8月哈市土地成交總額66.24億元！二手房均價漲幅2.27%

8月結束，第三季度也已過半。這一月，哈市樓市市場消息不斷，新房市場開盤數量增加，各區陸續迎來新鮮血液，購房者熱情受到調動。而二手房市場上，均價連續攀升，但均價仍為恢復至年初水平，價格上漲讓持房者信心有所上漲，但很多人仍在觀望中。

概述　

2020年8月，100個重點城市二手住宅市場均價為15326元/平方米，環比上漲0.17%，漲幅收窄0.09個百分點；同比上漲1.82%,漲幅擴大0.06個百分點。

第一季度，哈爾濱樓市相對季度，各項數據直線下滑，1月上旬僅有兩個新盤入市，2月根本「顆粒無收」，3月疫情有所好轉，市場仍低迷一片。二手房市場均價更是跌至2019年年底水平，房地產市場蕭條，樓市政策頻現，為緩解房企危機出臺一系列舉措。

第二季度，市場有序復工，但4月哈市疫情反覆，市場又一度面臨停工停產。後續新房市場陸續開工建設，上半年積壓存量得以釋放，各路房企為追趕上半年銷售業績多採取多方式促銷。而上半年土地市場表現較好，共計成交數量53宗，出讓53總土地，上半年成交數量就達到了2019年全年的85%。

7月正式進入下半年，新房市場已迎來新房入市，市場逐漸活躍起來，南崗、香坊等主城區也迎來新鮮血液。二手房市場均價也連續增加3周。

8月，哈市二手房價漲幅明顯，在8月末周，道裏區均價已經突破一萬四，成為哈市最高水平。在8月的5周裡，各區市場價格均有不同程度上漲，新房入市量增加，但不及去年同期水平，購房者入市熱情增加，帶動二手房價格上漲。8月土地市場卻有平靜，但土地市場出現「新地王」，成為哈市樓面價最高者，也將助推哈西區域房價上漲。

二、城市市場分析

2.1政策解讀

2.1.1 城市政策

01.哈爾濱老舊小區改造 屋面滲漏等5個民生難題將解決

據哈爾濱市老舊小區改造總指揮部的相關負責人介紹，改造項目包羅萬象，除了政府投資的公共空間和外立面的改造之外，還包括室內供水管線、室內排水管線、室內供熱管線和暖氣片、自用門窗、加裝電梯、加裝水氣熱等智能計量表，業主分擔成本費用。增建運營項目9項，根據老舊小區客觀條件，科學整合利用公共空間和資源，建設社區服務用房、地上或地下停車場、養老、託幼、便民商超、公廁、公共充電樁、物流配送設施、物業管理用房等。該負責人說：「第一批改造結束後，還有第二批改造工程的跟進，目前，哈市170餘個第二批改造項目的施工招標圖設計已完成，施工招標圖已提交各區。」

02.小區環境咋管理 哈爾濱市政府徵集明年立法項目

為了做好市政府2021年立法計劃制定工作，根據立法法等國家和省的有關規定，現面向社會公開徵集市政府2021年立法計劃建議項目（含地方性法規、市政府規章）。據悉，建議項目應當符合地方立法權限，圍繞「城鄉建設與管理、環境保護、歷史文化保護」等方面提出，並寫明項目的名稱、立法的必要性、所要解決的主要問題及解決問題的主要措施等方面內容。如有代擬稿、調研報告以及相關參考資料，可以一併遞交。遞交建議項目，請註明聯繫人和聯繫方式，於2020年9月12日之前反饋。

03.分散小區咋管 哈市老舊小區改造後物業管理有標準了

依據《意見》規定，原來較為分散的老舊小區，將以街區形式重新整合為具有一定規模的物業管理區域；並由社區居委會組織召開業主大會，按照業主意願，與物業服務企業重新籤訂物業合同，併到區物業主管部門備案。針對此類問題，《意見》要求，社區居民委員會每年都要開展物業服務滿意度測評工作，測評戶數不低於小區總戶數的 50%，對於測評滿意度低於 60% 的，社區居民委員會可提議召開業主大會，決定是否解聘物業服務企業。同時結合下步即將開展的物業企業信用評價工作，將測評結果納入信用評價，利用市場機制實現物業企業的優勝劣汰。

