你可能難以想像，一個發展還不如我國縣城的東南亞海濱小城市，鎖住了半個房地產投資圈的目光。
地方在柬埔寨，印象中巨窮的一個國家。唯一就是自然風光好，它有著東南亞海濱城市標配的美景，有著東南亞標配的氣候條件。
最近的西港被很多投資者認定為熱土，當然後續也有人說，這個城市的坑遠比你想像中的還要多。
偏巧前段時間剛從那邊回來，也深度採訪了兩位特殊的朋友。可能看法不一定對，所以想跟大家聊聊這個紅的發紫的魔幻西港。
01
我走過那麼多地方，西港最瘋狂，沒有之一。我有個朋友戴叔，這麼形容這座小城：「整座城，就是一個大工地。」
一邊是貴州特色小吃販賣車，一邊是正在施工建造的工地。
整座城都在施工是怎樣的體驗呢？不下雨，足足10公分塵土漫天飛揚，讓人難以呼吸；一下雨，泥漿遍地寸步難行……
目之所及，由近及遠，都是施工現場，你踩過的土地，如果還不是房子，就是在變成房子的路上。
和一派熱火朝天不匹配的是，沒有水泥路，只有土路，水電供應也跟不上，基礎配套設施嚴重短缺。
戴叔說，我行走江湖多年，也算見過些世面，西港是唯一一個讓我用瘋狂去形容的城市。
西港，西哈努克市的簡稱，位於柬埔寨西南海岸線上的小城。柬埔寨是東協重要節點國家，也是一帶一路的重要樣板區：
西港同時也是柬埔寨最大的海港，僅次於首都金邊的第二大城市，全國唯一一個經濟特區，對標中國的深圳。
2018年柬埔寨的人均GDP1495$，也就是說剛剛脫貧，人民剛掙扎出溫飽線，可是GDP增速卻是高達7.3%，是東協各國增速最猛的。
這得益於貿易、博彩產業、娛樂產業、旅遊業……
西港經濟結構很特殊，第一產業農業一般般，第三產業服務業欣欣向榮，第二產業工業幾乎沒有。
整個城市給人的感覺，就是上世紀80年代的中國。
02
西港，你一點都不會陌生，因為來了西港，你會覺得你沒出國：
隨便看，都是「中國人」「大中華」「富豪菸酒」「重慶碼頭」這樣熟悉的字眼熟悉的語言，仿佛走進了中國城。而且，遍街都有你熟悉的沙縣小吃。
市中心繁華的夜總會，賭場也是中文：
西港有100+家賭場，開業的有60-80家，可是真正實現盈利的也就是頭部的大賭場。
當你隨便出門轉一圈，回來手上就一打卡片。
同時這裡也有非常多國人來工作，其中一個主要行業是網絡博彩投資。
一棟一棟的辦公樓裡面，密密麻麻全是人，入住幾十家公司，基本上一棟樓是千人的規模。甚至當寫字樓還沒有裝修好，招租就招滿了。
寫字樓一家比一家蓋得快，因為你比別人快一步，就能比別人搶先一步拿到熱錢。
整個西港娛樂業、博彩業、旅遊業和與其配套的衣食住行，已經形成了完整的產業鏈條。西港本土人口只有5萬左右，而在西港的中國人有20+萬。
而這樣帶來的直接影響就是，西港形成了兩個物價體系：一個是本地人的，一個是中國人的。本地人物價相對低廉，中國人物價。我反正形容不出來，我這樣表達你感受一下。
如果雞蛋換種做法，煎雞蛋：
對的，你沒有看錯，14美元（這個價格，可以在國內買100個蛋）。
而這樣的物價，除了各方熱錢和投資湧入東南亞市場，進軍西港，更加離不開背後的房產、土地交易。
03
西港，買地買地還是買地。
我們能看到的一線房企，有富力地產，slogan就讓人打雞血：為顛覆而來，引領而生。
▲ 圖片來源：棟察樓市
大部分我們看不到的，是洶湧澎湃登錄西港買地的人，究竟有多瘋狂我就不用贅述了。
一開始是韓國人+中國臺灣人在金邊做投資開發較多，近三四年來，越來越多的中國大陸商人/投資者來到柬埔寨，在金邊和西港尋找投資掘金的機會，買地、買樓、建廠……
從高德衛星圖上我們看一下西港的變化：
如今的2019年7月18日截圖，西哈努克城區已經密密麻麻鋪滿了建築物：
三四年的時間，西港的土地上，鱗次櫛比的房子；三年多，西港地價翻了10倍，房租翻了5倍。咱們具體看一下板塊的劃分是這樣的：
▲ 圖片來源：棟察樓市
▲ 圖片來源：棟察樓市
我專門採訪了曾經的校友達哥（柬埔寨人），達哥現在在西港上班。
為什麼不去金邊買房，買地呢？
因為金邊很多國家的人都來投資，已經發展飽和了，現在沒有什麼機會和潛力；
而西港不一樣，這裡主要都是中國人在投資，還在發展中，一切都有可能，你什麼時候來看看吧，都是你們中國人，中國商店，不會柬語也沒關係的。
你們當地人怎麼看待中國人在西港的房產投資？
我們很開心啊，一直以來我們和中國關係都很好，大量中國人來投資，帶來了熱錢，幫我們蓋房子建設城市，這樣我們有了就業機會，增加了就業收入，不過物價也上去了，來了更多賭博色情行業。
曾經的柬埔寨是法屬殖民地，政權不穩定，權貴主義盛行，腐敗嚴重，貨幣貶值。
紅色高棉事件之後，柬埔寨人民就格外珍惜和平年代的經濟發展。換句話來說，柬埔寨百姓，西港土著們，真的窮怕了。
