炒房時代結束？現在買房還能掙錢嗎？

我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議

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提問：星叔好，目前有現金400萬，住房500萬一套無貸款可以抵押。目前未婚打算結婚，房票兩張。剛剛畢業目前每人稅後收入30萬元，未來應該會漲，但不是鐵飯碗。雙方父母無負擔，均事業單位有退休金。雙方都是首貸，請問我們買價格大概在多少的房子合適呢？請問有推薦的板塊嗎？

另外，我們目前一共兩張房票，是買兩套首貸房，還是婚後合在一起買成一套更合適？在首付款總額相同，還款額也相同的情況下，兩種方案帶來的經濟效應應該是一致的吧？

回答：從投資收益上來說，你們各自買一套房子的收益率會更高，但我覺得這一次沒必要，因為你們兩個還需要留一個名額為未來買房的留做準備。

所以這一次先用一個人的名額去買，你們自己每年可以留30萬現金消費，另外一個人的30萬的收入用來還貸款。這樣的話可能借到600萬。加上你的首付款和抵押出來的資金，你大概能買到1,300萬左右的房子。

那基本可以在內環內選一個帶學區的次新大三房，這樣的話未來許多年就不用再置換了。將來有錢的話可以再去買一套投資。

提問：星叔，今年二手房市場怎麼樣，建不建議買二手，還是買新房帶裝修的，現在新房限價，價格比二手房低，後面價格差距會縮小嗎？

回答：現在因為新房整體被限價，性價比優於二手房，所以更多剛需願意搶新房，二手房市場很冷，但隨著未來新房價格逐漸上漲，與二手市場達到一個平衡，很多人目光又會轉入二手市場，還有一種是未來內環土地越來越少，新房也就少，人們為了在市中心工作生活，只有入手二手房

而且在現在的市場環境之下，限價在很多城市其實已經失去作用了，很多樓盤已經賣不到限價「限」的那個價格了。這個措施取消或者是全面的取消，對樓市也只是象徵意義上的。

避免了「買漲不買跌」的情緒，你就勝過了80％的韭菜。

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提問：老師好,因為想在大連定居 體育新城板塊和大連灣板塊從居住生活角度看哪個更優。

回答：體育新城板塊和大連灣板塊距離上不是特別遠，但是兩個板塊又不太一樣。

體育新城板塊目前很多開發商集中的位置，未來規劃、交通都不錯。

大連灣板塊屬於開發區，目前盤不太集中，靠近海，環境更好一些。

提問：星叔好，現在sk也被封了，大環境也不好，是不是炒房時代結束了？現在投資房產還能賺錢嗎？5年期來看回報高嗎？

回答：正確的投資的確可以賺錢，但為什麼可以賺錢，大部分人反而不知道，甚至沒想過。
常有人說，買房子賺錢有什麼了不起的，當年我看過的房子，要是買了的話，也肯定漲……。
注意，這句話邏輯上隱藏的悖論，如果買房子真的那麼簡的話，他早就發財了，這個世界也不會有窮人。

因為他們很清楚，買到會漲價的房子並不簡單，除了要有專業知識，提高認知能力，調動所有資源，還要承受各種風險和壓力。
投資中最重要的是決策，排列優秀順序級，匯總信息、研究規律、判斷信息真偽，分配權重，看懂機會成本，研究價格上漲背後的邏輯等等，能準確發現房產價值所在，與未來的價格上漲，或者下跌，那才是投資者最大的價值所在。
買這個動作，反而是無差別勞動，

如同打掃衛生和工地搬磚一樣，並不值錢

投資一套上漲100萬的房產，買這個動作最多只值一千塊錢，

剩下的價值來源於：怎麼買？為什麼要買？買哪裡？

提問：星叔好 ，在上海買房，首付300，有沒有推薦的板塊和小區，謝謝！

回答：首付300萬，大概可以買到600到800萬。

這個總價段大概有兩種打法。

一種是吃區域能級提升，可以考慮大虹橋、三林、張江南的新房和次新房，因為這些區域都有或者能被輻射到高能級規劃，長遠看好。

但是最近一段時間，因為新房限價，這些地方的二手房都沒有很快上漲，所以你如果買的話，要耐心持有。

二是買學區房，最好買總價最小的學區房，可以考慮浦東和閔行的雙學區房和九年一貫制，民辦搖號後，閔行和浦東初中學區房吃香，這個邏輯還能用上三年。雖然有劃片搖號的隱患，但大概率還是漲的。

