普通買房人，家裡沒礦，別碰新區

看本文之前，首先聲明一點。

本文的目標讀者就是普通人，那麼啥是普通人呢？

1、不以買房為業；

2、有倆閒錢，也不是太多，有點閒空，也不是太長；

3、沒有啥可靠的城市產業規劃內部消息；

4、不想當韭菜，但也沒有自信去做鐮刀的那些人。

至於，那些自稱是樓市專家，買房奇才，城市消息靈通人士，樓神護體的非「普通人」，很好，你可以關掉此文，因為這篇文章不是為你們寫的。

對於第一部分的人群，經過了本輪房地產洗禮，我覺得最應該得到的經驗就是七個字——

普通人別買新區。

1

首先，必須承認一點，短期論漲幅新區一定比老城高。

這不是哪個城市的獨有現象，而是中國的普通規律，無論它是幾線城市。

一線城市的深圳，這一輪房地產漲幅最高的就是前海新區。

二線城市的合肥，漲幅最高的是政務區，其次是濱湖新區。

三線城市的洛陽，漲幅最高的是洛龍新區，而現在新一代的漲幅王就是十公裡之外伊濱新區。

然而，這裡面有兩個前提。

第一、你必須找到這個城市前景最好的新區，甚至要尋找最佳的新區板塊；

第二、你必須在比較合適的時間入場，在更加合適的時間出場。

二者缺一不可。

2

第一點，你必須找到這個城市前景最好的新區。

這個看似簡單的問題，放在現實可能就是一個非常複雜，沒有標準答案的多選題。

因為，在中國，一個城市可能啥都缺。

缺人口，缺產業、缺資金，但是一定不會缺兩個東西——缺概念、缺新區。

這一段，大家都說鄭州新區多，供應不要太充足。

但是，我這個鄭州人一到成都，說實話，就被天府之城的新區和新區概念之多驚呆了。

論大的，有一路向南的國家級新區——天府新區。

論新的，有跨過龍泉山，新一代新區——龍泉驛新區。

幾乎每一個行政區，都有自己的親兒子新區。武侯區有武侯航空新城，青羊有教育新城，幾個工廠一划就是產業新城，一個高校一圈就是大學智慧城。

反正，在成都市調的感覺就是——新區天天有，概念日日新。

而且，對於某些比較大的新區，玩的還是俄羅斯套娃形式，大城之中有板塊，板塊之中有子板塊，而且每個板塊有概念。

就以成都最大的國家級新區——天府新區為例。至少，天府新區又可以分為比較靠北的高新大源金融城，處於中部麓山南湖板塊，以興隆湖為中心的興隆板塊，更遠的視高鎮就不說了。

再往下分，就拿天府新區中部來說，又可以分為——麓山子板塊，麓湖子板塊，錦江生態帶等的。

反正，每個板塊，在售房部的銷售員嘴裡都是——概念滿滿，前途光明，升值拉滿，是你在這個城市買房的最佳選擇。

至於信不信呢？我相信其中有一兩個一定會成，成為整個城市的漲幅明星，至於其他呢？

呵呵。

所以，所有的媒體，所有的專家一定會勸告你，新區買房，一定要選好新區。

至於什麼是「選好」，怎麼算「選好」，不好意思，公說公有理，婆說婆有理，怎麼選，你自己看著辦吧。

你要是市規劃局長，你要是市發改委主任，懷疑你知道下一步政府投資重心在哪裡，哪裡的新區最有前景，哪個新區買房，你心中應該有答案。

但問題是，你是嗎？

3

說完第一個問題，我們來說第二個問題——購買新區，為什麼時間點把握更加重要？

說這個問題之前，先說最近全國樓市一個熱點——鄭州樓市怎麼了嗎？

那麼，鄭州房價的真相是什麼？

真相就是——中心城區相當穩固，但是中遠郊卻有較大幅度的降價。

前一段，根據相關顧問公司統計，從下半年開始，三環的開盤去化率比四環內開盤去化率要高17%左右，而四環開盤去化率比四環之外的高12%，而鄭州直屬區域的比鄭州遠郊縣和環鄭區域要高19%。

說白了，就是在樓市下行階段，越是主城去化率越高。

環鄭和中遠郊項目去化率不好，自然會降價，明降和暗降都有。

而新區主要卻都在這些區域。

比如，在鄭州典型的新城片區。

鄭州親侄子的新鄭市南龍湖，2017年均價10000上下，現在9000元的房子隨便挑。

鄭州親兒子的航空港區，2017年均價是10000多，目前南港8000多的房子一大把。

鄭州表侄子的平原新區，2017年均價8000多，目前新開盤的位置較好融創項目可以達到5000多。

鄭州非發展方向的滎陽東，2017年均價9000，目前均價7500元。

鄭州小弟開封西，2017年均價是9000元，目前均價6500元/㎡。

鄭州乾兒子的綠博，2017均價12000元/㎡，目前均價8000-9000。

這些鄭州遠郊或者環鄭片區，這兩個月我都去過，有些還去過不止一次。

負責的說，每個新城片區，每個項目情況都有細微差別，但是最大的一個共性就是，和鄭州聯繫越緊密的城區跌幅最小。

以鄭州剛需集散地的南龍湖為例，雖然它只是鄭州的侄子片區（屬於鄭州下屬新鄭市），但是距離鄭州最近，最為成熟，而且通了地鐵，所以跌幅也最小。

而這幾個片區跌幅最大的則是——開封汴西新區，以正在全場七折的全國某大未來城項目為例，2017年頂峰的時候，帶裝修接近10000，現在毛坯5700，即使算上裝修，降幅至少也在3000元。

然而，三環內鄭州主城呢？漲是不會再漲了，但是說大跌也談不到，降幅最大的片區可能降了有500上下，而且多以特價房的形式。

4

這就是，所謂「第一個房價倒下大城市」鄭州的真實市場。

對於鄭州，2020年的金九銀十，主城是秋天，遠郊是初冬，環鄭是深冬。

但是，時間退回三年之前，卻是另一番景象，主城是春天，遠郊是初夏，環鄭是盛夏。

遠郊新區，一次土拍就可以甦醒，二次土拍就可以興奮，三次土拍就可以高潮。在市場上升期，遠郊新城一年房價上漲30%，只能說是及格，一年上漲50%，只能說是符合預期，一年翻一倍才能算是優秀。

然而，在市場下行期，當所有的激情退去，這些遠郊新城，用一句用爛的名言形容——跳的越高，摔得越慘。

所以，新區無論漲跌都會大大超出人們的預期。這就是市場的規律，不以人的意志轉移的規律。

然而，最大的問題是，誰投資房子，尤其是上躥下跳新區的房子，你能準確預測價格走向，從而買在谷底，賣在頂峰，完美脫身。

對於時間的把握，所有的專家都告訴你，要把握好買賣時機，然而這個問題到了現實——又變成了玄學，因為就是房管局長，也難以給出你準確答案，更何況只是普通人的你。

5

所以，新區雖好，但前提是，你必須做好選擇。

選標的，選板塊，這需要你成為城市發展專家，甚至還需要一些內部消息。

新區上行周期漲幅雖高，但是市場下行階段，跌幅也會最猛。

選買入時間，選賣出時間，這需要你成為預測專家。

當你認為，你有能力把控一切，你當然最好的選擇是新區。

如果你就是個普通人，我勸你還是買主城甚至二手，至少主城再差的市場，房子也有租金，可以幫助你熬過漫漫冬日。

因為，你和我只是一個普通人。