撰文：悟空 美編：刀妹 校對：紫藤
股票漲漲跌跌，起起落落最正常不過了。常在河邊走，難免不溼鞋，幾乎炒股的人都被套過。
投資總是一賺二平七虧損，即便你是那幸運的10%，也不能保證永不被套。但是買房就不一樣了，除非你買到爛尾樓，在過去很長一段時間內，凡是能夠順利交付的房子，業主都賺了，只是賺多賺少的問題。
但是，隨著大家都明白了這個道理，房地產已然從藍海進入紅海，多方的博弈下，未來這個蛋糕究竟走向何方，誰都不知道。
今天，悟空是試著分析一下基本面，不能說指導大家如何買房，但至少能給各位提供一個不一樣的思路。
【一】鄭州樓市未來十大特徵
大家一定聽說過，「房價長線看人口」；但人口要怎麼看，人口怎麼能洞察出哪裡投資潛力？
今天我們通過分析鄭州的基本面，來揭示鄭州地產投資一些基礎情況；首先，我們來看幾個簡單的數據：
人口增速：鄭州2018年人口突破1000W，排名全國主要城市前列；
人口紅線：國家未限制特大城市人口規模，卻對北上深設置了人口紅線：北京2300W、上海2500；而鄭州雖然如今有1000W+人，而我們未來短期內不設人口紅線，反而在大力吸引人來鄭州，我們會朝著1250W、1500W邁進。
人口密度：鄭州人口密度全國頂尖，考慮到這座火車拉來的城市更難統計流動人口，實際鄭州的人口密度可能更高。
戶籍人口：鄭州戶籍人口佔比很少，低於中國其他主要城市，看看我們周邊，有太多在鄭州工作，戶口卻不在鄭州的人。
人口活力：背後有一億河南人的人口基數，有著京廣線、隴海線等主要幹線持續帶來的「打醬油過路」人口。
通過以上數據，均指向兩個簡單而重要的結論：
特徵一：鄭州的長線投資潛力在全國前列，悲觀點排名前20，樂觀點我們認為鄭州能排到前15甚至13。
特徵二：鄭州房價有堅實的人口需求基礎，在沒有強制幹預的情況下，很難有下行的空間。
儘管悟空短期內對鄭州房地產持悲觀態度，但從長期看，持續增長還是主題。
接著，我們來看一個很重要的城市基本面，鄭州的人口年齡結構：
與戶籍人口比例的情況類似，鄭州有著完全不同於中國其他城市的人口結構；老年人口佔比相對低。比如上海，60歲以上的人口佔到了30%；而我們周邊城市武漢、西安，甚至濟南城市底蘊都比鄭州濃厚的多，老年人也相對多。但鄭州不一樣，因為城市年輕，有著大量的地市移民，有著大量河南地市的年輕人口流入。
由於年輕人的比例大，且戶籍人口大部分都是移民過來的年輕人，就導致幾個結論：
不像其他城市的眾多土著，用手裡的錢根據自己對老城區的偏好定義出所謂的地段的高低貴賤；鄭州由於城市太年輕，由於大部分都是第一代人，除了個別拆遷戶，外來人口和本地人相比貧富差距不大。
因此：就出現了特徵三：鄭州還沒能建立地段認同，年輕人的喜好，決定著城市發展方向，比如很多老鄭州人認同的城市中心二七廣場，在新鄭州人眼裡那裡根本就是不值得一去的地方。
特徵四：文化包容力強，貧富差距相對小；
大量的年輕人導致鄭州整體對房子的偏好會與其他城市有明顯不同，因此：
特徵五：剛需偏好的房子有旺盛的需求，也流通性更好，偏好包括：喜歡新房或次新房、喜歡居住體驗好的社區、首選兩房或三房、對通勤有硬性要求，因此也偏愛地鐵房。
北京西城東城越內環房價越高，而我們的二七廣場附近，或者說一環內房價未必高。
由於都是剛需，大家買房都是因為要結婚、要生娃等迫切的需求；不像其他城市的主要需求是置換房子，等一等也沒關係，因此：
特徵六：鄭州樓市需求持續性強，觀望情緒弱，觀望周期短，人們敏感度低，生怕有個風吹草動房價就大漲，失去自己的上車機會，這是剛需的普遍焦慮心態。
特徵七：目前仍然是剛性需求市場，剛需住宅筍盤極少，剛需區域89的小三房供不應求，即便高大上的北龍湖，140多平左右的「小戶型」卻很搶手，也讓悟空我腦洞大開，想出了「剛豪」這個詞彙。從北龍湖到南龍湖，小戶型好賣，成了一個城市的基本面。