2.1.2 行業動態

01.半個月107處違建庫房被拆 哈爾濱市年度拆違任務完成超7成

近期市城管局加強統籌調度，全面加大違建拆除力度，重點對具有安全隱患的違建進行先行拆除，近日已拆除各類影響安全的違建庫房107處、6.5萬平方米。至目前，哈爾濱市超7成年度拆違任務也已經完成。在大力拆除存在安全隱患違建的同時，哈市正全面推進年度拆違任務的有效完成，截至目前，全市對既有臺帳的違法建設拆除工作，累計完成拆違29147處、289.8萬平方米，完成年度拆違任務的72.38%。

02.哈爾濱這7個老舊小區下月開始改造 預計年底竣工

日前，黑龍江建設網發布消息稱，哈爾濱市2020年老舊小區改造項目道外區（第二批）施工已由哈爾濱市發展和改革委員批准建設。此次改造範圍：北樹小區、航運小區、小水晶小區、南直路小區、沿江小區、濱海小區二區B棟、新樂小區。預計9月30日開工，12月31日竣工。

03.今年以來，道裏區持續拆違79.5萬餘平方米，重現老城區魅力

今年以來，拆違專項整治戰在道裏區全面鋪開。截至目前，全區共拆違11980處，總面積達795879.71平方米，幾乎相當於110多個足球場大小。「道裏區始終以維護人民群眾公共利益和生命安全為根本出發點，對違建採取零容忍的態度。」肖彬說，「我們堅持『一把尺子丈量到底、一個標準執行到底、一個政策貫徹到底』。爭取兩年拆違任務一年全部幹完，特別是涉及民生領域的拆違項目，比如說老舊小區改造的拆違、一些佔壓供暖管線的拆違等，一定要及時完成，讓老百姓在入冬前能夠住上暖屋子，提高人民群眾的獲得感和幸福感。」

2.2 土地市場解讀

2.2.1 8月土地市場繼續降溫 8宗成交6宗出讓

整體來看，去年8月土地成交面積約10.20萬平方米，近乎是7月土地成交面積的2倍；供應面積更是超過68萬平方米。

到了9月，哈市土地供應量驟減，不到8月的一半。而在成交量方面，受到8月出讓土地面積較大的影響，9月哈市土地市場成交面積有一定增加，但漲幅較小。

10、11、12月哈市合計共有21宗土地成交消息以及27宗土地出讓消息，這其中還不包括土地規劃調整內容，其中十月是全年中土地成交量最多的月份。第四季度也成為年度土地市場最活躍時段，從而也帶動樓市市場升溫。

今年1月，共計成交土地9宗，成交地塊總面積達49.47萬平方米，出讓土地3宗，出讓面積達26.43萬平方米。

再看2月，共計成交土地4宗，成交地塊總面積37.26萬平方米，出讓土地2宗。出讓地塊總面積達28.96萬平方米。

到了3月，經歷了前兩個月的低潮期後，三月份土地市場迎來了推地大爆發，3月份共計成交土地1宗，成交地塊總面積25.18萬平方米，出讓土地19宗，出讓地塊總面積64.83萬平方米。

今年4月仍然是哈爾濱土拍市場的高潮期，4月成交土地18宗，成交地塊總面積55.94萬平方米，出讓土地7宗，出讓地塊總面積25.76萬平方米。

進入5月份，土地市場的熱度依舊延續，5月出讓土地19宗，出讓地塊總面積達到了142.87萬平方米，成交略少，僅成交1宗土地，成交面積達10250平方米。

到了6月份，哈爾濱土拍市場的熱度仍然不減，由於5月份大幅供應土地，6月成交土地高達20宗，創下半年之最，成交地塊總面積達140.17萬平方米，但出讓土地略少，僅有3宗，出讓地塊總面積438959.2平方米。