但是西港的土地交易目前最顯著的問題就是：高度信息不透明。
西港兩極分化明顯，窮的要死買不起，富的就是權貴上流，沒有必要買你的土地，完全可以自己買地；所以未來接盤你土地的，其實還是中國人為主。
這樣就很容易出現這些問題：
1. 土地性質、產權你不清楚，永久產權的只針對本國人；
2. 價格的不對稱性，低買高賣，最惡劣的是完全欺騙，把錢給他就沒有下文了；
3. 柬埔寨是君權主義國家，權貴資本在這裡有很大話語權，且掌控機會所有資源，缺乏科學性，城市規劃主觀能動性幹預強，所以你的風險和成本比較高；
4. 達哥說，現在西港賣土地不是按照一畝一畝來的了，按照你們中國人的平方——
比如靠近海邊的位置，屬於城市裡面，位置最好，一般要賣到2000~5000美元（相當於人民幣1W+~3W+）。也就是說一畝地900萬到2200萬人民幣。
而遠離海邊的位置，也就是城市外面，位置不行，一般是賣到200~500美元（相當於人民幣1K+~3K+）。也就是說一畝地90萬到220萬人民幣。
所以，不要被幾百塊錢一平米忽悠：比如你買一畝地30-40萬，而西港不限容積率，可以蓋好多層樓，刻意誇大容積率，從而把每平米的建安成本和樓面價人為降低，最終算出來300-400塊一平米。
在柬埔寨土地交易中，土地產權一般分為兩種：俗稱硬卡&軟卡。
擁有硬卡的土地是永久產權，且完全屬於你個人所有，政府無權任意使用你的土地，也是安全有保障的。這張硬硬的卡紙上會明確清楚：土地的具體定位位置、土地面積等基礎信息，而且是柬埔寨國土部權威頒發的。
軟卡是一種類似於輔助證明材料的卡片，你可以理解成民間契約，沒有固定形式，沒有政府和國土備案，需要律師做出公證。軟卡可以向國土部申請轉為硬卡，如果通過就會有文件公示一個月，交完契稅後，獲得硬卡，可是達哥說，這個可能性是說不準的。
達哥說，之前還有99年軟卡產權，現在99年的取消了，只剩下45年產權的了，而如果你想要買地蓋樓，就不要買這種的，確實有風險。
另外，還有特許經營的土地，但是哪怕是特許經營也不代表有保障。
雖然硬卡安全指數高，但是硬卡的比例非常少，可以正常交易沒有糾紛的只有10%左右，具體實際情況並不透明，我們也無從得知。
在西港買地要分地段，分用途。如果你要蓋公寓、蓋房子，那一定要買硬卡；如果你要做餐飲、娛樂方向，那麼軟卡也是勉強可以的。
外國人購買西港的土地一般有三種途徑：
第一，找人代持。就是你買了土地，掛在柬埔寨當地人名下。（當然很少有人會選擇這種方式，利益面前，信任和交情蕩然無存）
第二，註冊公司。就是你找柬埔寨人合開公司，把土地掛在公司名下，但是柬埔寨人必須佔51%的股份。
第三，信託合作。相當於你購買信託，信託幫你持有土地，其中信託會收取一定費用；土地是永久產權，信託單次最長99年；99年後，可以交易續期，不會影響土地產權。這種是目前相對穩妥，也是中國人比較常用的買地方式。
04
投資西港，或許你要當心的。
1. 如果一定想買，就務必去實地考察看看，看清楚你要買的土地，究竟位於哪裡；且千萬注意安全，西港的治安，真不是鬧著玩兒的。
2. 太多的投資客，太多的熱錢湧入西港，泡沫是肯定的了，或許泡沫還會更大，你要思考的是，這個當下你過去，是不是嚶嚶待割的韭菜。
3. 搞清楚土地產權：硬卡和軟卡，隻字之分，天差地別。
4. 在售的土地不一定有規劃，有了規劃不一定落地，一旦落空，樓盤價值就蕩然無存，最差的情況就是一片農田留給你。
5. 戒掉暴富心理，戒掉暴富心理，戒掉暴富心理……背十遍。
絕美的熱帶海景風光，繁華城區的娛樂產業，亟需大力扶持建設的基礎配套設施，一波又一波源源不斷去尋找機會的人……
未來柬埔寨政府會規範完善相關法律法規，交易流程趨向透明公正化，西港未來可期。
西港人希望家鄉越來越好，我們當然也希望友好鄰國可以發展壯大，和我們合作共贏完成一帶一路的宏偉目標。
確實遍地黃金，也確實遍地大坑。
我們不推薦，特別是地產小白以及不肯承認自己是小白的小白，請遠離！
05
最後，我問達哥，你們西港這麼火熱，你最大的感受是什麼？
達哥瞥我一眼，笑笑：「西港不是我們的，是你們的。」
以上為正文，來自高妹。另外盧俊也和大家囉嗦兩句，有幾句話想和大家分享：
1. 如果有人告訴你一夜暴富的故事，多想想他為什麼會告訴你；
2. 確信自己是真懂而不是裝懂，確定自己不是只聽一個人聽懂的，確保每掏出的一分錢都去幹嘛了。哪怕選擇做第一次吃螃蟹的人，也不要吃生螃蟹，這是常識；
3. 國外的項目或者海外地產，其實無關乎城市能級項目好壞，很多人依然還停留在不知道買的東西是什麼；
4. 我堅信最好的投資機會在中國。