華僑城｜漲幅最快，配套頂級的圈層？

總價的王者，無敵的圈層 | 讀懂華僑城①

源於臻選之道 今

華僑城這兩年比較寂寞，這個深圳人如雷貫耳、全國知名的老牌豪宅區，除了熱度被後起之秀深圳灣甩開一個身位之外，時不時還傳出被寶中甚至西鄉超越的聲音。

從房價、準確的說個別單價上看，確實是這樣。但是，這絕不是事實的全部。而且，這樣簡單的從單價上去評論華僑城，絕對是片面的。

華僑城就是華僑城，永遠都會在深圳豪宅區裡佔有一席重要之地。別說寶中，就算是深圳灣，在某些方面其實都永遠無法超越華僑城。

讀不懂華僑城，你就不會真正看懂豪宅。

華僑城，是一種生活方式。

走遍世界，還是華僑城。

這些關於華僑城的經典評論，我是完全同意的。其實，每個深圳人心中都有一個華僑城情節，我也不例外，每次到華僑城，都會感嘆這裡的環境，心裡都會有一份特別的寧靜。

曾經寫過幾篇關於華僑城的文章，裡面關於華僑城的歷史、以及房價現狀都有過簡單的分析。

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我們會實時更新一些深圳優質熱盤的資訊和進展。

如圖：

站在去年至今深圳房價最新一輪普漲小周期剛剛結束的當下，還是有必要再看看華僑城，重新刷新和加深一下對華僑城的認知。

今天這篇算是我們讀懂華僑城系列的第一篇。

1

華僑城，是總價的王者，絕不能只看單價

房價其實是一個非常複雜的數字現象，任何片區都是如此。片區範圍越大，小區和戶型越多，各種房價之間就相差就越大，絕沒有一個簡單的數字能概括一個片區的房價。

深圳灣，最便宜的跟最貴的單價可以相差3-4倍。而在華僑城，最便宜的跟最貴的可以相差10倍。

華僑城純水岸那些1個多億起步的聯排、臨湖的4-5個億的獨棟別墅，這些頂級別墅不僅是目前深圳總價最高的住宅，更是單價的王者，單價最貴的估計都近百萬，絕對都是深圳之巔。

為什麼華僑城的別墅會這麼貴？這個問題其實只要你能理解，位於金字塔頂端的超級富豪對於居住的需求就行了，什麼是他們最在意、一擲千金最想擁有的。

大多數超級富豪都是要住別墅的，而深圳市內基本沒有一個地方可以像純水岸的別墅一樣，位於市中心的核心地段，自然環境一流、靜謐私密，使用面積超級大，可改動空間也大，圈層純粹，有底蘊有傳承，私密性這一頂級富豪最在意的需求也可以得到完美滿足。

純水岸的別墅區就像一個與世隔絕的世外桃源，出則繁華，入則寧靜，而且擁有完美圈層，這就是最完美、最頂級的別墅區，是深圳唯一能夠對標香港太平山頂那些頂級獨立屋的產品。

對於普通住宅或者一般豪宅所需要的地鐵交通便利、配套方便，恰恰是頂級別墅所排斥的，純水岸別墅距離市中心繁華的距離不近不遠，剛剛好。至於公立名校這種傳統中產傾其所有瘋狂追逐的教育資源，更不是頂級富豪看得上的，頂級私立和國際學校的精英教育才是這些頂級富裕階層的標配。

而且華僑城居住的群體普遍年紀偏大，很多是上個世紀90年代甚至80年代最早來深圳的一批財富群體，現在孩子也都大了，就喜歡華僑城這種純粹寧靜的居住環境。

所以對於華僑城的別墅階層來說，華僑城太完美了，深圳市內絕對找不到第二個這樣的別墅區。

純水岸的別墅已經絕版，以後不會有任何新增供應，但是深圳的富裕群體數量實在太多，所以純水岸的別墅成為天價之後，旁邊沒有任何景觀的香山美墅別墅價格也是漲得厲害，聯排也都已過億，深圳頂級富豪群體對於市中心真正稀缺純別墅區的追逐可見一斑。

這兩年大平層產品是在風口很流行，很多別墅價格都一般，東部的別墅已經是天坑就不說了，但是別墅的面積、有天有地的感覺又絕對是大平層永遠都不可能有的，華僑城的別墅是真正走出了獨立行情，而且一直都非常堅挺、還極少放賣。

這就是真正的價值，背後的原因絕對值得深思。

華僑城的別墅我們改天再詳聊，今天還是先回來討論更親民一些的、大家經常關注的高層平面戶型。

現在華僑城經常被人拿出來當反面案例刷屏的就是老天鵝堡，老天鵝堡現在的價格確實是白菜價，這個價格在已經均價十萬、基本上只要不是老破舊爬樓梯的房子，隨便拉出來一個都是10w+的南山區，以華僑城的金字招牌，絕對是相當便宜，甚至有點拿不出手了。

老天鵝堡今天這個價格，在沒有學位、交通等重要配套做支撐的情況下，就只能靠房子本身，但是又是十幾年的樓齡了，當年的產品設計放在今天肯定問題多多，也沒有一線臨湖景觀，所以淪落到今天這個價格也好理解。而其他新一些的、一線臨湖的、景觀更好一些的純水岸系列，價格則要高很多。這些才是華僑城的精華。