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提問：星叔你好，家裡有老人房票一張，300萬現金，無貸票（也不想搞代持），雖然有54大法可以用，但是覺得老人fp可以享受滿五唯一的好處，是否也是利潤的一塊來源，想問下這塊利潤會很多嗎？

另外老人年紀很大了，只想跑一次，關於公證委託買入和賣出，是否只要手續做好，做全就可以了？

如果中間老人不幸離世，按照繼承的法律政策，還能享受滿五唯一的好處嗎？謝謝。

回答：65歲以上人房票最大問題在於不能做按揭。65歲左右老人差不多能做dyjy貸款。如果年紀再大就很難了。

如果買房不貸款的話，利潤無法放大，全款買房沒什麼意思，我不建議這麼操作。

滿五唯一倒不是什麼問題，因為稅費都是下家承擔，我們賣房一般會在牛市區間賣出，省稅費對我們來說不是最重要的。

而且即使54大法，也可以售出的時候再來一次單身。

關於公證委託，現在我知道大部分的公證是做不了老人買賣公證委託的，公證處都不受理了。

如果萬一持有房產期間，老人百年了，沒有遺囑的話，是要按照第一順位繼承人繼承。

繼承房產的人，如果名下有其他房產，售出繼承房產的話是要全額20%的所得稅。

如果賣房的時候，名下沒有其他房產的話，售出可以享受滿五唯一的。

提問：高房價會透支一個城市的未來嗎？

我覺得應該看因果。高房價是果而不是因。因為這個城市的法治好，環境好，醫療好，教育好，收入高，才會有人源源不斷的願意過來，水漲船高推高土讓金。

而土讓金又反過來回饋到整個城市，使得它的硬體設施進一步的提升。

大邏輯應該是這樣的吧？

從純粹市場的角度來講，價格多少都是合理。在這裡面有個問題，限量供地。

那麼在這個因素影響之下，應該怎麼去分析？多少合理，多少不合理，到底有沒有透支城市的未來？請指點

回答：邏輯正確，從某種意義上講房地產可以促進城市發展正向循環。北上廣深都是這樣的例子。

對於「透支「來說，比較的是房價和收入。透支的是居民財富和購買力，而這才是影響整個城市的未來。舉個例子，如果房價遠高於收入，一輪房價熱炒，可能將一個城市居民的儲蓄耗空，都背上槓桿。

大家不敢消費，城市經濟沒有未來，就陷入了負循環。

至於多少供地合理，我感覺還是要先滿足市場正常輸入性供給，也就是滿足剛需（一般中產）的居住需求。只有供給足夠，才不會人為推升房價。

這個量每個城市都不一樣。

就像北京近三年的供給量就很合理，抑制了房價，在稍遠的範圍提供足夠多的剛需房，同時不造成過多負擔。

提問：星叔您覺得天津市場拐點在什麼時候？個人感覺五年內不會有變化，從政策看國家鼓勵發展科技類公司，天津含科量實在太低了，不是單純的喵定北京，房住不炒再無普漲應該享受不到這份紅利，除非這輪混改大換血，從根本上解決問題。您看普通人還有什麼機會嗎？
回答：京津冀目前都比較殘，這和上面政策息息相關，再加上除了北京，周邊城市產業都在走下坡路，營商環境也相較南方一些城市，也差了很多。

相比很多同類型的城市，天津目前最大的優勢就是教育和醫療。

目前價格，如果是剛需還是可以選擇入手的，價格沒什麼泡沫，等下一輪風來，還是可以漲的。

但這一輪風，需要北京先颳起。

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