長沙學區房攻略

學區和教育在家長心目中的分量，沒有最高，只有更高。

在長沙，學區房自然也是備受矚目的。

8月25日，八方小區二期一套136㎡的毛坯房，經過155輪競價，最終以442萬的總價成交，折合單價3.25萬/㎡！

要知道，8月長沙二手房均價還只有9016元/㎡（數據來源：鏈家APP），八方小區這一套法拍房的成交價是長沙二手房均價的3.6倍！

不只是八方小區，長沙另外三大學區房的價格和行情也遠遠高於普通二手房。

在長沙二手房市場整體並不算景氣的情況下，優質學區房的表現可謂是一騎絕塵。

一套好的學區房不僅可以讓孩子享受良好的教育資源，甚至還能享受源源不斷的升值。

那麼，到底學區房該如何選擇呢？你選的是真名校還是假名校，你選的名校教學質量到底如何？

長沙樓市俱樂部通過這些家長們心目中關心的問題，從以下三個方面，談一談長沙學區房怎麼選擇。

選辦學模式

選家長圈層

選配套入學

1

如何通過辦學模式，判斷分校前景

在長沙，名校集團化是一種趨勢。樓盤一旦引入名校，立馬身價大漲，購房者都要高看幾眼。

依託長郡、雅禮、附中、一中、周南、明德等名校，長沙發展出了六大教育集團。長沙教育實力比較強的學校基本來自於這些集團。

（左右滑動查看更多）

長郡集團旗下初中有31所（含規劃和建設），其中公辦初中有24所，民辦初中有7所，核心學校是麓山國際實驗學校和長郡雙語中學。

集團內學校以委託管理為主，對口幫扶的有：長沙市六中、長沙市十一中；捆綁發展的有麓山外國語實驗學校、長郡雨花外國語學校、長郡湘府中學等。

雅禮集團目前有公辦初中20所（含規劃和建設），民辦初中只有2所。核心校為雅禮實驗中學。

集團學校同樣以委託管理為主，對口幫扶的只有：長大附中、稻田中學、長沙市十五中，捆綁發展的有：雅禮雨花中學、雅禮外國語學校、雅禮融城學校。

附中集團在長沙僅有初中14所，其中公辦初中12所，民辦初中2所，核心校為廣益中學。

集團內學校以委託管理為主，幾乎都是發展的新學校，沒有捆綁發展這類的掛牌學校，也沒有對口幫扶的學校，長遠來看，集團內教學質量相對比較有保障。

一中集團旗下初中數量並不多，整體實力相較於其他三個集團也是偏弱的，公辦初中有9所（含規劃），民辦初中只有2所。核心校為青竹湖湘一中學。

集團內委託管理的學校有4所，捆綁發展的有長沙市一中開福中學、湘一芙蓉中學、湘一芙蓉第二中學，對口幫扶的長沙市第二十一中。

明德集團旗下初中目前有9所，其中公辦8所，民辦1所，核心校為明德華興中學。

集團內學校委託管理的有3所，捆綁發展的有4所，明德天心中學、明德啟南中學、明德洞井中學、明德雨花實驗中學均由老學校改制而來，整體教學實力仍然偏弱。

周南集團旗下初中目前有7所，只有公辦學校，核心校為周南實驗中學。

集團內學校委託管理的有3所，捆綁發展的有2所，值得關注的是周南梅溪湖中學，採用由長郡、周南多校推一的形式，已經成長為二類公辦中實力不俗的學校。

從長遠來看，我們認為，辦學效果委託管理>捆綁發展>對口幫扶。新學校容易複製本部的教學管理、經驗等，成長起來相對比較快。而捆綁發展的學校，由於歷史包袱比較重，難以取得出色的成績。

值得一提的是，8月25日，長沙教育局明確：從明年開始取消集團化辦學的「直升生」政策，並儘快研製集團化辦學退出細則。

這一政策，取消了公辦學校的內部「直升」優勢，進一步擴大了教育公平，但是保留了「指標」名額，同時，「退出機制」對分校也是一種倒逼，能促進分校在提升教育質量上發力，而非僅僅滿足於名校的「掛牌」。

2

周邊家長構成對學校成績的影響

俗話說，千金買鄰。

在學區房的問題上，我們與其說是買一個好的學區，不如說是選擇了一群高素質的家長。

美國人羅伯特·帕特南的著作《我們的孩子》中有一個經典的案例：

兩所學校擁有不相上下的起步資本，師生比例、輔導員數量、教師的學歷和經驗，就連政府給的預算也基本相同。

但是最後，一所成了高升學率的名校，另外一所，則淪為了輟學率極高的差學校。

好學校的家長們十分重視孩子的教育，這些孩子不甘落後，學習主動性和積極性很高，除了上課以外，還有豐富的課外活動，晚上到家還有4-6小時的作業時間。

而另一所學校情況則完全相反。疲於奔命的家長懶得管束和教育，更無暇關注孩子的教育，打架鬥毆、拉幫結夥成了孩子之間引以為傲的事情。面對這種情況，教師們連維持正常的教學環境做不到。那些原本想認真學習的學生們，也很難得到老師的輔導，所以成績一塌糊塗。