由於年輕人多，直面買房、買車、結婚、養娃等經濟壓力，導致：
特徵八：鄭州消費水平低，奢侈品消費少，商業水平落後，沒幾個像樣的商場。不是開發商不蓋，是蓋了不賺錢，沒有動力蓋，因此，大量商業商務用地淪為公寓，大量的公寓供應讓這種產品成為大坑。
特徵九：遠郊概念盤註定一地雞毛，說這句話可能會得罪很多人，但從鄭州的人口數量、財力、精神追求等註定遠郊概念盤很難成功，因此，你要不要去碰，自己決定。在鄭州，切勿拿北上廣深的邏輯去對標。
特徵十：鄭州教育資源不足，優質教育資源更是極端緊缺，因此學區房相比其他城市未來會有更大的想像空間；說這裡不是捧學區房，只是告訴大家，買房時，學校，註定成為我們最優先考慮的因素之一。
【二】各版塊買房建議
分析完鄭州樓市未來的十大特徵，就可以根據這些特徵做出自己的判斷。
首先，我長期看好鄭州樓市，在沒有強制幹預的情況下，很難有下行的空間，但問題是現在有ZC的強制幹預。
未來房價起來，需要解除限購併加上政策刺激，所以，短期內不具備大漲可能，所以對於投資投機性需求，從資金成本考慮，悟空個人是不反對，不鼓勵，但不看好。
這些話，我對我周邊的朋友親戚這麼說，也對你們這麼說。
對於剛性需求，你不得不買，容不得你患得患失。既然買，根據上文的分析，咱們不妨閒聊一下，觀點不同，那麼你是對的。你不必反駁我，我也沒有試圖去改變你，僅供參考。
整體的原則是：富買東、窮買南、地緣、改向西北看。
先說東部：
老鄭東新區包括北龍湖、龍子湖、高鐵板塊等，無論從短期還是中期看，都是鄭州價值最高地，同樣也是價格高地。至於長期，我眼光看不了那麼久，也不算命。目前老東區環境好，就業機會多，肯定是最優先考慮的。
作為鄭州終極置業的地方，在東區買房在預算允許的情況下，戶型自然越大越好，三房四房及以上的終極戶型是優先考慮的。
除了老東區外，作為外溢之地的白沙組團，未來發展潛力巨大，規劃更加高大上，但從規劃到建設到落地成熟，還需要時間，這點不吹不黑。因此，短期看需求，中長線投資在這裡買不會出錯。
作為外溢中的外溢，綠博組團近期價格回歸理性。這裡環境好，規劃高，產業以文旅為主，其成功的關鍵是開發商能否把配套的文旅做好，如果都像建業這樣，綠博後期肯定沒問題；但是如果開發商只是賣房，文旅配套去糊弄，後期就不好說了。因此，這個地方充滿不確定性，我建議剛需不要買。改善要買的話，建業橙園和新築可以去看看，做的真不錯，不管是樓盤，還是配套。
老經開算是東部？又或者南部？姑且算東部吧。這裡抱著東區大腿，已經漲過一輪，在城市面貌沒有發生質變的情況下，未來還是以穩為主，經開區的濱河國際新城也高新新區的雙湖科技城一樣，政企聯合開發，前途未知。看好的力挺，看空的打壓，其實都沒有必要，這個世界不是非黑即白。
但我個人還是挺看好濱河的，濱河居住，東區上班很方便。但是他現在價格不低，其投資價值，絕對沒有開發商吹得那麼厲害。
關於未來這裡的樓市，經開佛系買（除了國際物流園區），漲也漲不到哪去，如今降也降不到哪去了，適合改善置業。
再說下北部：
其實大北區，包含金水北區和惠濟區，以及高新區的一部分，我們暫且只說金水北和惠濟區。二者同區不同命，金水北一路高歌，惠濟區一曲涼涼。
但這只是表面，大北區整體還是下行比較嚴重的，金水北的開盤數據，實際遠沒表面賣的那麼好。
但是，這依然是鄭州改善最值得去買的地方之一。
如果在北區買，建議買4號線地鐵沿線及靠近東區的部分，整個大北區，越往西，價值越小，在戶型上，建議買闊綽三房戶型，儘可能一步到位。
接著我們說西部：
儘管現在有「一心兩翼」政策加持，在基礎設施建設上，西區也是遙遙領先，但是，東強西弱的城市發展現狀短期內不會改變，缺乏高端就業機會，缺乏企業入駐依然是西區最大的硬傷。
