來源：智谷趨勢
◎智谷趨勢（ID：zgtrend） | 黃獅虎
如果你有朋友在還房貸，一定要把這篇文章轉給TA。
很多人以為，央行布置的LPR轉換，2020年利率水平不變，所以要到明年才產生影響。
其實不是的！
對很多人來說，LPR降息帶來的福利，今年就可以拿到了！
我抽空在銀行的APP上操作了5分鐘，就搞定了，下個月的房貸立馬下降。
30年期的商業貸款，總額114萬，我選擇了「貸款發放日」作為重定價日，從4月1日起就享受降息：
每個月房貸省了30.6元。
你別看這個金額少。因為今年3月的LPR還沒出來，2月的LPR只比去年12月，降低了5個基點（0.05%）。
未來LPR繼續下行，這個省錢的幅度就會相應提高。
更何況，很多人的房貸總額都比我高多了。哪怕每個月省一兩百塊，難道它不香嗎？
下面，我用最簡單的話，把這事兒說明白，應該怎麼操作。
首先，對於還不清楚前因後果的朋友，可以看看我前些天寫的：明天，房貸利率將巨變！你有一次降低房貸的機會，最全問答來了。
首先，房貸的定價基準轉換，是央行推出的改革措施，每個人都必須做出選擇。
每個要還房貸的人，都有兩個選擇：
A是選擇轉換，從「基準利率×折扣」變成「LPR+基點」，按照一定的重定價周期來重定利率。
B是選擇不轉換，把當前的房貸利率固定下來。永遠不變了。
我此前已經詳細分析過了，也強烈推薦大家：
一定要選擇A，轉換掛鈎LPR，而且重定價周期要選「一年一變」。
道理其實很簡單，
中國的市場化貸款利率（LPR），持續下行是大概率事件。
隨著LPR的下降，你的房貸利率也會下降。如果固定了，就沒有這個福利了。
好，當你選完了A，準備轉換LPR時，你會遇到兩個新名詞：重定價周期、重定價日。
也就是說，你可以選擇多長的周期，重新按照最新的LPR，給你的利率定價。這個周期，最短只能選1年。
重定價日，就是你需要選擇，從哪一天開始正式轉換。
重定價日也有兩個選項：1月1日，或者你的貸款發放日。
玄機就在這裡了。
這件事，央行給了一個時間表，就是要求各家銀行，必須在今年3月1日-8月31日之間完成。
而今天我要提醒大家的，就是：儘早去辦，別拖。
因為按照銀行的操作細則，定價基準變更後，自第一個重定價日起，將根據最近一個月相應期限LPR，給你重新計算貸款利率。
如果你的貸款發放日剛好在3月1日-8月1日之間，拖過了那一天，你就少享受一年的降息福利。
還是拿我自己來舉慄子。
我的貸款發放日，剛好是4月1日。
如果拖過了4月1日，我再去辦理LPR轉換，那麼，我就要到明年的4月1日才能降低放點。
或者我選擇1月1日作為重定價日，也只能在明年的1月1日才能降低房貸。
大家看銀行給我的「還款計劃」，4月15這一筆，只有半個月享受降息。
5月15這一筆，就是整個月都享受降息了。
再給大家看看，我的另一個朋友的例子。
他是10年期的商業貸款，總額25萬。貸款發放日是6月3日。
他也選擇了「一年一變」，把貸款發放日選作了重定價日。
在轉換LPR之前，月供為1536元。
轉換之後，7月的房貸就發生了變化，降到了1531元。省了5塊錢。
大家不要笑，哈哈，這真的不是5塊錢的事兒。
因為，實際上現在銀行給的「還款計劃」估算，是按照2月的LPR——4.75%來計算的。
只比去年12月的LPR降低了0.05%。非常小的幅度。
我想和你說明的，是這個大趨勢。
比如我這位朋友的房貸，如果今年6月的LPR降到了4.7%，那麼他的房貸，應該是按照6月的LPR來定價。
他省下的錢，就能翻一倍。
他選擇了「一年一變」，以後每年的6月LPR，就是他的定價基準。每年調整一次房貸利率。
總結一下：
貸款發放日在8月31日前的朋友，
儘快聯繫銀行辦理，爭取趕在貸款發放日之前辦好，很多銀行都是手機就能辦了，非常方便。（也有一些地方銀行還沒啟動）
選擇：轉換LPR，一年一變。把重定價日設為貸款發放日。就OK了。
貸款發放日在9月1日到12月31日的朋友，無所謂，不用很著急辦理。但是記得，後面辦理的時候，也要選擇貸款發放日作為重定價日。
貸款發放日在其他日期的朋友，建議選1月1日作為重定價日，那麼從2021年的1月1日起，享受降息。