砂子塘小學以教師、企業家為主，中天楓景以醫生、企業管理人員、科研人員群體為主，這部分群體都非常重視孩子的教育問題，學校整體學風校風都比較好，形成一種你追我趕、積極向上的氛圍，教學質量自然不會差。

可以這麼說，不是好學校成就好學生，而是好學生對學校的再塑造。

所以，買學區房要更重視：家長的構成和涵養。周邊新樓盤、品質樓盤比較多的學校，或者教師、科研人員、公務員群體集中的小區，成績一般會更好。

即使沒有雄厚的師資力量，一個高品位家庭構成的圈層也能再造一個新名校！

3

初中配套學區房的優勢

在公民同招之前，長沙像青竹湖湘一、廣益中學這類老牌優秀民辦在家長心目中地位很高，後起之秀中雅培粹也受到不少家長的擁躉。

由於可以「擇優」、「掐尖」，很多優秀的生源都流向了民辦，民辦學校的實力不容小覷。

但是公民同招後，未來公辦小學、初中的教育質量、生源素質將會越來越好，而民辦學校基本上百分百派位，「掐尖」現象將會越來越少，公辦學校的價值更加凸顯。

同時，單獨強小學學區會受到挑戰，配套初中學區房的優勢將會越來越明顯。

因為只要有一絲可能，家長們一定不願意孩子被微機派位到所謂的「渣校」。

根據坊間家長的風評，我們對長沙一類、二類公辦初中進行了一個大致的分類；

一類公辦初中：長郡雙語實驗中學、麓山國際實驗學校、雅禮實驗中學、南雅中學

二類公辦初中：北雅中學、長郡梅溪湖中學、明德華興中學、師大附中博才實驗中學、師大附中梅溪湖中學、長雅中學、周南梅溪湖中學

這些公辦初中，除了麓山國際實驗學校、雅禮實驗中學沒有配套學區房，其餘8所學校均有能夠配套入讀的樓盤。

根據長沙2020年最新政策，長沙總共有49個樓盤可以享受配套入學。

（紅色字體的樓盤，有新房）

在能夠配套入學的樓盤中，嶽麓區最多，有29個，嶽麓區又以梅溪湖最為集中，有26個。

而其中還有新房房源的，只有12個樓盤。

因此，買一類初中學區房，可以關注：八方小區、鈺龍天下、旭輝藏郡、雅致名園。而八方小區由於單價較高、戶型較大、且可以出售的房源較少，總價壓力大，已成高位，雅致名園戶型面積也比較大，房源較少，選擇餘地也不是很大。

買二類學區房，可以重點關注22個樓盤。北辰三角洲（長雅）、湘江世紀城（北雅）、璞麗景園、和泓梅溪四季、梅嶺國際、梅溪青秀、旭輝御府（長梅）、方茂悅、金茂府、君康家園、金茂梅溪湖、萬科裡梅溪郡、中海梅溪湖壹號、長房梅溪香山（師梅）、卓越淺水灣、佳兆業雲頂梅溪湖、正榮梅溪山湖苑、金茂灣（周梅）、天祥水晶灣、金茂雅苑、中建梅溪湖中心（師博梅）、江山帝景（博才南校區）。

END

在深圳，建於1985年的竹園小區，目前均價15.2961萬元/㎡。

在北京，建於1958年的六鋪炕二期，在去年6月，一套12.2㎡的房源，賣出了360萬元的總價，折合單價近30萬/㎡。

它們是正宗的老破小。

（深圳竹園小區）

（北京六鋪炕二期）

但是它們擁有這個城市一流的教育資源：

竹園小區有深圳四大名校之一——深圳高級中學初中部的學位，六鋪炕二期劃分在西城區赫赫有名的德勝學區。

貴的東西不一定好，但資源和價格往往勢均力敵。

能夠讓家長們不惜重金，選擇房齡超過30年甚至60年，生活環境一言難盡的老小區，恐怕只有學區房才有這樣的魅力。

未來，只要對入學的政策不變，學區房和非學區房的價差不會縮小，只會越拉越大。

只要是對孩子教育略有追求的家長，都應該儘早熟悉學區房相關知識。

至於長沙的學區房該怎麼選擇，希望我們今天的文章，能給你一些啟示。

備註：本文數據僅供參考，具體學區劃分以教育局每年公布的正式文件為準。