接二連三重磅，花都、南沙消息全面解讀

文｜鄧浩志

近兩天，廣州南沙、花都先後傳出人才購房政策調整的消息。之所以說是傳聞，是因為消息並沒有官方文件下發，都只是口口相傳，都說是口頭下達的指令。之所以還要分析，是我們到相關區域的售樓部現場踩盤，銷售都給出了一致的口徑，部分符合條件的人士可以允許購買，所以消息確信無疑。唯一不確定的是，不知道會在什麼時候會突然收回，就像這次放鬆那樣來得突然。

政策調整內容，花都版本人才政策大致如下：

1、 年初發布的人才政策面對的範圍基本沒有調整，新規仍然主要針對在當地工作的群體，大專以上學歷，符合區內認定的人才標準。例如醫療、教育等工作者，沒有本地戶口的都可以購買；

2、 新增大專及或以上在該區就讀的在校生，只要年齡達到18歲以上即可購買（有點像番禺）；

3、 新增符合其他行政區認定的人才，也可以在該區進行購買；

4、 廢除幾個月前公布的，必須工作6個月以上的相關規定；

5、 新增本市已經沒有購買指標，且在該區沒有房子的，也可以在該區進行購買。但必須在該區就業，只需提供勞動合同即可。至於能買多少套並不清楚。但本市沒有指標的，應該需要全款購買。

重要提示：

1、 以上內容並沒有發布文件，全部是口頭通知，口口相傳而已。但絕對是真實的，該區現場再售項目已經全面執行了。正式執行時間甚至比前兩天傳聞的南區的9月17日更早，應該在9月9日左右開始。

2、 由於沒有文件，所以說松就松，說沒有就沒有，根本無法正式、嚴格考究。所以想買的朋友，得抓緊，只要風聲一不對，這個窗口馬上就會關閉。至於為什麼這樣做？你懂的。如果你不懂，而且還要較真，恭喜，榮升槓精了。

南沙版本人才政策的內容：

前幾天已經有自媒體號整理了出來，我就不贅述了，基本還是原來的基礎條件，例如要求本地工作，本科以上學歷，南沙認定的職稱及人才等等。只不過也是和花都一樣，放寬到廣州市區有房不算，只要南沙無房即可再購買。

廣州外圍四個郊區的購房政策已經趨同

以往廣州只有增城、從化不限購。花都、南沙雖同為遠郊，但由於納入廣州較早，於是一併跟了廣州的限購政策。這次調整之後，廣州外圍四個郊區都採取了不認市區的房產數量，只要符合指定條件的都可以在本區再次購房。對於非廣州戶籍居民，四地也都沒有設置工作年限或繳納社保的門檻。當然，人才認定和貸款條件是各有細微差別的。

廣州其他區域有沒有可能跟進？

中心四區新房供應總體緊缺，需求非常旺盛，基本不需要什麼去庫存政策，也不需要刺激需求，所以肯定不會再有放鬆的可能。

稍微不確定的就是黃埔和番禺兩個「近郊」會不會跟進。黃埔理論上不需要，一則庫存極少，二則承接了大量天河外溢需求，所以非常供不應求。但就是在這種背景下，之前還是硬出臺了人才政策，雖然門檻畢竟高，但畢竟還是鬆了一點。而番禺則剛發布人才新政不久，從目前庫存看和南沙接近，說完全不可能好像也太絕對了。反正走著瞧，真要出的話，絕對不會等太久。

為什麼要調整？為什麼是這兩個區調整？

在此之前其實廣州已經有傳聞要放鬆限購。一開始我是不信的，畢竟好歹是個一線城市，而且中央三令五申要堅持房住不炒，不以房地產作為短期刺激經濟的手段……不過事實已經呈現出來，我們只能找合理的解釋。什麼解釋合理？

1、 廣州房價今年總體就沒漲過，雖說8月份的二手房全國漲幅領漲，但是1~7月都比較低迷，不少月份甚至是下跌的，所以總體和其他三個一線城市沒法比，甚至和部分二線城市都沒法比。廣州房價穩定是政策適度放鬆的底氣。

2、 其次是經濟上的巨大壓力。今年上半年廣州GDP竟然被重慶超過了，這和廣州產業中貿易地位突出有關係。從去年到今年，先後受美國、疫情的雙重衝擊，貿易下滑，經濟增長自然壓力大。經濟壓力大，不單是個數字下滑了，更意味著地方財政、就業率等等問題，這個我就不展開了。懂的都懂原因，而公務員朋友也會對經濟形勢有切身體會。

總的來說，南沙和花都兩區這次的調整是合理的，從某種程度上看甚至有一定的迫切性，應該予以支持。而媒體也不應該過度解讀，相關從業中介也應該避免過度炒作，避免這次的新政無疾而終。

新政對後市的影響

1、 政策釋放了一波購買力。

首先，在廣州有購買力但又已經沒有購房名額的投資者目前並不在少數。過去一段時間裡，這批客戶要麼轉入不限購的公寓市場，要麼轉戰清遠、佛山等外地市場。現在他們多了一個新選擇，是兩個，花都和南沙。而這兩個區的住宅的吸引力一定大於其他城市或者本市商辦類產權的物業。其次，一批外地投資者如果看上廣州樓市，以往只能選增城從化，而現在也多了兩個新選擇，其中一個還是廣東自貿區。所以在兩個政策疊加之下，南沙、花都兩區成交量基本確定會因此而放大。

2、 對廣州公寓、佛山、清遠的購買力多少產生一定程度的分流。

這不用囉嗦解釋。價格將展開穩步且全面的行情。在以上兩區政策尚未出臺的時候，我已經反覆強調廣州市場有充足的理由補漲。這次再次有新政配合，應該更進一步強化了我的預測。只不過廣州目前各區的庫存情況差異非常之大，多的區域有超過20個月的一手住宅庫存，明顯供大於求。少的僅僅5、6個月，極為供不應求。所以全市雖然總體上會有補漲需求，但各區分化會比較明顯。至於價格上漲幅度，各區的具體預判，由於問題已經很敏感了。