以「三舊」改造為突破口，佛山（樓盤）南海邁出了嘗試農村集體建設用地流轉的關鍵一步，這被認為是南海的「第三次土地改革」
文|《小康》記者 劉建華佛山南海報導
「土地流轉後最大的特點就是企業獲得農村地塊後可以抵押，可以到銀行進行貸款、融資。」在南海做鋼材生意近二十年的陳海生告訴《小康》記者，南海這項改革在一定程度上為如他們這種流動資金需求大的企業提供了一種融資渠道。
多位受訪村民表示，南海土地流轉改革雖然活躍了農村經濟，但如何讓當地老百姓(603883,股吧)能夠真正分享土地流轉、升值的紅利，還需要看各村鎮的實際行動。而《小康》記者聯繫佛山市南海區國土資源局和廣東省國土資源廳等主管部門時，都被婉拒採訪。
2015年8月，廣東省在佛山市南海區正式啟動農村集體經營性建設用地入市改革試點工作。南海試點為期3年，至2017年結束，這是國家農村集體經營性建設用地入市改革全國33個試點中廣東唯一的試點。事實上，2007年南海區啟動「三舊」改造以來，土地流轉改革便在部分村莊半公開化狀態下進行，現「法定」試點也已滿一周年，記者在調查中發現，土地流轉曾讓不少村莊一夜之間成為「土豪村」，但諸多管理上的盲點也逐步顯現。
「南海模式」被寄厚望
陳海生一邊抽著煙一邊泡著功夫茶說：「融資難，一直是中小企業長期存在的問題，近兩年實體經濟日子更不好過。」他的鋼材銷售每月的資金流動都達到七八千萬元，收款一旦未按計劃進行，資金鍊就容易出問題。
目前，陳海生正著手準備自己手中地塊的資料，他要將該地塊進行抵押，向銀行貸款兩個億。「新政策又出來啦。」陳海生說。
10月下旬，佛山南海區正式出臺了《南海區農村集體經營性建設用地產業載體項目管理試行辦法》等5項政策文件，明確以出讓方式入市的農村集體經營性用地可申請產業載體，且可以抵押融資。
根據《南海區農村集體經營性建設用地產業載體項目管理試行辦法》，該政策規定，以出讓方式入市的農村集體經營性建設用地可申請產業載體，且出讓前後均可申請。其中，商服產業載體的宗地用途限制為批發零售、商務金融、不含酒店等住宿類的住宿餐飲等用地;工礦倉儲產業載體項目宗地用途(不含採礦、倉儲用地)、容積率、土地開發利用指標等須符合最新工業用地相關要求。
政策還規定，農村集體經營性建設用地產業載體項目產業用房可以分割登記、分拆銷售，並可轉讓、出租、抵押;配套用房不得分割登記、分拆銷售。這是南海區有關土地最新一份文件。《小康》記者查閱文件顯示，這份甚至含有改變土地用途流程的文件明確指出，有效期從印發之日起實施，至2017年12月31日。此前實施的《關於印發〈佛山市南海區集體建設用地使用權流轉實施辦法〉的通知》(南府〔2014〕72號)不再執行，區其它規範性文件與本辦法不一致的，以本辦法為準。
從上述文件可以看出，儘管南海區委宣傳部及南海國土資源局明確回應稱「此問題敏感，不便接受採訪。」記者對南海有關人士進行不具名採訪時，該人士表示不接受採訪的指令來自廣東省國土資源廳。
2015年1月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合下發《關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，決定在全國開展集體經營性建設用地入市試點。2015年7月初，33個區縣的試點實施方案獲農村土地制度改革工作領導小組批覆，改革試點工作進入全面啟動階段。佛山南海作為此次廣東唯一的國家農村集體經營性建設用地入市試點，正式啟動試點工作將在盤活利用農村集體存量建設用地、保障農民土地權益等方面為全省乃至全國探索經驗，最終有利於健全城鄉發展一體化機制，建立城鄉統一的建設用地市場，推進中國特色農業現代化和新型城鎮化。
此後，南海緊接著出臺了兩份文件，包括《南海區新一輪深化「三舊」改造綜合試點實施意見及分工方案》和《關於加快推進村級工業園改造提升促進產業社區發展的指導意見》，當中創新之處就包括了鼓勵發展多層產業廠房，允許其進行產權分割銷售，並且可分割銷售的產業廠房建築面積的比例允許達到分割前產業廠房總計容建築面積的70%;同時明確對「三舊」改造項目利益補償分配政策進行了完善，包括創新補償安置方式，探索貨幣補償與實物補償相結合，實行代建物業、留成物業、入股等多種補償安置方式，充分保障原土地權利人的合法權益。
南海成為此批試點中的城市，廣東寄望於打造土地流轉「南海模式」，提出將探索建立「同權同價、流轉順暢、收益共享」的集體經營性建設用地入市制度，形成可複製、可推廣、利修法的土地改革成果，為完善國家土地管理制度、推進中國特色農業現代化和新型城鎮化提供實踐經驗。對此，廣東省國土資源廳拒絕了記者的採訪。
「南海的國有土地幾乎都已用完，能用的僅有集體土地。南海不得不依靠土地流轉使用農村土地進行城市化發展。」前述不願具名人士對記者如是說。
從一夜土豪到長期獲利的思考
