上個星期，我們講了那麼2020年，北京還要不要買房子。那麼這一期呢，我們就繼續來講，那麼到現在，在北京這個樓市的行情下，如果大家要買房子，那麼我具體應該買哪裡？
你甚至說我要買哪一套？
今天，就和大家分享一下，結合我們當下我們自己買房的經驗和一些實際操作的情況，看看到底買哪裡才是目前最合適的。
從我們的客戶數據來看，大約有30%左右的客戶是首套上車的情況。
那麼先快速過一下，2020年的8月份，如果你要在北京買房上車，需要具備哪些？
我們總結為三件套：
首先，要在北京買房，買到一套位置不偏遠，流動性和升值潛力至少跑平大盤，具備良好金融屬性的兩居，需要的首付門檻（上車門檻）是：100萬
100萬首付，如果選籌選對，評估評足，貸款貸足，正常可以買到250-270萬左右的標的。
而如果首付有200萬，則可以買到非普線468附近，460-480左右的標的。
因為非普線的存在，所以，在北京樓市，基本500-600萬以下的房產，都屬於一個上車盤的區間，競爭還是比較激烈的，在這個區間選籌，一些基本的條件一定要卡死，避免踩坑。
如果首付能到300萬以上，大約可以買到750萬左右的標的，基本可以脫離一個紅海市場。
而如果首付能到500萬，大約對標1150萬左右；700以上，對標1500+的標的，基本可以在北京最核心的兩個地段買到除豪宅學區外的標杆次新3-4房。
首付以外，還有購房資格，以及貸款資質。
11年限購後，北京的限購門檻逐年提高，到目前已經達到一個頂峰狀態。
2020年之前，我們還是有3-4個左右的解決限購的路徑。
而隨著補稅堵洞、法拍淪落，尤其2020年3月份以後，北京市工作居住證政策的大改，目前只有唯一的一套操作方式，也就是結婚買房。
2020年3月後，相關部門明確了規定，工作居住證的辦理單位，必須滿足納稅及諸多條件，才能獲取辦理工作居住證的資質（個人滿足辦理條件屬於另外方面）
最重要的一條，各區基本要求企業納稅50萬以上，才可以辦理。
要知道在此之前，99%的辦理公司，其實都是養的「殼」，好在沒有納稅的成本，殼的成本仍然是可接收的，所以彼時市場上一個工作居住證的代辦資格在5-10萬不等。
而納稅50萬執行後，99%的公司都失去了辦理資格，包括我們自己的諸多公司，唯一倖存的是，我們還有2家真實經營企業，滿足納稅條件，所以還剩下少量名額，給客戶補上了。
到了6月份，工作居住證名額全部告罄，如果你工作的公司本身不具備辦理資格並且可以給你提供辦理名額，工作居住證這條路就走不通了。
建議不要隨意選擇市場上宣稱還有名額的代辦，正兒八經的京東美團頭條等公司名額都不夠用了。
中介宣傳，更多的是收錢集資。首期5*100人，15個月辦理帳期，風險極高。
關鍵的是，北京買房，目前也無法再等15個月
所以，如果不是社保個稅馬上滿60個月或有其他獲得北京戶口等資質，唯一可靠的途徑是結婚買房。
第三：貸款資質
貸款，其實是買房中最重要的一個環節，尤其是對不同的人來說，能否正確解決貸款，決定了最終的選籌結果。
從某種程度上來說，貸款比首付更重要，畢竟，貸款是2.5倍的首付。
當前的北京市場，如果你的貸款（按揭或抵押差別不大，按揭更嚴格、傾向壓低）不到300萬，是比較簡單的，只要徵信沒有瑕疵問題，基本和銀行渠道溝通即可解決。
也就是說，如果首付在200萬左右，貸款的問題，基本不用特殊考慮。
如果首付更多，貸款300-500萬左右，這個時候，一些基本的證明材料是必不可少的，在真實材料的基礎上，輔佐一些解釋，增加一些補充流水，和信貸員的正確溝通，基本也能解決。
難度大一些的，屬於貸款500萬以上，這個階段，一定要先看材料，根據個人資信情況，銀行貸款政策、態度，來制定-溝通解決。
在北京市場，買房有一個結論：
評估1500萬以下的標的，能買大儘量買大
原因是：按照最多貸評估7成計算，可以貸款1000萬
在北京，單筆個人貸款的上限，通常就是1000萬；
超過這個數值的，屬於比較特殊的單子，需要單獨溝通；一套房的總價越高，距離完美貸足也就難度越大。
前段時間有位太太要抵押4000萬的單套，像這樣的操作，基本都要單獨審批。
首付資金
購房資格
貸款資質
北京買房，這三條一定要準備好
回到我們主題：現在北京買哪裡?
