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2017年，房地產市場在中國步入新時代的大背景下，將迎來高質量的發展階段和多層次的全新發展格局，房地產企業應主動轉變發展思路，適應行業發展的重大變革，挖掘新時代的發展機遇。為此，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的「中國房地產TOP10研究組」以「提質穩發展，謀變新時代」為主題，發掘行業中綜合實力強、成長潛力大、經營穩健、社會責任感強的優秀房地產企業群體，並研究產生了2018中國房地產綜合實力百強企業。
2018中國房地產100強企業名單揭曉
一、百強企業整體發展特點分析
2017年，房企間「規模之戰」高潮迭起。百強企業在以規模增長為導向的目標驅使下，2017年在激烈的市場角逐中全力拼搏，因城施策，積極把握市場窗口期「搶市場」，實現了銷售業績的突飛猛進，行業集中度進一步「跳漲」。2018年，儘管即將面臨更加不確定的市場，面前的白熱化競爭趨勢卻更為清晰，由百強企業目前設定的2018年銷售目標來看，無不昭示了其投身未來激烈卡位戰的勃勃雄心。具體來看：
1.市場份額提升至47.7%，規模化擴張唱響主旋律
✦百強企業2017年銷售額增長32.8%，市場份額提升至47.7%
圖1 百強企業2013-2017年銷售增長情況
2017年，規模化加速擴張唱響全年市場主旋律，百強企業奉之為圭臬，積極把握市場結構性熱度輪轉機遇，銷售業績再上新臺階。2017年，在「房住不炒」總基調下，全國商品房成交量增速有所放緩，但銷售規模再創新高，全國商品房銷售額和銷售面積分別為133701億元和169408萬平方米，同比分別增長13.7%和7.7%。百強企業2017年銷售總額、銷售面積分別達63760.7億元、49795.9萬平方米，同比增長32.8%和23.7%，增長率分別高於同期全國增幅19.1、16.0個百分點，馬太效應加劇。
圖2 百強企業及綜合實力TOP10企業2013-2017年市場份額
行業集中度加速提升，百強企業市場份額持續走高。2017年，百強企業市場份額快速上升至47.7%，較上年提高7.9個百分點，增幅高於2016年3.3個百分點。其中，綜合實力TOP10企業2017年市場份額為24.0%，較上年提高5.8個百分點，佔百強企業銷售總額的50.2%，強者恆強趨勢凸顯。
✦強者恆強態勢持續，資源集聚加劇行業壟斷
圖3 百強企業不同層級2017年銷售額及其增長率均值情況
百強企業整體銷售規模再上新臺階，千億軍團業績跳漲。其中碧桂園、萬科、恆大跨越五千億門檻；融創、保利、綠地也突破三千億銷售關卡；龍湖、新城、世茂、旭輝等成功晉級千億俱樂部，千億陣營大幅擴容。百強企業各層級銷售表現均好性提升，強者恆強態勢持續。2017年，百強各層級企業銷售額增長率均值位於20%-75%之間。其中，百強前10企業銷售額增長率均值為47.3%，高於百強企業銷售額增速14.5個百分點；11-30企業在踏準市場機遇前提下，以更高的周轉率、執行力等加速奔跑，銷售增速領銜百強企業，平均增速達70.9%，高於百強企業銷售額增速38.1個百分點。
圖4 百強企業銷售集中度、拿地集中度及信用債融資佔比情況
隨著行業進入資源主導階段，百強企業的資源集聚效應更為強化，將促進行業集中度進一步提升。百強企業憑藉更強的綜合實力，在城市市場及土地、資金等資源領域擁有更高話語權，優勢資源不斷向其傾斜，不僅助推其銷售業績大幅跨越，也保障了其未來擁有充足的競爭砝碼，強者恆強已成行業共識。2017年，百強前50企業在40個大中城市的銷售集中度為43.4%，佔據了重點城市超四成的市場；招拍掛拿地集中度為61.6%，獲取了全國300城超六成的土地資源；百強企業國內信用債發行規模為1067.5億元，佔發行總量的62.8%；海外債發行規模為1646.3億元，佔發行總量的78.1%。