7月份，哈市土拍市場的熱度逐漸削減，7月份共計成交6宗地塊，成交地塊總面積為311592.69平方米，僅為6月成交總面積的22%。

進入8月份，哈市土拍市場的熱度回暖，8月共計成交8宗土地，成交地塊總面積為907945.48平方米，為7月成交總面積的2.9倍。

數據來源：哈爾濱國土局；整理：諸葛找房

去年8、9月哈市土地招拍掛市場表現低迷，8、9月份2個月的成交總額共93571萬元。

10月成交地塊共計12宗，創下半年成交量之最。成交總額為403352萬元。

11月土地市場熱度有所減少，但活躍依舊，成交總額80040萬元，與10月土地成交總額403352萬元相比，約為10月土地成交總額的五分之一。12月土地成交與出讓情況成績優異。成交總額165159萬元。

進入2020年1月，土地熱度較去年12月有所增加，共成交9宗地，成交總額為304778萬元。

2月份與1月相比有所減少，共成交4宗地，成交總金額為125015萬元，且溢價率為0，與1月份成交總金額相比，約為1月的五分之二。

3月份與前兩月相比有所增加，共出讓19宗地，成交1宗地，成交總額為183896萬元，約為2月成交總額的1.5倍。

4月份土地市場熱度又再一次被點燃，共計成交18宗地，出讓7宗地，成交總額為282179萬元，約為3月成交總額的1.5倍。進入5月，雖出讓地塊不少，但僅成交了1宗土地，成交總額為2020萬元。

到了6月，共計成交20宗土地，創下2020上半年之最，成交總額為776217萬元，約為上月成交總額的384倍之多。

7月份，土地市場的熱度稍緩，共出讓6宗地，成交9宗地，成交總額為148117萬元，約為6月成交總額的19%。

進入8月，哈市土地市場回暖，本月有地王產生，所以雖僅成交6宗土地，但成交總額以高達662417萬元，約為上月成交總額的4.5倍。

數據來源：哈爾濱國土局；整理：諸葛找房

2.2.2 ,8月哈爾濱8宗地塊成交，總成交金額66.2億元

8月土地成交8宗，用地性質分別為7宗商住用地、1宗商務兼容商業用地，成交總額662417萬元。與7月土地成交總額148117萬元相比，本月成交總額約為7月土地成交總額的4.52倍。成交地塊總面積達907945.48㎡，約為上月成交總面積的2.9倍。

8月哈爾濱土地成交統計

成交地塊總結分析

分城區來看，從上述圖表中能清楚發現，8月哈市土地市場各區成交總體均衡，共有4區涉及成交，本月共成交土地8宗，其中平房區成交2宗，成交總額為116765萬元，佔8月份成交總額的17.6%。香坊區成交2宗地，成交總額為175581萬元，佔8月份成交總額的26.5%。南崗區成交2宗地，成交總額為341394萬元，佔8月份成交總額的51.5%。道裏區成交1宗地，成交總額為20066萬元，佔8月份成交總額的3.1%。松北區成交1宗地，該地塊的成交總額為8611萬元，佔8月份成交總額的1.3%。

分性質來看，8月成交的8宗地中有7宗商住用地、1宗商務兼容商業用地，成交地塊總面積達907945.48㎡，其中商住用地面積為886076.69㎡，佔成交地塊總面積的97.6%；商務兼容商業用地面積為21868.79㎡，佔成交地塊總面積的2.4%。

8月成交的8宗地中有4宗地塊溢價率高於0，其中溢價率最高的地塊是位於南崗區科學大道、南興街、規劃路圍合區域的NO.2020HT033地塊，該地塊的起始樓面價為7493.54元/㎡，成交樓面價為9507.52元/㎡，出讓起始價為133947萬元，成交總價為169947萬元，溢價率為26.88%。