好，說到這，操作技巧就說完了。如果只關注實操的朋友，後面的就不用看了。
接下來，我主要分析，央行這次房貸LPR改革的動機，和利益機制設計。
一個很有趣的問題：
這次房貸利率轉換LPR，為什麼要搞得那麼複雜？
把很多普通人都搞蒙了。
我仔細研究了很久，才發現：
之所以這麼複雜，是為了平衡各方的利益。
大家想想，在利率下行的大背景下，房貸掛鈎LPR+基點，當然比固定利率要好。
但是跟我們之前的「基準利率×折扣」相比，哪個對「房奴」更有利？
我給大家看一張表。
這是進入21世紀以來，中國的貸款基準利率調整。
最高的時候，曾經高達7.83%。
2015年，中國的5年以上貸款基準利率，出現了一波五連降，從6.15%降到了4.9%。
基準利率也是在不斷下降的，這也是宏觀經濟發展的需要。
如果基準利率和LPR下降同樣的幅度，我們來對比一下：
對房奴來說，「基準利率×折扣」和「LPR+基點」，哪個模式更有利？
算一筆簡單的帳：
假設有甲乙兩人，甲的房貸利率原本是「打8折」（3.92%），乙的房貸利率原本是「1.2倍」（5.88%）。
他們都嚴格按照央行的要求，換錨成了LPR。
那麼，甲的「加點」數，就是（3.92%-4.8%=-0.88%），負88個基點。
乙的「加點」數，則是（5.88-4.8%=1.08%），108個基點。
一加一減之後，他們的「加點」數的絕對值，已經相差了20個基點。
按照LPR下行的趨勢，假如有一天，LPR下降到3%。他們的利率情況會怎麼樣？
我們可以跟「打折」模式做個對比。
在這種情況下，甲是划算的。
比起利率打8折的模式，他的加點利率，低了0.28%，即「賺」了28個基點。
但乙就有點鬱悶了。
比起利率1.2倍的模式，他的加點利率，要高出0.48%，即「虧」了48個基點。
看到了嗎？
雖然有一部分人「薅」了銀行28個基點的羊毛，但另一部分人被銀行「薅」走48個基點。
當然，反過來，如果LPR上行，那麼吃虧的就是另一批房貸打折的人。
所以，回到那個真問題：
當你選了第一種「LPR換錨」以後，你佔到銀行的便宜了嗎？
答案是：不一定。
大致的判斷是，對利率打折後，低於4.8%的人，可能有點賺頭。
但對利率上浮的，當前房貸利率高於4.8%的人，是吃了點虧的。
2018年末，我國個人住房貸款加權平均利率為5.75%。2019年12月，降到5.62%。可見，大多數人屬於後者。
對於這部分人來說，實際上的利益分配格局是：
你可能會佔到未來LPR降息的便宜，但同時，銀行也佔了你的便宜。
這就是為什麼，「LPR換錨」搞得那麼複雜的原因。
你想想，央行推出這麼宏大的改革，必須要擺平的，是銀行業。
中國有幾千家銀行，實力相當強大，光世界500強企業就佔了11家，巨頭林立。
改革必然要照顧到銀行業的利益。
所以，有人就說，銀行業才是這次LPR換錨的「最大贏家」。
除了上述的模式轉換，銀行能夠獲益，至少還有兩點好處。
第一點是「延遲降息」。
換錨過程中，2020年的房貸利率保持不變，這實際上延緩了1年的降息時間。
去年12月的5年期LPR，是4.8%，比基準利率低0.1%。
如果直接換錨，那麼相當於全體「房奴」降息0.1%。
不要小看這0.1%，對個人可能很小，但全國算起來不是小數目。
粗略估算這個利差，就有300億，留在了銀行的口袋裡。
第二點更牛，從「打折」過渡到「加點」模式，乘法變加法，那麼第一點中提到的0.1%的利差，已經被銀行永久鎖定。
什麼意思呢？
打個比方，你的房貸利率原本是1.1倍，即5.39%，比基準利率高0.49%（49個基點）。
但是，這次轉換是以2019年12月的5年期LPR來計算的加點值。
你的加點值，在轉換後就變成了0.59%，這59個基點，將永久固定在你的房貸上。
哪怕你原來比基準利率低，道理也是一樣。
比如你的房貸利率原來是打9折的，即4.41%，比基準利率低0.49%。
轉換後，你的加點值變成了-0.39%，只比LPR低39個基點。
所以，上述的300億利息，也就被銀行鎖住了。
改革就是這樣，複雜有複雜的道理。
對個人來說，其實別無選擇，只有在錯綜複雜的形勢中，把握機會，抓牢那一片屬於我們的小小「蛋糕」。