✦聚焦更高銷售目標發聲亮劍，卯足勁兒打好卡位戰
圖5 百強企業2018年銷售目標及增長率情況
百強企業對2018年業績目標整體仍持較高預期，銷售目標及增長率均為較高水平，力求在行業卡位戰中佔據優勢地位。具體來看，千億目標成新的競爭門檻，部分百強企業完成業績增長目標壓力較大。綠地董事長張玉良表示企業正穩步向萬億資產規模邁進，同時提出2018年房地產的銷售規模不低於4000億元；融信已制定2018年全年合約銷售目標為1200億元；正榮、中梁、祥生等企業均劍指「千億級」目標。從銷售目標增長率來看，上述百強企業2018年銷售目標增長率均值為38.2%，完成業績目標的壓力較大。
2.因城施策把握消費升級，加強合作搶抓市場先機
✦加大熱點城市深耕力度，把握城市群外溢需求
圖6 百強企業內部不同層級2016、2017年城市銷售集中度
2017年，部分熱點城市受到嚴格的政策調控，但百強企業憑藉強大的綜合實力搶抓市場機遇，實現銷售業績快速增長，城市集中度繼續保持高位。具體來看，百強前50企業在廣州、深圳、杭州、天津、蘇州等熱點城市的銷售集中度均超50%，其中杭州、蘇州更是超70%；在深圳、蘇州、杭州、北京等城市銷售集中度提升明顯，分別提高14.0、22.5、15.2、17.5個百分點。分層級來看，熱點城市中規模較大的百強企業優勢更為凸顯，前10企業、11-30企業在深圳、杭州、蘇州、南京的銷售集中度均超20%。
圖7 前50企業2016、2017年各等級城市、城市群銷售額分布
百強企業搶抓非熱點二三四線城市放量契機，二線、三四線城市成交佔比提升。2017年，前50企業重點項目在二線及三四線城市銷售額佔比達80.4%，同比提升4.4個百分點，其中二線城市佔比高達60.9%，同比提升4.1個百分點；一線城市在嚴格的政策調控下成交規模明顯縮減，銷售佔比同比下降4.4個百分點至19.7%。百強企業在五個主要城市群的銷售佔比為78.7%，其中長三角佔比最高，達35.5%。
✦因城施策抓城市窗口期機遇，新時代下謀求產品創新升級
圖8 前50企業2016、2017年重點項目各面積段銷售佔比
百強企業聚焦主流需求，加大改善類產品結構比例。2017年，百強企業加大改善型產品的推出比例以搶佔市場份額，有力推動業績快速增長。從百強前50企業重點項目各面積段產品的銷售額佔比來看：90-140平米首改、140-200平米改善類產品銷售額佔比分別提升3.7、0.8個百分點；90平米以下首置、200平米以上高端類產品銷售額貢獻率分別降低2.7、1.8個百分點。
圖9 前50企業2016、2017年分城市等級各面積段銷售佔比
具體來看，百強企業因城施策，一線城市發力首改類及高端類產品，二線及三四線城市聚焦於首改類產品，促進企業業績實現快速增長。研究組對百強前50企業2016及2017年重點項目各面積段的銷售額貢獻分析得出：前50企業一線城市各類產品銷售貢獻較為均衡，其中首改類產品佔比最高達31.2%，同比增長4.5個百分點，高端類產品佔比達26.4%，同比小幅下降；在二線、三四線城市，百強企業產品仍以90-140平米首改類產品為主，業績貢獻率分別提升2.1個、2.3個百分點。
✦加大合作力度，助力企業業績快速增長
圖10 百強代表企業2017年銷售額同比增長率與權益比例情況
合作共贏已成為百強企業高增長背後的新運營邏輯。在市場競爭更加激烈、土地出讓條件更為苛刻、行業利潤下行、風險加大等影響下，加大合作力度成為百強企業搶佔市場、對抗風險的必然之選。2017年，百強企業加強合作力度，權益銷售額佔比越低，銷售額增長率越高。整體來看，百強代表企業權益銷售額比例均值在80%左右，碧桂園、龍湖、融創等百強企業權益比例較低，分別為68.5%、77.1%、73.4%，銷售額同比增長率分別高達83.1%、77.1%、140.4%，助力企業銷售業績實現高速增長。
