下一個十年,商業綜合體的路該如何走?

2020-12-21 贏商網

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  城鎮化邁入新周期,城市更新蘊藏新紅利

  近日,廣州市規劃和自然資源局發布了《上下九-第十甫歷史文化街區保護利用規劃》,「中國第一條商業步行街」即將拉開城市更新的序幕。

  

  

  「商業周期理論」(詳見專欄文章:《如何預見零售商業的未來?》),是商業演化過程的底層邏輯,是不確定環境中的確定性嚮導。

  根據聯合國1974年在《城鄉人口預測方法》中對城鎮化水平的論證,以「城鄉人口增長率差」(簡稱URGD)作為城鎮化速度指標,一個國家的城鎮化水平隨時間推移呈「S」形變化,並大致分為三個階段:城鎮化率25%-30%之前的起步階段、城鎮化率達到30%-60%之間的快速發展階段,以及城鎮化率60-70%以後的穩定階段。這也是國內城鎮化研究普遍引用的「諾瑟姆曲線」。

  

  1月17日,國家統計局發布數據顯示,中國2019年城鎮常住人口8.48億人,比上年末增加1,706萬人;鄉村常住人口5.51億人,減少1,239萬人;城鎮人口佔總人口比重(城鎮化率)為60.60%,比上年末提高1.02個百分點。城鎮化率突破60%,意味著我國城鎮化邁入新的周期,中國城鎮化增速將逐步放緩。

  根據北京大學首都發展研究院院長李國平在2019年11月第四屆中國新型城鎮化論壇上的預測,到2030年,中國城鎮化水平將達70%,城鎮化增速將進一步趨緩。

  城鎮化增速下降,意味著城市擴張速度放緩、土地供應減少以及國民購房需求遞減,城市建設重心將從增量擴展轉向存量優化。經歷了十年黃金髮展期的房地產行業,正從增量開發轉向存量優化的新周期,城市更新將成為商業地產開發主戰場。

  2015年7月,廣州市政府設立城市更新局,重點研究市區更新改造與存量土地整合工作。2019年11月,上海市政府成立城市更新和舊區改造工作領導小組,重點研究上海市城市更新工作。越來越多的城市將步入城市更新與存量改造階段。

  政策層面,即便受到新冠肺炎疫情影響,中央對房地產市場「房住不炒」的基本定位也從未動搖。「因城施策」、「穩地價、穩房價、穩預期」,仍將是未來十年房地產市場的主要政策方向。

  

  放眼全球,從「城市更新」中攥取紅利的案例數不勝數。英國倫敦金絲雀碼頭,美國紐約哈德遜商圈、洛克菲勒中心、高線公園,德國柏林波茨坦廣場,都是伴隨城市更新誕生的傑作。

  

  倫敦金絲雀碼頭

  

  紐約哈德遜商圈

  

  紐約洛克菲勒中心

  

  紐約高線公園

  

  柏林波茨坦廣場

  越來越多的國內開發商已經意識到城市更新所蘊藏的巨大紅利,並開始參與其中。

  2016年萬科中標廣州舊區改造項目永慶坊。如今,永慶坊一期已成為廣州網紅打卡地,二期改造工作已於2018年10月啟動,致力於將永慶坊打造成為歷史人文與都市生活相融合的嶺南文化特色商業綜合體。

  

  永慶坊二期古樹廣場

  2019年11月,建築面積約4萬平方米的上海「雲匯天地」舉行了項目招商發布會。通過更新改造,將原來的路發廣場打造成一個「摩登生活、有趣靈魂、綠色空間」的商業綜合體。

  抓住城市更新的新機遇,才能趕上蘊含其中的新紅利。

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  「大資管能力」優勢凸顯,「啞鈴」選手淘汰「紡錘」玩家

  所謂「大資管能力」,指的是以經營性物業保值增值為目標,從項目融資、開發、到運營退出的全壽命周期資產管理能力。

  2019年國內宣告破產的房企數量超過400家。隨著土地供應結構與政策導向的變化,重開發銷售,輕資管運營的「紡錘型」玩家將逐漸被產融結合,自持經營能力優異的「啞鈴型」選手所淘汰。