成交地塊衛星示意圖

8月出讓地塊共計6宗 最高樓面價2063.89元/㎡

8月哈爾濱土地出讓統計

出讓地塊衛星示意圖

出讓地塊總結分析

01.哈爾濱8月份共有6宗地進行出讓。其中，1宗位於松北區，5宗位於南崗區。

位於南崗區的5宗地，均位於南崗區紅旗滿族鄉，該項目除出讓商住用地外，項目將配建幼兒園用地和規劃綠地，由本宗地的競得人出資建設，同步完工，完工後無償移交給南崗區人民政府。

位於松北區的1宗地，位於松北區的環西板塊，且由7宗地進行打包出讓，據悉，此次出讓地塊將建設哈爾濱新區自主安全可控示範基地，屬哈爾濱新區重點產業項目，計劃總投資不低於40億元人民幣，投資強度至少達到1萬元/平方米。至少引入一家具有自主核心技術和自主研發能力的國產CPU設計及生產應用的優勢企業，同時引進相關企業300家以上。

02.8月出讓的6宗地塊出讓起始價總額為115221萬元，起始樓面價最高為2063.89元/㎡，這宗地是位於松北區世茂大道以南、智谷大街以西的NO.2020HTS(G)032地塊，用地性質為工業用地（新型產業用地M0）3宗、商業用地兼容二類居住用地1宗、二類居住兼容商業用地1宗、二類居住用地2宗、新型產業用地MO(融合新一代信息技術)及其配套（新區重點產業），該地塊將建設哈爾濱新區自主安全可控示範基地，項目將打造對接和引入集成電路、信息技術高端科技專家資源，配建高端人才公寓和住宅，打造國際領先、國內一流、宜居宜業的晶片自主可控技術研發、製造和配套服務基地。

03.縱觀整個8月土地出讓日程，其中1宗地塊將於9月中旬進行出讓，5宗地塊將於9月下旬進行出讓。

2.2.3 熱門地塊地處南崗哈西，成交樓面價9507.52元/㎡

此次出讓2宗地塊均位於南崗哈西區域，作為哈市房價金字塔尖的片區，該區域可以說的上是寸土寸金，兩宗地塊成交樓面價分別為9507.52元/㎡和9025.9元/㎡，兩宗地塊均由中海地產競得，新晉地王就此誕生。

熱門地塊位置

2.3二手房市場解讀

2.3.1 8月份二手房均價上漲

8月份哈爾濱市二手房掛牌價為11001元/平方米，環比上漲2.27%，較7月增長244元/㎡，漲勢較大。截至8月末周，哈爾濱二手房掛牌量102373套，掛牌量較上月有所減少，連續三月房源量下降，經過數月調整後哈爾濱二手房均價在8月有所突破。

從下列圖表中可以看出，在今年1月份二手房市場價格達到最高點，疫情出現後迅速下跌，經過5個月連續下跌後，在8月均價有所回升，但仍未達到年初水平。

2.3.2 8月哈爾濱二手住宅掛牌房源以剛需、改善型房源為主

8月哈爾濱市二手房市場掛牌房源中140平以下房源佔比9成，140平以下各個面積區間分布較為均衡。90平以下房源佔比55%，較上月減少4個百分點；90—140平房源佔比最多均為33%，較上月增長1個百分點；其中60—90平房源較佔比31%，連續兩月持平。

本月90平以下戶型佔比較高，一方面說明哈市置換人群積極入市，另一方面可以看出對應的剛需客群逐漸成為二手房購買主力，小戶型房源供應力度加大，銷路和市場需求量增加，手握小戶型房源的業主掛牌積極性較高。

根據當面房屋供應面積來看，90-140平米改善型房源佔比最多，疫情過後此類房源量有所上漲，表明疫情後購房者置換意願相對強烈。60-90平米剛需型房源依然佔比較高，此類戶型仍是市場主導。