3.模式創新搶佔核心資源，內外兼修促高質量發展
✦拿地向三四線城市下沉，通過併購、合作等多渠道補倉
2017年，行業規模戰進一步升級，土地資源的爭奪更趨激烈，百強企業不僅在招拍掛市場攻城略地，更是通過收併購、舊改、產業新城、文旅地產等方式補充優質資源，為其業績的快速增長儲備彈藥。2017年，百強前50企業拿地金額達2.55萬億元，其中招拍掛拿地金額2.24萬億元，同比增長76.7%，佔全國300城土地成交金額的61.6%。
圖11 百強企業內部不同層級2016、2017年城市拿地集中度
2017年，百強企業憑藉自身優勢持續加大熱點城市深耕力度，城市拿地集中度顯著提升。2017年熱點城市土地市場競爭趨於白熱化，其中百強前50企業在杭州、成都、重慶、瀋陽、長沙等城市拿地集中度均超50%；另外，熱點城市土地競拍要求的提高導致參與門檻提升，規模較大的百強企業優勢更為凸顯，拿地集中度更高，如百強前30企業在重慶、成都、蘇州等城市拿地集中度均超50%。
圖12 百強前50企業拿地金額城市分布及城市等級分布
百強企業積極把握城市群發展機遇，持續深耕五個主要城市群及周邊三四線城市，中西部城市拿地比例明顯加大。百強前50企業在長三角、珠三角、京津冀、長江中遊、成渝五個主要城市群拿地金額佔比達76.5%，長三角城市群佔比最高為36.2%，同比減少4.2個百分點。其中，百強企業在把握各城市群中一二線熱點城市基礎上，加大受核心城市外溢影響的三四線城市的土儲力度。百強前50企業在一線城市拿地金額佔比為20.4%，同比提升2.9個百分點；在三四線城市佔比為29.3%，同比提升13.5個百分點，其中長三角城市群中的嘉興、常州、紹興、南通等三四線城市備受青睞，拿地金額增長顯著。
圖13 2017年百強各層級代表企業招拍掛拿地金額及權益比例
此外，百強企業通過強強聯合、與本土企業合作等方式曲線拿地，分擔運營風險，實現優勢互補、合作共贏。2017年，百強代表企業合作拿地權益比例均值為85.4%。分層級來看，前10企業、11-30企業更傾向聯合拿地，權益拿地比例分別為83.8%、81.9%，其中保利、華潤、龍湖、旭輝等百強企業拿地權益比例在70%以下，而31-50企業、51-100企業合作力度較小，拿地權益比例分別高達89.6%、88.0%。
✦加大海外融資力度，創新融資方式保障企業現金流
圖14 百強企業2013-2017年籌資活動現金流入均值
2017年百強企業的業績增長依賴於金融的大力支持，在整體融資環境趨緊的背景下，百強企業的融資優勢更加凸顯。2017年百強企業籌資活動現金流入均值為152.3億元，同比增長15.8%，籌資規模持續提升。隨著審核趨嚴，百強企業作為金融機構的白名單客戶得到更多資源傾斜，在銀行貸款、信託、公司債等傳統融資渠道具有突出優勢，此外，在海外市場、資產證券化、基金等創新融資渠道方面更易獲得投資者青睞。
圖15 百強企業不同層級2016、2017年信用債、海外債情況
百強企業國內信用債發行規模大幅減少，海外債發行大幅增長，成為發行主力。2017年，中央多次表態加強金融管理，防範房地產泡沫風險，防止資金違規流入房地產，百強企業國內信用債發行規模為1067.5億元，佔發行總量的62.8%，其中，中期票據發行規模則同比增長91.1%至552.4億元；隨著國內融資渠道鎖緊，百強企業積極到海外發行債券，發行規模達1646.3億元，同比大幅增長643.3%，佔發行總量的78.1%。
其中，在白名單基礎上，規模較大的百強房企得到更多資金支持，規模差距也進一步築起了融資分水嶺。百強前10、11-30企業公司債發行規模40.0億元、176.0億元，加權平均成本分別為4.5%、6.2%；而31-50、51-100企業發行公司債較少，分別為35.5億元、20.6億元，發行成本分別為7.2%、8.0%。百強前10、11-30企業發行中期票據達478.2億元，佔百強整體發行規模的86.6%。另外，百強前10、11-30企業海外債發行規模分別為756.8億元、702.8億元，佔百強整體發行規模的46.0%、42.3%。