  凱德集團正是國內為數不多的「啞鈴型」選手。大悅城控股、光大安石則分別成為從傳統地產公司、基金公司,向「大資管」模式高歌猛進的傑出代表。

    

  凱德集團總部位於新加坡,其業務遍及全球30多個國家的200多個城市,其中既包括商業綜合體、寫字樓、酒店公寓,也包括產業園區、工業及物流地產。此外,凱德集團旗下還管理著20多支私募基金、8支房地產投資信託基金(REITs)和商業信託。

  在國內,凱德集團主要通過凱德商用中國信託(CRCT)、凱德商用中國發展基金(CRCDF)、凱德商用中國收入基金(CRCIF)以及來福士中國收入投資有限公司(來福士中國基金)四隻基金開展物業資產的資本運作,並將已經產生穩定現金流的成熟物業打包注入REITs(房地產信託投資基金)實現退出。

  

  在運營管理方面,凱德也表現亮眼。其商業項目的出租率持續維持在90%之上,2019年上半年更是達到了97%,客流量同比增長7.1%,商戶銷售額同比增長3.5%。在當前的經濟下行的宏觀經濟環境下,其資本運作能力和商業綜合體運營管理經驗,均值得同行借鑑。

  從2008年西單大悅城亮相,到現在全國共計11個大悅城開業,在商業綜合體方面,中糧大悅城正從「以售養持」的傳統模式向輕重並舉的「大資管」模式轉型。

  2019年7月,大悅城控股聯合高和資本舉辦「城市更新春風裡」發布會,大悅城控股第二條商業產品線——「大悅春風裡」在北京大興火神廟項目落地。這是自2018年8月大悅城控股與高和資本聯合成立城市更新併購母基金之後的首個商業綜合體項目。

  

  除了城市更新併購母基金,目前大悅城控股還有另外2隻基金,包括已經持有6個購物中心49%股權的房地產核心基金以及側重華北地區存量物業的區域基金。「大資管」模式不僅為大悅城找到了更多的外部資源與利益共同體,同時還加速了大悅城控股商業綜合體項目的拓展速度,這在以城市更新為主旋律、核心城市的優質地段可遇不可求的新商業周期中尤為重要。

  2019年9月,合肥綠地大融城品牌亮相。從2010年光大安石接手重慶觀音橋大融城到現在,光大安石已在全國10個重點城市布局了18個大融城項目,資產管理總面積達180萬平方米。光大安石也從一家產業投資基金管理人,成長為一家專注不動產投資和資產管理,具備「募、投、管、退」一體化能力的商業資產管理平臺。

  

  從2013年到2016年,重慶觀音橋大融城出租率從75%提升至97%,年複合增長率超過30%,年品牌調整比例30%以上。2016年,重慶觀音橋大融城項目發行類REITs產品25億,其中優先A檔13億,發行利率為3.8%;優先B檔3億,發行利率4.3%;次級為9億元,成為國內同類型產品中最低的發行利率。這都得益於光大安石接手項目後優秀的商業運營能力。

  城鎮化進入新周期、市場利率持續下行,資產價格回歸,疊加上這次新冠疫情的衝擊,勢必將加速國內REITs的推出。2003年SARS後,香港與臺灣推出REITs的歷史大概率將再次重演。大洋彼岸的美國也是在1960年城鎮化率突破70%後推出了《REITs法案》。

  從國際經驗來看, REITs和ABS在成熟的商業地產市場中扮演了極為重要的角色,其融資規模不亞於銀行抵押貸款。以美國為例,美國商業地產REITs和ABS融資規模近2萬億美元,而截至2019年11月第,中國內地市場上已發或待發的,以商業地產作為底層資產的資產證券化產品規模僅1022.45億元人民幣。還不到美國的1%,REITs將扛起國內商業地產融資的大旗。

  若REITs如期入市,國內商業綜合體的格局將重新洗牌,地產開發商將逐步被資管運營商替代,而資管運營能力的提升並非一日之功。從「紡錘型」玩家到「啞鈴型」選手,至少需要3-5年的錘鍊,提升「大資管」能力迫在眉睫。