但是，就生活而言，西區的幸福指數是很高的，而且，不要小看地緣及這裡對於河南西部地區的輻射，這樣的購買力足以讓西區的價格穩中有升，但是暴擊，基本不可能。
就西區本身而言，中原區樓盤整體容積率較高，但改善需求強烈，如果老中原區出改善盤，可重點關注，果斷出手。中原新區尚需時日，即便中原華僑城入駐，也是先住宅，後文旅，具體你懂的。
高新區及高新新區可以分開來理解，高新區基本成熟，城市面貌相對不錯，配套也完善，推薦地緣性年輕人首次置業買這裡。
至於高新新區，現在價格低，城市規劃也好，但距離遠，不在城市主流發展線上是最大硬傷，至於以後的發展趨勢是怎麼樣，說實話，我不知道，所以分析不出個所以然來，這裡和經開區國際物流園區基本代表著鄭州上車的最低門檻，手頭預算實在不足，有很想上車鄭州，這裡再去重點考慮，當然，這裡小三房最值得關注。
最後說下南部：
南部包括管南，二七新區等地。
關於管南和二七新區，由於城市面貌差，大車多，缺乏高大上的規劃，一直不被看好，但是管南逆勢上漲，二七新區在市場不好的時候，有幾個樓盤把價格微調，但降幅絕對是鄭州最低的。
穩中有升，至少是穩定，讓南區上演了華麗的逆襲。
管南價格穩定後，還會微漲，別說什麼未來這裡供應大，都是千畝大盤萬畝大盤的，未來要出問題。你家裡也有麵粉，你蒸饅頭你會一次蒸完不？開發商也不傻，ZF也不傻。
需要了，拿出來一點，不需要，就放著，離東區近，未來軌道交通和開車到東區很方便，又有城市資源，個人看好管南的未來。
至於二七新區，沒有什麼利好，但是，你就架不住他價格低啊！再說有南龍湖1W的託底價，二七新區如今1.3W的均價，還是很安全的。
儘管管南二七很穩定，但是在這裡我依然不建議買大戶型，兩房，89小三房是這裡置業的主題，將來也好賣。改善盤在這裡能買不能，我的答案是能，但儘量不要去買大戶型，這兒的大戶型，未來出手會很難，因為，這裡目前這裡新房銷售的痛點，都在大戶型上。
【三】結語
我覺得大家在考慮購房的時候，重點不是去了解區位到底是不是最好的，畢竟充分的市場化下價格都是動態的，尤其是二手房市場更有他的合理性所在，大家要考慮的是什麼樣的房子更合適自己，這才是最關鍵的，雖然，這是一句廢話。
尤其是城市發展格局已定，各版塊的價值已經通過價格顯現出來的今天，很難有區域短期內發生暴擊。
25年前，東郊農民並沒有比西郊農民有什麼優越感，因為那時候城市發展格局還不明朗。那時候城市發展就好比小學階段，沒準誰是黑馬，成績說起來就起來了，現在大家都上到高三了（城市化率60%了），能報考什麼大學，心裡都有數。
所以，在買房的時候，根據自己財力選擇適合自己生活的區域，才是最正確的。
你說你一剛需，主城區還沒房，綠博再好，你也別去湊熱鬧；
都說南城亂，但你預算不多，又不想離主城區遠，二七新區自然適合你；很多人不看好平原新區，但一個人，考入了那裡的公務員，他就不能在當地購房嗎？
所以，不要再說哪個樓盤好了，好了未必適合你。永威上和院，我覺得他好，你去買嗎？
有時候給後臺粉絲介紹個樓盤讓他買，很多人冷嘲熱諷這個樓盤多垃圾，但是你知道他手頭那僅有的預算，也許這是他唯一能上車的樓盤。
就項目論項目，是愚蠢的事情，所以別再問我那個盤能買不能這樣的開放性問題。你們把問題描述的越詳細，我越能快速的給你們一些好的建議和判斷，所以最好是系統描述下個人需求，比如首付，總價，戶型，學位，核心訴求，區域傾向性，持有周期等等。
一句話，對於普通人來說，買房賺錢主要靠的是大勢，你2015年買，2017年賣，阿貓阿狗都能賺錢。
如今各路大神縱橫，但2017年買房，2019年賣房，你選的樓盤再好，基本也不賺錢！
你說，是這道理不？
ID：donggetanpan
備註：本文僅代表作者觀點，不代表東哥探盤觀點。
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