✦內外兼修加大人才爭奪、培養和激勵力度，煥發新動力
圖16 2017年百強企業跟投制度升級變化
2017年，在房地產行業轉型升級、企業規模擴張加速的背景下，房地產行業的人員流動空前高漲，背後是房企對於人才的大量迫切渴求。為了搶奪人才、留住人才，百強企業「內外兼修」，內部推行合伙人、跟投機制，加大股權激勵等，外部高薪聘請知名高管、大規模擴招知名高校應屆生等，從人才入手助推企業管理效能、成本控制、商業模式等方面的突破，集聚優秀人才，煥發新動力。
4.控成本高周轉雙管齊下，向效率要效益提升盈利
✦淨利潤率上升0.3個百分點，規模效應加劇企業盈利分化
圖17 百強企業2013-2017年營業收入與淨利潤均值變化情況
2017年，百強企業銷售業績的超預期表現帶動了營業收入及淨利潤的提升，全年百強企業營業收入均值達423.6億元，淨利潤均值達48.9億元，分別同比增長28.5%、30.0%，淨利潤增速較上年提高4.0個百分點，首次超越營業收入均值增長率，呈現出增收又增利的「雙增」現象。
圖18 百強企業不同層級2016、2017年淨利潤率及ROE情況
2017年，主要受益於結算期內高盈利項目，百強企業整體盈利水平有所提升。儘管年內土地價格不斷走高，熱點城市限購、限貸、限售等政策頻出，行業盈利壓力不斷加大，但受益於前期市場回暖階段銷售的高盈利項目，以及三四線城市價格上漲和成本較低的項目進入結算期，百強企業2017年盈利水平有所提升，淨利潤率、ROE均值分別為11.3%、16.6%，分別較上年提升0.3、0.5個百分點。值得注意是，隨著市場持續調整，未來行業利潤率整體仍將呈現下行趨勢，百強企業應做好相應的準備。
與此同時，百強企業盈利能力內部分化加劇，規模較大的百強企業憑藉品牌溢價、周轉能力、管理效率等優勢，實現更高的淨利潤率和淨資產收益率。前10企業淨利潤率、淨資產收益率分別為14.2%、17.9%，較2016年分別提升0.6、1.2個百分點；11-30企業淨利潤率和淨資產收益率分別為12.9%、16.1%，較上年增長0.5、0.7個百分點；31-50企業淨利潤率和淨資產收益率明顯低於前10企業和11-30企業，分別為10.2%、13.4%。
✦多措並舉控成本，大型企業成本控制能力凸顯
圖19 百強代表企業2016、2017年新增地價佔銷售均價的比重
順應「改善潮」需求，高品質產品提升銷售溢價。隨著土地成本持續走高，規模較大的百強企業積極強化產品力與服務力，改善溢價空間。從2017年新增土地均價佔同期銷售均價的比重來看，前10企業的佔比均值較去年下降3.6個百分點至36.5%，遠低於11-30企業的44.6%和31-50企業的58.9%，保障了充裕的盈利空間。
圖20 百強企業不同層級2017年信用債、綜合融資成本率情況
憑藉自身規模優勢及綜合實力，積極通過信用債、基金、資產證券化等方式獲取低成本資金，保障企業盈利空間。隨著資金緊縮、利率上行壓力加大，企業間融資成本分化趨勢凸顯，其中規模較大的百強企業融資成本明顯低於其他企業。2017年，前10百強企業綜合融資成本率均值為5.5%，分別低於11-30企業和31-50企業1.3、1.8個百分點，融資優勢明顯。
圖21 百強企業不同層級2017年三項費用率情況
修煉管理內功，嚴控三費，規模較大百強企業三項費用率明顯低於其他企業。受人力及財務成本上升影響，2017年百強企業銷售、管理和財務三項費用率均值為9.1%，較上年小幅上升0.3個百分點。而規模較大百強企業憑藉明顯的融資優勢、精細化的管控能力以及高效的信息化手段等，三項費用率保持低位。2017年百強前10企業三項費用率均值為8.1%，分別低於11-30企業和31-50企業1.1、1.7個百分點。其中，萬科、保利、中海等企業三項費用率保持在7%以下。