再看看最新的新天鵝堡一期二期大戶型目前的價位，深圳能有這個段位的小區數量我目測不會超過一隻手。

2 滿眼儘是200+，高總價高門檻

學位、交通這些華僑城老生常談的弱點，今天我就不再囉嗦了，這些確實是影響房價的重要因素，現在的深圳市場就是這樣，教育內捲化嚴重，為教育焦慮的家長們太多了，沒辦法。

我今天想先說的是戶型，華僑城的戶型有一個很重要的特點，就是基本都是大戶型、甚至超大戶型。除了新天鵝堡二期135的兩房和新天鵝堡三期120的三房小戶型，其他過去二十年的所有非別墅產品，絕大多數基本都是200-300的四房五房，300多大平層、大複式，甚至500多的頂級大複式也不在少數，小戶型也是少量160左右的三房。

這次大面積大尺度的大戶型，都是定位終極改善的頂級產品，我完全理解華僑城做這些產品的想法，畢竟是頂級豪宅區域，做大戶型才是符合市場需求的，才是有前途的。

我們對比看下深圳灣，因為不是像華僑城片區整體開發，每個小區都是獨立開發，又受開發年代晚的雙證政策限制，所以最後不是雙證，就是必須配置有90平以下的小戶型，導致整個深圳灣200+以上的單證大戶型佔比非常少，這也間接影響了深圳灣的整體定位和圈層屬性。

如果沒有90/70的政策限制，我相信今天深圳灣也基本都是200+大戶型。

而華僑城絕對是全深圳200+以上大平層最多的區域，撇開現在的單價不談，華僑城的整體定位和圈層一定比深圳灣高。

我們在深圳灣苦苦追尋200+以上的優質頂級大平層，而到了華僑城，你會發現那裡遍地都是200+！

大戶型的一個很明顯的特點就是總價高門檻高。早些年開盤的自然不必多說，華僑城就從來沒有便宜過。無論是最早2001年均價9000多開盤的天鵝堡一期，還是2006年均價18000開盤的天鵝堡三期，以及後面的純水岸和新天鵝堡系列，比如14年7w多開盤的純水岸15期，16年13-15w開盤的新天鵝堡一期，這些單價差不多都是當時最貴的住宅單價，絕對豪宅價。

二十年的豪宅基因和血統，一脈相承，源遠流長。

這些超高單價乘以華僑城普遍2-300平起步的面積，就是超高總價了。比如16年6月以13w多均價開盤的新天鵝堡一期300多大平面戶型，都是差不多5000w起步；550平大複式，更是以7-8000w的總價傲視深圳之巔。

就算放在今天華僑城高層產品單價已經落後深圳灣的情況下，華僑城的門檻依然很高，絕對秒殺那些天天喊打喊殺的後生小弟。

經過過去一年的大行情補漲，華僑城現在已經絕對不能再說便宜，總價肯定高，單價也不低。可能是因為華僑城的資本大佬們都沒功夫在網上逼逼，你能聽到的關於華僑城房價的聲音都很少。

我們來看看華僑城幾個主力小區最新的房價情況：經常被寫成段子的已經十幾年樓齡的老天鵝堡也要2000w起步，樓齡雖新但無任何湖景的香山美墅系列基本也是2500w+起步，一線臨湖的純水岸系列基本是3000多起步，4-5000w才是主流區間；而新天鵝堡一期二期的大戶型，也都快是5000w起步了，只有二期低樓層價格低點4000多，一期的兩棟300+平面更是7-8000w+總價，550平大複式早已過億，一期這些頂級戶型還都無房可賣。

這麼高的總價和門檻，以及如此多數量的高總價大尺度的大平層，我相信深圳其他任何一個片區都無法與之相比，絕對是深圳豪宅區裡永遠值得敬畏的區域和力量。

這才是華僑城真正的實力，也是我們看待華僑城的客觀、正確視角。

3

總價才是買房的門檻，下手僑城需要擦亮眼

買房看價格，有兩種，一種是單價，另外一種是總價。我們買房買的是總價，而不是單價，單價只是參考，深圳房地產市場因為高贈送這一歷史特點的存在，單價往往失真。我曾經寫過一篇關於買房看單價的文章，提醒大家重視總價，畢竟買房是在總價約束下選擇最終的實際面積。

參考閱讀：《買房還在看單價？你所追求的性價比，正在害死你》

正因為買房買的是總價，所以總價決定了買房的門檻。

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我們會實時更新一些深圳優質熱盤的資訊和進展。

華僑城的高總價高門檻，對於圈層來說肯定是好事，但也未必適合所有人，每個人買房的需求和目的都是不同的。自住相對簡單，如果是投資，我們要考慮的因素還會更多，投資門檻、流通性、交易周期、財務方案、競品分析等細節都需要結合個人情況做更全面的考慮和分析。

而且華僑城的戶型雖說面積大，琳琅滿目，充滿誘惑，但是有些戶型確實也是一言難盡。

僑城雖好，下手前可是要務必擦亮眼。