中央經濟工作會議要求加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造
老小區「改」出新品質(產經觀察)
「今年要買輛電動車代步了！」新年伊始，家住浙江省寧波市白沙街道大慶社區貝加邊小區的崔文娟就盤算起了今年家中的「大事」。
以前小區的老舊車棚裡滿是雜物，也沒有電源，給電動車充電還要從家裡私拉電線，雜亂不說，還存在很大的安全隱患。去年小區改造後，車棚被清理粉刷一新，家家戶戶都劃定了停車區域，還配上了智能充電裝置。這讓崔文娟下定了買電動車的決心，「我們去年就交了100元改造費，就等著今年能用上新車棚。」
去年底召開的中央經濟工作會議要求加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造。從2017年開始，我國已在廈門、廣州等15個城市啟動了城鎮老舊小區改造試點。這些老舊小區改造帶來了哪些驚喜？過去的「堵點」「痛點」又是如何疏通的？記者進行了調查採訪。
改造激發活力
改造的是環境，提振的是精氣神，拉動的是居民消費
管道堵塞、線路雜亂、屋頂漏水、門禁損壞、公共設施老舊……這是不少老舊小區的現狀。尤其是一些上世紀八九十年代建成的小區，因為沒有物業管理，小區公共環境、設施的日常維護很難維持。
「好政策來了，我們孔雀小區也趁勢發展！」寧波市鄞州區白鶴街道孔雀社區黨委書記石蓉喜不自勝。
走進孔雀小區，雨汙分流、四網合一、牆面雪白，規整的線路取代了「蜘蛛網」，每個單元裝了電子防盜門禁，家家戶戶還配上了信報箱。「每天回家走路步子都更有勁兒了！」小區居民打趣道。
小區改造之初，進展可不順利。「改造需要資金，雖然一部分由政府撥款，但是居住環境的改善也是居民自己的事兒，如果自己不出錢不出力哪能推得動？」石蓉說，雖然都有改善居住條件的願望，但大家都不太願意補交住宅專項維修基金，「一直都沒這個概念。」
怎麼辦？一個24人組成的工作小組挨家挨戶上門宣講政策好處，同時從居民共識基礎較好的3個樓入手開始改造。半個月後，改造效果一亮相，其他業主紛紛主動繳納維修金。最後孔雀小區一共補交住宅專項維修基金帳戶800戶，佔小區居民比例超過90%，維修金繳納成為小區長期以來改造難的突破口。
老舊小區改造還有「隱形戰線」，優先改造的是水、電、氣、路及消防等影響居民基本生活和安全的「裡子」問題。
地下管廊就是試點城市青島市的一大改造重點。「一下雨就積水，小孫子回來都進不了家門，我攢了不少磚頭，就等著下雨時鋪在積水中。」青島市老舊小區一層住戶張德政說，過去一下暴雨全家就苦不堪言，小區進行海綿改造後再也不擔心門口積水了。負責改造的中建一局安裝公司項目技術負責人鄒澤龍告訴記者：「我們把小區原有的水泥路面換成石英砂透水磚，還在底下建了一個107立方米的儲水池，再遇暴雨，雨水就會迅速通過滲水磚滲入地下，流入儲水池，儲存的水經過消毒裝置後還可以用來澆花、洗車。」
經過這一改造，小區雨水年淨留值能夠達到74%，也大大減輕了市政排水的壓力。儲水設施還解決了小區綠地損毀的現象，得到了居民的紛紛點讚。
改造的是環境，提振的是精氣神，拉動的是居民消費。湖北省宜昌市寶聯社區書記汪宏芳告訴記者，其管內黃龍小區做過一項統計——改造後一年內，小區內新購置車輛兩輛，房屋翻新裝修8起，「小區環境好了，停車方便了，整個社區都活躍了起來。」
改造就像繡花
改什麼、怎麼改，居民說了才算數
「老舊小區改造就像繡花一樣，要一針一線細緻地去繡才行。」這是很多一線社區工作人員的真實感受。工程上的難題都不算難，難在聚攏共識，改到老百姓的心坎兒裡。
「停車難」是很多老舊小區的痛點。寧波市貝加邊小區也不例外。雖然居民改造停車設施的意願強烈，但對具體怎麼改卻不容易達成共識。
「居民才是最了解小區環境的人，乾脆就讓大家一起來『頭腦風暴』。」貝加邊小區社區書記張潔靜說，「改什麼，怎麼改，小區召集居民開了10多次『睦鄰議事會』，前後參加討論的有600多人。」
經過廣泛討論，一個獲得大多數居民認可的方案出爐了：規定小區內單向行駛、避免無序擁堵，小區路面施劃出標準停車位，再將小區邊上廢棄公廁的地塊規劃成一個新的停車場。如今，這個方案已經一一實現。小區內施劃出20多個停車位，新建的停車場增加了30多個停車位，已經投入使用。改造後停車變成了計時收費，小區居民停車有優惠，2小時內停車免費，一晚上收費4元。