✦高周轉帶動高增長，改善盈利質量
圖22 百強企業2015-2017年周轉率變化情況
百強企業2017年總資產周轉率、存貨周轉率小幅提升。2017年百強企業總資產周轉率均值、存貨周轉率均值分別為0.40、0.52，同比分別增長0.01、0.02。伴隨房地產市場熱度從一線城市蔓延到二三四線城市，百強企業2017年採取高周轉策略，加快投資開發速度，積極把握熱點城市機遇，促進盈利規模和質量的提升。
5.圍繞主業構建多元布局，做城市美好生活服務商
新時代下，美好生活的內涵被不斷豐富充實，住房需求將逐漸完成由量到質的升級蛻變，「不斷滿足人民日益增長的美好生活需要」成為房企在業務拓展方面上下求索的基本出發點。
圖23 百強企業內部不同層級2017年轉型方向情況
百強企業的多元化轉型存在不同規模下的差異化選擇：前10企業憑藉自身的資源優勢和穩健的運營能力，房地產相關轉型方向大而全，60%以上的企業積極搶佔特色小鎮、商業地產、文旅地產、養老地產、社區服務等領域；11-30企業中超50%的企業重點關注特色小鎮、商業地產、文旅地產和養老地產等；31-50、51-100企業則受自身規模或資源的限制，多元化布局相對單一，且較多關注發展相對成熟的社區服務及「新風口」特色小鎮等領域。
6.扶貧建保障房不忘初心，全面履行企業社會責任
圖24 百強企業2013-2017年納稅額與淨利潤增長情況
2017年，百強企業積極依法納稅，納稅額及增長率隨著企業淨利潤的快速增長而明顯提升：百強企業納稅總額均值達54.3億元，同比增長17.4%，其中稅金及附加均值為32.7億元，所得稅均值為21.6億元，同比分別增長15.8%、19.9%。首先，百強企業積極參與保障房建設，為改善民生、提高人民生活水平做出貢獻。其次，2017年是推進脫貧攻堅戰的重要一年，百強企業響應政府號召，不忘回饋社會，幫助落後地區脫貧。此外，百強企業積極參與環保事業、推進綠色建築及裝配式建築等，降低能源消耗，弘揚節能、綠色、健康的理念。
7.規模化發展忌盲目擴張，理性決策避高價地風險
✦強土儲、優結構、防風險，加足馬力備戰規模化
圖25 百強代表企業可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結構
規模較大的百強企業土地布局廣泛，能夠有效分散市場結構變化帶來的風險，約70%左右的可售貨值分布在土地消化時間少於2年的城市，均衡的可售貨值結構能夠確保企業中短期銷售業績的持續增長，但是也應警惕分布在土地消化時間大於5年以上城市的土地儲備是否會對企業造成一定的庫存壓力。規模中等的百強企業土地布局較為集中，可售貨值多分布於區域熱點城市，雖短期內業績可期且無去化壓力，但也應注意熱點城市調控是否會對其造成影響，以及未來是否有充足土地資源可以滿足其強烈的規模增長需求。
圖26 百強代表企業可變現貨值及佔2017年銷售額比重情況
房企的土儲可變現能力是房企在未來競爭中勝出的重要籌碼。規模較大的百強企業不斷強化土地儲備、補充較多貨值，保障本身銷售規模的同時維持穩定的銷售增速。規模中等的百強企業集中發力，在2017年實現銷售業績大幅跨越的基礎上加快土地儲備、儲備更加充足的貨值，以期銷售規模再上臺階。
✦限價政策下高價地開發難度加大，銷售端和融資端承壓
圖27 部分典型地塊成交樓面價與政府限價或周邊樓面價對比
在限購、限貸、限價、限售、限商的「五限」政策影響下，高價地集中成交的熱點城市房地產市場量價陷入冷凍期，高價地塊的去化難度加大。從近年高價地開盤情況來看，2016年以來全國合計成交的770餘宗高價地塊中，截至2017年底已開盤項目僅為30個左右。從770餘宗高價地塊的拿地房企來看，部分企業集中獲取了多宗高價地，且部分地塊拿地樓面價已經接近或超過限售價格及周邊在售房價，去化壓力較大。特別在當前融資環境收緊的背景下，高價地塊將對房企造成銷售和融資兩端的現金流壓力。