從二手房掛牌房源居室分布來看，2居佔比最多，佔比61%，與上月持平；其次為1居室，佔比19%，較上月降低1個百分點；兩者佔比8成；市場置換需求依然強烈，3居室佔比16%，與上月持平；四居室佔比3%，較上月增加1個百分點，五居室為1%。

從8月這幾項數據來看，與7月相差無幾，從市場需求來看，剛需戶型仍為市場主導，從置換難易程度上看，二居室更容易交易。而一居室多為單身人士或資金不足購房者選擇，一居室在租房市場上更受歡迎。三居室、四居室改善型房源市場需求也在增加，五居室存在局限性。

2.3.3 道裡均價最高，為13957元/平方米；南崗區掛牌房源量居首

從各城區二手住宅掛牌均價來看，道裏區以13957元/平方米領先，較上月相比環漲3.44%，每平米上漲464元。當前道裏區均價為各區最高水平，疫情之後漲勢迅猛，此前與南崗區均價幾乎齊平，現在與南崗區每平米相差近2000元。

作為老牌城區，南崗、香坊、道外漲勢較為穩定，其中香坊區在近兩月來後勁較足，區域當中新房價格帶動二手房價格上漲。平房與呼蘭兩區價格均價較其他主城區相差較多，城區發展相對滯後。

從城區掛牌量上來看，全市掛牌總量約為102373套（7月份為109785），降幅為6.75%，較7月降幅增大。

各個城區中南崗、香坊、道裡三區掛牌量最多。南崗區以31332套依然領先，第二位香坊區，掛牌量22804套，第三位道裏區，掛牌量20997套。

2.3.4 南崗降價房源高居榜首，8月累計降價房源量4168套

在二手房降價房源中，南崗區體量最大，8月累計降價房源4168套，較7月減少445套，區域內會展、哈西區域降價房源量較多。從購房者反饋來看，南崗區區域內熱點小學較多，交通便利等，受想置業主城區人群青睞。

降價房源排名第二位的是香坊區，較7月減少512套；道裏區較7月減少342套。阿城區、雙城區掛牌房源較少，對整體影響較小。

2.3.5 降價房源量TOP20小區 套均降價幅度增大

在8月降價房源量TOP20小區數據中，南崗區佔據8席、香坊區5席、道裏區3席、呼蘭區2席、道外區2席。南崗區降價小區數量佔比40%，

佔據最多的南崗區中均價較低的徵儀花園小區（均價7585元/㎡），共74套降價房源，套均降價4.25萬；掛牌均價較高的悅山國際一期小區（均價14560元/㎡），共138套降價房源，套均降價1.6萬。

降價套數最多的小區位於南崗區的盟科視界小區（均價13757元/㎡），共161套降價房源，套均降價1.35萬；

套均降價幅度超過4萬的小區有4個小區，分別為呼蘭區的伸馬·託斯卡納小區，降價幅度4.96萬/套，小區均價9245元/㎡；其次是南崗區的徵儀花園小區，降價幅度4.25萬/套，小區均價7585元/㎡；香坊區安埠小區一期，降價幅度4.01萬/套，小區均價8040元/㎡；道裏區海富康城小區，降價幅度4.15萬/套，小區均價10209元/㎡。

2.3.6 熱點城區8月份量價各顯特點，漲降不定

四大主城區8月份量價各不相同，與月初相比，均價都有所上漲。先來看道裏區，價格連漲三周，在第四周時有所下降，而掛牌量方面道裏區銳減明顯，均價上漲過快也和房源量有一定關係；南崗區均價在五周時間裡一致保持上漲趨勢，掛牌量也有所減少，在第五周時出現小幅上漲；道外區均價在萬元邊緣，疫情期間跌落回九千時代，在前三周掛牌量下降明顯，後兩周小幅上漲；香坊區均價漲勢穩定，由於區域潛力逐漸發覺，二手房價格也有所上漲，掛牌量在後三周上漲明顯。