扛張小板凳坐看數字打亂架 北海樓盤到底誰是銷售第一？

前些天，北海房產圈內被這張表格刷了屏：

這是今年上半年北海樓盤網籤前10名排行榜，數據來自北海房地產網上展銷APP。這個APP現在顯示是由北海市住建局指導、市房地產交易中心承辦。

房價在下跌，但幅度沒那麼大

有些人一看此表估計會驚嘆：譁！北海房價這麼便宜了？跌得這麼狠了？

不能這麼簡單理解。

今年上半年北海房價確實是在走低，而且部分樓盤降幅真的不小。但交易中心統計的只是購房合同價格，整體上跟實際成交價格相比可能偏低。因為有些樓盤還有價外收費，比如團購費、指標費等等。

所以北海看房詢價時，價格要問清楚、付款方式要問清楚、開多少發票和開多少收據也要問清楚。只開收據（後期不換正式發票的）就是價外收費，開發商指定的銀行帳號如果跟預售證顯示的帳號不同，也有價外收費的嫌疑。

海景樓盤全線受挫

網籤是有滯後的。今年1月網籤的記錄，有些可能是2019年12月、11月甚至是10月認購的。那時候武漢還沒封城、北海候鳥眾多、樓市已經進入傳統旺季。按理說，那時候海景房應該是最受關注的。

而在上表10個樓盤當中，海景樓盤只有兩個（恆大御景灣、嘉和冠山海）。北岸廉州灣、銀灘中區、銀灘東區全軍覆沒。即使是銀灘西區，總共12個在售樓盤僅衝線2個。

上表的第10名（東方明都），上半年共網籤205套，平均每天僅1.1套。這是一個中等偏下的成績。

但即使如此，全北海也只有兩個海景樓盤擠入前10名。顯然，北海的海景房在上半年表現相當糟糕。

價格和口碑很突出

只要半年賣出205套房子以上，就可以擠入前10名。但上面這個表格，沒有桐洋系的樓盤、沒有彰泰的樓盤、沒有天賜的樓盤。碧桂園、東投在北海各有2個樓盤，都是上榜1個落榜1個。榮和、雅居樂沒見蹤影。萬泉城、大都錦城上半年可售房源不多，不足以擠榜。

上榜樓盤有誰呢？

（1）價格和口碑都有吸引力的，例如海映蘭嶼、恆大御景灣、吾悅華府；（2）一向都是低房價的，例如中港城長沙灣、東方明都；（3）房價大幅優惠的，例如乾坤國際城、中電海灣國際、東投海玥府、碧桂園北海陽光；（4）口碑不錯的，例如冠山海（註：冠山海申請更改土地用途是發生在6月底）。

簡單地說，銷量排名前10的樓盤，不是低價格就是高口碑，如果兩者兼有那就更愉快。

桐洋系樓盤不上榜很正常，它的網上口碑影響太大。彰泰和天賜，價格明顯缺乏吸引力。

扛張小板凳坐看數字打架

交易中心的這個表格，結論很清晰：今年上半年北海普通樓盤（非海景房）紅紅火火、低特價樓盤熱熱烈烈。站在決策的角度，下半年北海樓盤要想搶銷量，口碑是基礎、價格是王道。

這個結論應該沒錯吧？

非也，非也。未必、未必。

上圖是易居企業集團.克而瑞發布的2020年上半年北海樓盤銷售排行榜。克而瑞的數據在中國房地產赫赫有名，行業裡面很有權威性。

北海市交易中心和克而瑞，都表示榜單來源於樓盤網籤數據。把這兩個榜單內容試匯排在一起（項目名稱也調整為樓盤推廣名稱，這樣更容易熟悉）：

非常詫異：交易中心榜單第一名，在克而瑞榜上無名。不知道融創跳腳了沒有——上半年的銷冠名頭，沒了？飛了？

兩個榜單反差明顯。交易中心統計的是「商品住房」（所以第8名是吾悅華府，住宅），克而瑞統計的是「樓盤項目」（所以第2名是吾悅廣場，有住宅有商業公寓）。

理論上說，克而瑞統計範圍更大，銷售面積也應該更多。但事實恰好相反：交易中心排名前10個的樓盤，銷售面積100%都在2萬平方米以上。克而瑞呢？10個樓盤裡面有8個在2萬平方米以下。

直白地說，這是兩個完全不同的榜單，不但數據差異懸殊，而且透露的方向也完全相反。

1、交易中心的排行榜，以低價實惠型樓盤為主，6、7字頭房價佔了70%。

2、克而瑞的排行榜，以海景房和高報價樓盤為主，8字頭以上房價佔了70%。

這就有趣了：如果相信交易中心，北海樓市下半年很有可能是繼續降價、繼續實惠。反之，如果支持克而瑞，北海樓市下半年反彈有望。

扛著小板凳的吃瓜群眾，信哪個？開發商又應該站在哪邊進行決策？