8.監管從嚴致資金面承壓，謹防財務風險的灰犀牛
✦資產負債率明顯增長，短期償債能力有所下降
圖28 百強企業2013-2017年資產負債率及有效負債率均值
2017年百強企業在追逐規模擴張的同時進一步拉升了負債水平，負債壓力加大，但實際負債壓力尚處合理範圍。房地產企業2017年普遍加大槓桿率驅動規模增長，全年資產負債率均值為78.9%，較2016年提高2.2個百分點，逼近企業資產負債率紅線；但由於銷售狀況較為理想，剔除預收帳款後的有效負債率為50.8%，與2016年相比小幅提高0.5個百分點，百強企業實際負債水平整體可控。
圖29 百強企業2013-2017年流動比率與速動比率均值
2017年，百強企業短期償債壓力明顯加大。2017年百強企業的流動比率均值為2.11，較去年上升0.02；速動比率為0.51，較去年下降0.04，延續下行趨勢。主要由於2017年百強企業大力增加土地儲備，年末存貨均值為958.9億元，較2016年增長26.5%。
✦投資規模顯著擴大，現金流壓力隱現
圖30 百強企業2013-2017年經營性現金流淨額均值
受土地投資支出大幅增加影響，百強企業2017年經營性現金流量淨額均值由正轉負，呈現緊張態勢，由2016年的8.6億元下降至2017年的-2.1億元。其中，不同層級百強企業經營性現金流量淨額均值分化明顯：百強前10企業堅持審慎的投資策略，量入為出，經營性現金流量淨額均值較為充裕，11-30企業及31-50企業在趨緊的融資環境下仍積極投資，經營性現金流量淨額為負數。
✦監管從嚴導致融資渠道受阻，房企暗藏償債隱憂
圖31 2018-2022年房地產行業債券需償還規模
隨著金融去槓桿以及樓市調控政策的持續深入，2018年房地產企業將面臨融資端與銷售端的雙重壓力。僅從債券資金兌付壓力來看，房企2018年已經步入集中還款期，面臨一定的現金流考驗。房企自2016年集中加槓桿擴張，借貸資金平均周期為2年。在目前2018-2021地產企業存續債券中，債券償還規模逐年增加，2018年需償付規模為1686.1億元，2019年、2020年分別為3116.4億元、4416.9億元，同比增長84.8%和41.7%，房地產企業需償還債券規模在2021年達到5725.7億元。
二、2018中國房地產百強企業TOP10研究
中國房地產TOP10研究組在百強企業研究的基礎上，對企業規模性、盈利性、成長性等方面進行了深入研究，評價產生了2018中國房地產百強TOP10企業。此外，隨著中國房地產市場進入高質量發展的新時代，房地產服務也迎來提質變革的新階段。在此背景下，中國房地產TOP10研究組對特色地產企業、策劃代理企業及金融服務企業進行深入地分析研究，評選出了在長租公寓、商業地產、產業園區、城鎮化運營、特色地產、代建運營、策劃代理、房地產基金、房地產信託等領域的優秀企業。
2018中國房地產百強企業TOP10研究
結語：
2017年，「房住不炒」勾勒出了未來更長一段時期內房地產之於中國經濟社會中的基本定位，也明確了房地產市場的運行規則正在發生轉折性、根本性的變化，「新時代」的大幕正在徐徐展開。在此背景下，百強企業已然意識到「規模不是萬能的，但無規模不成活」，在趕搭「末班車」衝刺銷售業績的同時，強化運營能力、構築美好生活，尋求高質量發展。在未來波動性、危機感、風險和不確定的市場環境下，百強企業應主動擁抱波動和風險，提高自身的「反脆弱性」，成為「真正的行業勇者」。另外，新時代已經拉開序幕，中國房地產市場格局即將發生深遠的變化，房地產企業也將面臨著全新的機遇和挑戰。百強企業應藉助新時代東風，變革創新，攻關克難，充分發揮企業優勢，實現跨越式增長，為實現人民美好生活願景而努力奮鬥。
（來源：中國指數研究院）
編輯：田珂娜
監製：吳玥宛
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