.50，與2018年基本持平，淨負債率下降主要有以下幾點原因：
1、房地產行業融資環境整體偏緊，融資監管趨嚴，房企帶息負債增長勢頭有所放緩。2019年房地產信託、海外債、開發貸等多種融資渠道受到嚴格管控，部分房企籌資活動現金流入下降，使得企業帶息債務增幅放慢甚至下降；
2、伴隨著房地產行業調控持續，房企紛紛採取穩健的財務策略，在手資金狀況充裕。房企不斷加強銷售去化，重視銷售回款，資金的持續回籠有效降低企業整體淨負債率；
3、房企嚴格控制各項支出，拿地更趨理性。受房地產行業銷售端及融資端的雙重壓力，房地產企業投資態度更趨審慎，房企量入為出制定投資策略，在手貨幣資金支出減少。
央企淨負債率水平較低，對外投資積極的企業淨負債率較高。具體企業來看，招商、華潤置地、中海、萬科及碧桂園的淨負債率分別為29.3%、30.3%、33.7%、33.9%及46.3%，均低於50%，其中，招商、華潤置地及中海三家均為央企，具有明顯的融資優勢和資源優勢，淨負債率處於行業較低水平。萬科堅持穩健經營，淨負債率保持在行業較低水平。部分投資積極的企業淨負債率相對較高，如恆大、融創2019年末淨負債率分別為159.3%和172.8%。在2020年房企業績會中，恆大和融創均表示未來將降低負債率水平。
龍湖、越秀、遠洋、中海及華潤置地短債長債比較低，短期償債壓力較小。從具體企業來看，龍湖短債長債比為0.11，位列榜首，越秀、遠洋、中海、建發及華潤置地短債長債比也均小於0.20，短債長債比分別為0.11、0.12、0.15、0.15、0.18，短期債務佔比較低，短期內企業償債壓力較小，債務結構穩健。對於短債長債比大於1的企業，短期債務規模大於長期債務規模，企業應密切關注自身到期債務償還能力，優化債務結構。
圖：2019年50家上市代表企業淨負債率及短債長債比
多數企業財務狀況穩健，中海、華潤置地及龍湖等企業債務結構優勢顯著。從兩個指標的結合來看，中海、華潤置地秉持穩健審慎的財務策略，資金充裕、財務穩健，抗風險能力具有顯著的比較優勢，淨負債率均低於40%，短債長債比均低於0.20；龍湖集團始終堅持穩健的財務管理策略，保持低成本、多渠道的融資優勢，保持合理、安全的負債水平，淨負債率為51.0%，短債長債比僅為0.11。個別企業負債水平較高，短期內償債壓力較大，企業應量入為出做好資金安排，保障現金流安全，同時，在調控政策持續深入大背景下，企業應適度降低負債水平，實現穩健發展。
榜單說明：1、選取了50家總資產500億元以上的在港及滬深上市開發企業為研究對象；
2、數據來源：wind；
3、指標說明：滬深上市房企：現金到期債務比=貨幣資金/（短期借款+一年內到期的非流動負債）；大陸在港上市房企：現金到期債務比=現金及現金等價物/短期借款及長期借貸當期到期部分。
整體償債能力小幅下降，但償債壓力整體不大。2019年50家上市代表企業的現金到期債務比均值為1.50，較2018年下降0.24，但企業短期償債壓力整體不大，部分企業短期償債能力表現優異。企業現金到期債務比下降主要有以下兩點原因：
1、行業融資環境持續收緊，銷售規模增速放緩，導致企業貨幣資金增速下滑，2019年，50家上市代表房企貨幣資金同比增長率為16.3%，較2018年大幅下降24.0個百分點；
2、房企積極發行短期融資券緩解資金壓力，短期負債增長態勢持續，增速未出現明顯下降，2019年，50家上市代表房企短期債務同比增長率為18.1%，較2018年僅下降2.3個百分點。
現金到期債務比均值1.50，18家企業現金到期債務比小於1。從現金到期債務比來看，50家上市代表企業短期內償債壓力不大，2019年末企業在手貨幣資金能夠覆蓋未來一年需償還債務。50家上市代表企業中現金到期債務比多分布在1-2之間有21家，佔比42%，現金到期債務比小於1的房企有18家，佔比36%，有7家房企現金到期債務比在2-3之間，佔比14%，現金到期債務比大於3房企有4家，佔比8%。
央企及經營穩健企業現金到期債務比較高，貨幣資金足以償還一年內到期債務。龍湖及中海現金到期債務比均大於4，越秀、遠洋現金到期債務比均大於3，華潤置地、龍光及旭輝等現金到期債務比均大於2，企業在手貨幣資金充足，短期償債壓力較小。與此同時，部分房企現金到期債務比小於1，貨幣資金不足以償還未來一年內到期債務。
圖：2019年50家上市代表企業現金到期債務比及速動比率
從現金到期債務比與速動比率的結合來看，龍湖、中海、遠洋及旭輝現金到期債務比分別為4.36、4.00、3.34及2.71，貨幣資金能夠覆蓋一年內到期的債務，速動比率分別為0.49、0.66、1.01及0.88，企業償債能力較強；佳兆業、雅居樂及金融街現金到期債務比分別為0.84、0.79及0.70，速動比率分別為0.92、0.66、0.61，剔除存貨後的流動資產償還流動負債能力較強；部分企業貨幣資金不足以償還一年內到期債務，且速動比率偏低，易變現的流動資產對流動負債的保障較弱，應高度重視現金流安全及債務償還風險。
結語
企業償債能力不僅與靜態的財務指標有關，更與企業銷售、回款、融資、投資等各項經營活動密切相關。2019年以來，房地產行業融資監管嚴格，樓市調控政策持續，進入2020年，新冠肺炎疫情給房企銷售去化帶來較大影響。與此同時，2020年下半年及2021年，房地產行業債券需償還規模保持高位，房企將面臨一定的現金流考驗。下半年，短期償債壓力較大的房企應積極加速庫存去化，創新銷售模式，加大回款力度，未雨綢繆做好資金安排，合理控制投資節奏，不斷提高財務安全壁壘，保障企業穩健發展。