回顧我們上一期的分享，有一個關鍵的結論。
在北京樓市，絕大多數的買入是跑輸平均漲幅的。
所以，選籌選對，比什麼都重要。
對於北京市場，如果我們只看升值回報，那麼首先應該如何選擇大的方向？
我們把北京城六區的地圖做一下劃分
東西城和海澱，主要以學區為主，普遍房齡也比較老，買入升值的沒有很強的確定性，非學區的需求，可以直接不看。
石景山，養老片區，地段狹窄，體制內單位已佔地。
豐臺，很典型的大片區，導致內部的分化差異很大。
豐臺絕大多數地區是不適合買入的，主要適合買入的集中在地鐵10號線和4號線與大興交界沿線。
綜合來看，目前最有價值的，仍然是朝陽區
2016年以後，北京開始陸續往外趕人，今天北京唯一還有明顯人口流入地區域，還是朝陽。
在《三維城市》一篇中講到，北京其實是一座多維城市。
現代化的北京，其實是從朝陽開始發展建設起來的。
所有的高端商業、酒店、跨國企業、金融、brand、美元基金。
北京乃至全國的new money，基本都集中在朝陽
無論是商業還是配套，朝陽都非常全面，尤其是望京，雙井等地段。
唯一的弱點，是目前還不突出的學區。
好在學區的均衡化和集團化趨勢下，朝陽分校的學區資源是趨勢向上的。
最終，從我們的分析總結來看，北京70%的優質房源，基本集中在朝陽區。
所以在戰略上，我們可以把精力重點放在東面。
而2000年前後，北京政府主導的大型居住工程，回天社區，也是不可迴避的兩大板塊，五環邊，多軌地鐵，產業連結大型居住區，目前的房價仍然不算貴。
尤其是大戶型相當於小戶型的7-8折價格，仍然適合買入套利，也可以關注。
大方向先敲定，接下來，看具體的選籌。
首付xxx萬，買哪裡最好？
首先講最難的，100萬
上車總是最難的，尤其是，北京300萬以下基本沒有什么正常的房子。
100萬首付買250-270左右的標的，類似於食堂蛋花湯裡撈蛋
但是上車客戶恰恰也很多，有需求就有服務，在反覆的綜合對比後，推薦3個最適合的板塊
第一個，10號線南段，南三四環中間，可以買到單價5萬，50平左右的90後公房兩居。
在北京買房，建議功能上要做到兩居起步，而兩居面積，功能率最高的公房也要做到50平起，也就是說，單價最高只能在5萬左右。
10號線南段，有這樣的房子，但並不是說這樣的房子滿大街都是。
如果在中介app上篩選一下，我們可以看到，這個總價，整個地區內實際只有一套房。
並且還是商住
在北京買房，真正便宜的房子，很少能進入前臺。
一定要大量的去實地看房，大量獲取一線信息，最新信息，儘可能找到所有在賣房的房東，才有可能找到合適的房源，。
100萬首付，第二個板塊：
大興線西紅門至黃村一段。
這裡95-2000年的房產，單價基本在4萬出頭，那麼面積上就可以做到60+平，這樣選擇的餘地相對較大，難度更低，當然位置也就更遠一些
有趣的是，到了更南面的大興線終點，生物醫藥基地至天宮院附近，幾乎是沒有270的兩房的。
因為這些地段較新，基本都是11年後開發的次新項目，單價基本4-5萬起，且商品房的兩居，面積很少低於70平。
第三個選擇：朝陽路沿線，慈雲寺半徑2公裡內
這個區域略特殊，因為如果按照270萬找兩房，實際上基本不會出現的。
能做到的，只有地下室。
但是，如果你多刷一張卡，首付多拿10-20萬，總價到了300萬，就突破了一個臨界點。
可以買到90年後，50-60平左右兩居公房
300萬以下，是北京樓市一個非常明顯的界限
我把北京樓市各個區間做了一個分類，大家可以參考
如果有200萬首付，可以選哪裡?