2016年5月10日，一張金額為7.4億元的支票圖片在佛山朋友圈熱轉，收款人是佛山市禪城區張槎街道大富股份合作經濟聯合社，用途是首期「土地轉讓地價款」。據了解，這是禪城區2016年的首拍地塊，位於張槎街道大富村西南面，地塊編號為TD2016(CC)WG0001。該地塊在2月24日於禪城區公共資源交易中心掛牌轉讓，3月25日以234996萬元成交，用地面積達170650.17平方米，近256畝。
大富村一塊地轉讓，令大富村民平均每人獲得近80萬元的紅利，一個五口之家便可分得400萬元，一夜暴富。
佛山近年出現的「土豪村」，大部分都是「賣地致富」的類型。記者查閱發現，2014年7月，禪城區奇槎村除住宅用地外，其餘土地全部被政府統一徵收，用以統一規劃。村民每股補償款在150多萬到190多萬元之間，一家按5口人、5股計算，村民每家可分800萬。2015年11月，順德樂從騰衝10億賣地款分村民，老人起碼60萬，最高一戶領了714萬。今年1月，順德樂從大墩村分9.9億元賣地款，作為順德區首個、佛山市內最大規模的整村改造項目，按照33.5萬一股進行補償，村民每人分紅約67萬元，老年人分紅則逾百萬。2007年，佛山啟動「三舊」改造，這也讓農村集體土地更加值錢。隨著城市化進程，佛山「三舊改造」領先全國，其中，貨幣補償做法很普遍，不過這種模式也難以持久和被複製。
南海已有地方在探索賣地以外的新致富模式。比如大瀝聯滘主動參與商貿城中心區5、6、7號地塊的開發，以土地作價入股的方式換取物業，即換取建成區35%的商業物業收入，保守估計，這一收益將是傳統土地租金的7倍以上。今年1月9日，南海桂城南約經聯社3000多個社員股東，以抽籤選房的形式分得萬科金域國際花園的產權，每個股東可分得44平方米住房和0.5個車位。早在2011年9月，南約經聯社將一塊133餘畝土地以16.2億元拍出，其中50%的收益作為土地出讓金歸政府所有，留下8.1億元作為集體資金。南約經聯社並沒有一次性分完，而是置換樓盤物業，加上村裡還有萬科廣場2萬平方米商鋪的租金收入，用於年底分紅。
通過近幾年的實踐，不少村民逐漸願意接受如大瀝聯滘的土地出讓模式：以土地作價入股，換取長期的利益回報。「賣地分錢，有錢的農民就是一個暴發戶，用完了怎麼辦?」南海獅山的一位村民如是對記者說。
「三舊」改造或突破土改瓶頸
「土地越來越值錢，這是不爭的事實，正因為利益的驅使，導致土地不斷地被村委會以村民的名義賣掉。」 南海獅山汀圃丁西村的一位村民告訴記者，「早在2010年，一汽大眾在南海獅山建工廠時，村裡的一塊土地就被村幹部賤賣了」。
記者採訪發現，一汽大眾南海項目原定一期用地2000多畝，此前，南海獅山紅星村約2000畝土地已完成了徵地，供一汽大眾建廠使用。但一汽大眾方面後提出要求，要一次性拿夠9000畝所有土地。紅沙高新產業聚集基地項目是廣東省重點開發的汽車產業項目，南海區政府作為項目主體，委託獅山鎮政府實施徵地拆遷工作。
2010年6月22日，丁西村小組與官窯辦事處籤訂了徵地協議。後因部分村民分紅金額不理想，逐漸對村委會不滿，認為村委會賤賣土地。
不過，記者在多個村莊採訪時，村民們都表示「土地是否賤賣很難真正確定，但有村委會通過非正常程序而以村民的名義這種現象並不鮮見。比如說籤名，有時並不能達到法定村民人數，但他們可以造假，表面上是公開拍賣，但實際還存有暗箱操作的空間。」村民認為，除此之外，村資產的管理是否規範、分配是否公平等等，都有待完善。
以土地作價入股、引入開發商聯合開發的舊村改造模式實現土地流轉，讓村民獲得更多的利益，實質上就是讓土地價值真正流給村民。2007年以來，佛山進行了大規模的「三舊」改造，大批的村集體土地進入了市場。
2010年，時任南海區委書記鄧偉根在接受記者採訪時表示，南海1000平方公裡的土地，2010年時開發強度已經超過50%，已經遠超國際上30%的飽和線了。當時可建設土地中，超過70%都是集體土地。
先是粗獷的工業化模式已經不符合現代城市化的發展需求，大多數集中在集體經濟組織中，不能進入市場流轉，也就無法為城市化提供資源和動力。經濟發展的困境倒逼南海自下而上進行創新。以「三舊」改造為突破口，南海邁出了嘗試農村集體建設用地流轉的關鍵一步，這被認為是南海的「第三次土地革命」。
黨的十八大報告中強調，堅持和完善農村基本經營制度，要依法維護農民土地承包經營權、宅基地使用權、集體收益分配權，壯大集體經濟實力。改革徵地制度，提高農民在土地增值收益中的分配比例。嚴守耕地保護紅線，嚴格土地用途管制。
試點工作將採取「守住底線，試點先行」的辦法，即「守住土地公有性質不改變，耕地紅線不突破，農民利益不受損」三條底線，試點的政策創新合不合理、可不可行要以三個底線作為重要判斷標準，南海區要在堅持底線的基礎上，把握政局方向，有序推進試點。
「三條底線能否守住，這是個很大的問題。」前述人士說，在土地價值日益暴漲的今天，「一切皆有可能」。
（責任編輯：馬郡 HN022）