聚焦丨黃金周樓盤擠成「5A景區」，房產市場前景若何？

10.1超長假期 樓市冷熱不均

這個國慶假期，各地樓市熱鬧非凡，打折促銷成為一道風景：某頭部房企更是喊出了7折賣房的口號，新開盤項目被人流擠爆，被戲稱超過了5A級景區的火熱。但對比之下，也有樓盤門庭冷落……

01 現象：黃金周有樓盤擠成5A景區！

貝殼研究院數據顯示，黃金周全國重點關注28城市場成交套數和面積同比2019年黃金周(2019年1-7日)分別增長14%和12%。

考慮到今年黃金周比往年多一天，2020年的黃金周成交量與往年相當，疫情常態化之下，總體市場成交恢復至往年同期水平。

其中同比增長較快的區域仍然主要集中在長三角和粵港澳區域。

個別城市來看，深圳10月1日至7日新建住宅成交411套，較2019年同期的358套增加15%。

廣州同期成交794套，較去年同期的530套，同比增加50%。

貝殼研究院數據還顯示，長假期間樓市升溫主要體現在二手房市場，重點18城二手房日均交易量比去年同期增長50%。

其中杭州、合肥二手房交易量的增長超過1倍，重慶、西安、北京、上海、廣州等城市超過50%。

與此同時，18城二手房成交均價同比上漲12%左右。

02 微觀：個案冷清「降無可降」

長假期間，各地也有樓盤降溫明顯。

北京某限競房項目一名銷售人員向購房意向者表示：

「真心告訴您，我們沒有任何優惠，因為我們一直是貼著底定價的，您可以去查查備案價格。」

據浙江新聞，10月1日，杭州全市新房成交11套，二手房無成交；10月2日，杭州全市二手房成交1套，新房無成交。其中主城區均無成交。

河南鄭州整體市場觀望氛圍濃厚，有銷售人員感嘆：

「其實這兩年房價都沒怎麼變過……價格上您不用擔心，已經降無可降了，否則就要虧損了，我們肯定給到最低。」

圖：門可羅雀的售樓處

03 吸金：「金九銀十」恐言過其實

長假期間主要城市樓市銷售呈現明顯分化，而實際上，十一黃金周也好，金九銀十也罷，可能並沒有人們想像中的那麼「吸金」。

根據國家統計局的數據，從2007年到2018年的12年間，每年的月度交易高點均出現在12月，無一例外。在多數年份，12月單月的房地產交易規模接近當年月均成交規模的2倍。

在個別年份中，12月的交易規模甚至超過當年月均2倍。

其間，每年的第二交易高點，多出現在6月和11月。其中，最近三年(2016年-2018年)的月度成交第二高點，均出現在6月。

原因也容易理解，對於上市房企來說，年報和中報是每年最重要的兩個財務節點，出於「制表考慮」，每年都會把推盤和促銷集中安排在半年末及年末。

分析人士指出，「金九銀十」、「小陽春」等等，都只是營銷概念而已，完全不等同於市場表現。而金九銀十的說法在汽車、家電、金融等行業，乃至人才市場都有出現。

04 觀點：房企逐步走出疫情影響

結合今年前9月房企銷售情況，TOP100房企銷售額均值為864.6億元(中國房地產指數系統數據，下同)，增長率均值為7.6%。

中指研究院常務副院長黃瑜指出：

「從前三季度全年銷售目標完成情況來看，20家代表房企銷售目標完成率均值為72.0%。13家房企銷售目標完成率在70%以上。總體來看，房企正逐步走出疫情影響，繼續呈現出良好的恢復態勢。」

中原地產首席分析師張大偉表示：

「從目前市場趨勢看，樓市的活躍度明顯提升。」國慶節市場因為網籤數據並非當下真實成交，實際數據滯後，但整體看，大部分城市成交量依然明顯的出現了同比上漲的現象，一二線城市市場繼續維持溫的表現。

另外，居民找房意願也在佐證樓市熱度，據58安居客房產研究院數據，三季度，環京、環滬、環廣深地區的新房找房熱度比去年均有所上漲，環廣深9城新房找房熱度同比上漲27.4%。

西安、成都、長沙、杭州、南京、東莞新房找房熱度同比漲幅均超過20%。北京、上海二手房找房熱度同比漲幅超30%，成都、西安、長沙二手房訪問熱度同比漲幅超10%。

05 後市：料4季度以穩為主

樓市調控持續收緊背景下，9月百城新建住宅價格指數環比漲幅收窄：

新建住宅均價15643元/平方米；環比上漲0.24%，漲幅較上月收窄0.26個百分點；

同比上漲3.26%，漲幅較上月收窄0.08個百分點。

中指研究院預計，四季度全國房地產市場將呈現：

「市場規模小幅調整，新開工積極性放緩，投資增速保持較高水平」的局面。調控收緊下需求理性回歸，市場規模將在周期作用下回歸調整通道，房價整體運行仍將以穩為主。

張大偉認為，四季度市場有望繼續衝高，但漲幅也會維持在溫的程度。

「大部分城市的調控政策主要是抑制市場的過熱，平穩市場為目標，不足以導致市場出現全面性降溫的表現。國慶節因為長假原因，大部分開發商都增加了供應量，有望影響10月市場成交量繼續高位運行。」

免責聲明：金融市場存在風險，入市需謹慎。本資訊僅供參閱，不構成投資建議，據此入市，風險自擔。