2個推薦
第一，在朝陽北路至朝陽路，十裡堡只青年路周邊。
200萬可以買到公房3居，或2000年後的商品房2居。
尤其是22號開工建設後，朝陽路沿線有很明顯的帶動漲幅，加上一些小區翻新改造，整體質量上升一截
第二，如果想要更新一些的房子，可以選擇常營板塊。
基本是05-08年以後的次新。
注意兩點：迴避個別高價組團，注意經適房限價房的高稅費，拆骨法折算合理價格，不要買貴了。
300萬首付，2個地段推薦
首先是目前非常熱門的青年路板塊，在2017年高位後，青年路是有非常多的價格回吐的。
去年底後，青年路的價格經過回吐，已經有明顯的性價比，直到目前我們買入了多套，都有明顯的漲幅，像國美一套籤約時700，過戶後已上漲到850萬。
第二個選擇，可以選望京
同樣，望京今年也經歷了一波小漲，尤其像橄欖城這類標杆普遍有15%+的漲幅。
目前買入還需要精挑細選
以廣順大街沿線，宏泰西街沿線為主
帶學區的南湖，望京西園，望京新城，望京南等板塊內，可以淘到2000年左右小區2-3房。
如果有500萬首付，這個時候總價可以對標1100萬以上，標的的性價比明顯，可以選擇的範圍增加，不過房屋總的數量比較有限。
比如青年路板塊，潤楓、華紡的大三房，國美的四房，天鵝灣的三房，都可以作為選擇。
如果首付再多一些，天鵝灣的大平層挑空複式非常不錯。
雙井-九龍山一帶，同樣的選擇非常多，這裡是距離CBD最近的次新居住區，同樣現在商業的產業配套也已經跟上，北京目前網紅之一的shoppingmall合生匯，人氣也不錯。
從首城到珠江，時代天驕，以及九龍山附近許多小組團小區，單價7-9萬內，次新的2-3房，都是不錯的選擇
最後一個推薦，仍然是望京。
1100+，望京可以選擇各種具備性價比的次新2-3房，如果總價能夠突破1400，像橄欖城、東湖灣等同樣也可以買到三房。
目前性價比較高的寶星、慧谷、橄欖城等，可以作為重點關注對象。
以上，是各個總價區間的主要建議。
為什麼我們會推薦這些地區或樓盤，不是僅憑感覺或推測，而是實實在在的收益結果。
舉個例子，上期我們分享過我們的20個買房案例
如果我們把這些小區標記到地圖上，你會發現，我們推薦的區域，基本已經有很明顯的收益或漲幅。
當然，北京買房，即使我知道了區域甚至小區，還是不夠的，一定要在一線有大量的資源和信息攝入，你才能淘到那套「買入即賺」的房子。
在北京，同小區同戶型，也可以有20%的價差
舉個例子，一位買入遠洋天地130平1100萬，近似戶型低價只要710萬
因為對市場不了解而買貴了，是更常見的現象。
選籌很重要
選籌很重要
選籌很重要
重要的事情說三遍
好，分享結束，謝謝大家！