從免費的無序亂停沒車位到計費的有序停車車位足，小區居民很擁護。「剛開始還怕大家會對收費這件事情有擔心，沒想到有車的都很積極地拿著房產證來登記停車資格，還有幾個居民看到今後停車方便了，已經決定買車了。」張潔靜說，小小的停車位改造好像一下子釋放了大家對美好生活的追求。
然而，有些改造卻因為觸碰了一些居民的利益，一時難以推動。別看黃龍小區現在的改造支持率達到了100%，但此前在一次次入戶調查和宣講後，仍有10%的居民投了反對票。「這些反對的居民大多在小區違規亂搭亂建，改造會把他們的違建拆除。」汪宏芳說，拆除違建一直是改造的難中之難。
群眾工作還得群眾做，汪宏芳發動小區居民，讓黨員帶頭，一戶一戶地去「算長遠帳」：「違建拆了，看起來你的『地盤』少了，但是安全隱患沒了，鄰裡意見沒了，而且公共設施、環境更好了，小區房子也升值了！」 一個個「釘子戶」在動之以情、曉之以理的勸說下被「拔除」了。黃龍小區共拆掉違建房屋27間，騰出面積1200多平方米，這些空間被用作修建院牆、增設消防通道、修建活動設施。
貝加邊小區也是如此，清除違建後的空間被用作設立共享學堂、幸福食堂等。原本不願意拆除的居民也嘗到了甜頭。「有了共享學堂，社區給我們請了老年大學的老師講課，還辦了一個智慧型手機培訓班，我們班上的老學員們紛紛用上了智能機！」貝加邊小區智慧型手機培訓班班長周志潮說。
呼喚長效機制
依靠居民自治，還要引入社會化的改造、管理力量
「新三天，舊三年，一夜回到改造前。」社區工作人員告訴記者，從前有的老舊小區改造後「好景不長」，這句順口溜說的就是改造後由於缺乏後續管理、小區面貌又變差的問題。改造只是第一步，老舊小區改造後如何進行長效管理、持續更新？
河水潺潺、卵石潔白，宜昌嘉明花園小區裡的河道景觀別有意趣。不過這處景觀並不屬於小區改造的範疇，而是改造後居民自己找來材料一點點修建鋪設起來的。「改造完成後，小區就成立了自己的業委會，居民管理小區的熱情空前高漲，業委會成員帶動大家自己動手扮靚家園。」宜昌市住建局相關負責人說，改造後的長效管理需要依靠居民自治，讓居民自己成為小區管理的主體，才有可持續發展的動力。
建立管理的長效機制，引入社會化的改造、管理力量也必不可少。
北京市朝陽區勁松街道勁松北社區是改革開放後北京市第一批成建制住宅區。這個40歲「高齡」的小區成為北京市第一個引入社會資本參與改造的社區，開始探索市場化的改造和管理新模式。
基礎類改造項目由市、區兩級財政出資，小區自選類項目和其他提升費用由引入的社會資本願景集團來投資。修建停車場、增設景觀、鋪設燈光、加裝電梯……勁松北社區逐漸「返老還童」，並且以「自我造血」的可持續模式更新著。
「截至目前集團已投資近4000萬元，我們計算在微利情況下預計10餘年可收回全部投入。」願景集團相關負責人表示，公司對社區閒置低效空間進行改造提升，引入居民所需的便民服務業態，通過後續物業服務的使用者付費、停車管理收費、空間租金收入以及未來可能落地的養老、託幼、健康等產業，實現一定期限內的投資回報。後期還可通過金融機構投資等方式，形成老舊小區有機更新長效發展的投融資機制。
社區被盤活了，居民也有了生活的新盼頭。他們不僅成為被服務的對象，也成為提供服務的人。劉師傅的新發地「菜籃子」社區便民店即將開業，周師傅成了物業保潔隊的一員，露天理髮20多年的申師傅夫妻倆搬進了社區理髮店……隆冬時節，勁松北社區裡卻顯得暖意融融。
記者在調查中發現，探索老舊小區改造後續長效機制，還有一些障礙等待破題。比如社區管理涉及眾多部門，齊抓共管整體合力不足；老舊小區缺乏改造標準和專屬規範，風險管控難，讓組織實施者責任風險難釐清；企業投資老舊小區有機更新法律政策保障不足，不利於吸引市場力量參與……
「隨著老百姓生活水平的提高，還會產生更多的改造需求。」宜昌市住建局負責人說，只有破除體制機制的障礙，老百姓對美好生活的嚮往才能化作奮鬥的新動力、消費的新潛力，一茬一茬地釋放出來。 本報記者 趙展慧
原標題：依靠居民自治呼喚長效機制 老小區「改」出新品質
責任編輯：鄭莉莉