  澳洲西田集團(Westfield Group)是一家將購物中心的持有、開發、設計、建造和運營高度垂直整合的國際商業地產集團,也是全球最大的商業地產上市公司,其購物中心遍布澳大利亞、紐西蘭、美國、英國和歐洲。其成功的關鍵,就在於其所有商業綜合體的開發、建設、銷售與運營,都圍繞其資本運作開展,而REITs正是其資本運作的主要工具。

  

  與西田集團隔海相望的北美洲,西蒙集團坐擁美國最大零售地產上市公司的寶座。其發展壯大之路,亦是藉助其基金公司與商管公司之手。可以說,澳洲西田與美國西門身上流淌的都不是房地產商的血液,而是遺傳了基金公司與商管公司的基因。

  

  打敗你的,不一定是同行。

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  體驗式業態趨勢不變,旅遊零售時代到來

  線上世界越發達,線下社交需求越強烈。商業綜合體仍是滿足人類社交需求最主要的空間載體。

  突如其來新冠肺炎,給線下商業帶來沉重打擊。但若將時間線拉長到10年,線下商業綜合體的體驗式業態仍不可替代。

  麻省理工學院著名教授家雪莉·特克爾(Sherry Turkle),被美國《連線》雜誌稱為「信息技術領域的弗洛伊德」。其享譽盛名的《群體性孤獨》,從社會心理學角度探討了網際網路如何重塑我們的身份認同,以及網際網路對於人際關係的雙重作用:讓人們彼此連接更加緊密的同時,也強化了真實世界中人與人之間的疏離感。這種疏離感進一步增強了人們從虛擬走向現實,從線上回歸線下的渴望。

  

  社會學家爾文·戈夫曼(Erving Goffman)的「情景互動論」也曾提到,「給予和流露」是我們的日常表達的兩大需求。所謂給予,是我們有意表達的信息,比如我們說了什麼話。而所謂流露,是我們無意間傳達的那部分信息,比如眼神或者肢體動作。如今,網際網路實現了我們大部分「給予」的需求,而商業綜合體恰是滿足「流露」的現實場景。

  如今,越來越多的商業綜合體項目提高了體驗式業態的比重,部分傳統商場也加快了「零售體驗化」的改造步伐,「體驗感」成為所有商業綜合體追捧的新趨勢。

  2019年十一黃金周,吉林省長春市一處名為「這有山」的商業綜合體引爆朋友圈,被業內稱為「一個無法被定義的商業綜合體」,「這有山」集旅遊、美食、商業、休閒為一體,一開業就被評為4A級旅遊景區。

  

  「這有山」一改傳統商業綜合體多層平面空間的布局結構,在把傳統街市體驗立體化的同時,通過單一動線聯動所有店鋪與景觀,在提高消費者體驗的同時,增加了項目容積率、店鋪與消費者的觸達率,可謂「一舉三得」。「沉浸式」的購物體驗在「這有山」項目得到了完美的詮釋。

  

  近年來,以「旅遊+零售」思路開發商業地產的並不少見,但大多數都以街區的形式出現,例如北京三裡屯太古裡、順德華僑城歡樂海岸PLUS、佛山國瑞昇平裡。街區商業在增加體驗感的同時,卻極大的受制於天氣的變化,這對於四季明顯的國內氣候環境來說不能算是最完美的解決方案。

  

  順德華僑城歡樂海岸PLUS

  

  佛山國瑞昇平裡

  「這有山」的室內旅遊零售綜合體,讓業內看到了一個新的商業綜合體設計方向。疊加上中國社會經濟發展進入新周期,國人消費結構邁入新階段,國內商業綜合體的旅遊零售的時代已經到來。商業綜合體從選址到設計、從建設到運營,都應以「旅遊零售」理念為核心,充分考慮影響「代際周期」(詳見《如何預見零售商業的未來?》)中的諸多因素,儘可能延長商業綜合體項目的生命周期,避免「落地即落伍」的尷尬境地。

  下一個十年,商業綜合體的世界定會更加繁榮。

  

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