上海樓市成交創三年新高，房價上漲了多少？未來房價還漲嗎？

2020年上海樓市二手房市場8月成交量持續增長，創下了 2017 年以來的新高，而上海各個區的二手房成交價格均有不同程度的上漲，以其中以黃浦區、浦東新區和松江區最為突出。進入8月上海二手房的成交量，處於 2017 年以來的歷史高位。

上海樓市

下半年以來上海二手房成交中，改善型置換需求的佔比有明顯上漲，套均面積和套均價上漲不斷。8 月二手房成交增長主要是因為內環和外環以外。從成交房源結構上分析，8 月份上海所成交的房源中，面積在90m²以上房源佔比高達33%，而上半年僅為28%。

在8月份，上海新建商品住宅成交面積約92.7萬m²，環比增長13%，同比增長22.5%；新增供給面積105.6 萬平方米，環比增長159.5%，同比增長144.3%

上海樓市成交上漲

那麼，上海樓市現在各區房價是多少呢？未來房價還上漲嗎？

上海樓市現在房價均價：

進入9月，上海樓市二手房掛牌均價為55235元/m²，環比下跌了0.04%，相對8月的55265元/m²，二手房單價下跌約21元/m²。而8月新房單價為56567元/m²，同比上漲3.94%。目前上海樓市套內均價為615萬元/套。

上海樓市現在房價均價

上海16個市轄區房價：

進入9月，上海市樓市房價上漲幅度最大的為崇明區，其房價為19332元/m²，雖然房價不是上海最貴的，但是漲幅10.39%卻是最高的。降幅最大的為松江區，其房價目前為30689元/m²，但是降幅達到了5.32%。

上海16個市轄區房價

而就在9月23日，上海市發布對落戶政策鬆綁，看似此政策意在導入各類人才的時候帶動相關的樓市購房需求，以此來刺激樓市整體的活躍度。但我認為，未來上海房價難上漲。

第一，樓市調控只會越來越嚴厲。

2020年7月以來，全國上下比較受關注的城市中杭州、深圳、瀋陽北京，南京等十幾個熱點城市樓市均出現了調控加碼收嚴狀況，而深圳的限購、抑制投機炒房、增值稅免稅年限由2年變5年進行調整。然而，到8月底住建部央行等更是宣布了開發商融資的「三條紅線」，給房企的槓桿率設置上限，房企融資更是難上加難。

樓市調控

上海市2020年目前政府還沒有出臺相應的樓市調控政策，但樓市調控中的「房住不炒」政策導向很明確，它主要發揮的就是積極引導當前乃至未來房地產市場理性並健康發展，避免目前9月樓市「金九銀十」出現樓市過熱情況。

所以，房企融資難、買房限購資格審核嚴格、樓市調控力度加碼收嚴，上海房價何談繼續上漲。

第二，房企債臺高築，無人願意與其分擔減壓。

房企無奈只能降價促銷，抓住2020年最後3個月的時間。

恆大懇請資產重組，地產中前十名的保利地產、金地地產的負債率都在80%左右，最為優質的萬科負債率都達到了83.87%。截止今年6月30日，萬科總負債1.51萬億；融創中國，總負債8625.21億；碧桂園，總負債1.724萬億；保利地產，總負債8505億元。高負債的情況下，房企急於回籠資金，房價只能是下降來帶動市場購買需求，所以房價難上漲。

房企債臺高築

第三，全國人口出生率低，樓市需求繼續減少。

2016年「全面二孩」開放以來，2017年全國新出生人口為1723萬，2018年全國新出生人口為1523萬人，2019年新出生人口為1465萬人，出生率連續三年連降。而2019年中國人口全年出生1465萬人，出生率僅為10.48 %，為1949年以來新低。樓市需要的是人口紅利。而出生率低，直接影響樓市需求，供應量穩增，但是需求量下降，房價怎麼可能再上漲呢。

樓市需求繼續減少

第四，2019年開始已經提及「不以房地產刺激經濟」再次提出。而房企尋求多元化發展。

這句話在2019年7月首次提出。無論何時何地，當地不以樓市經濟作為經濟支撐，那麼樓市經濟受寵程度自然下降。而房企尋求多元化發展，不止停留於樓市，房企還投資醫療、養殖業、汽車、電子產品等行業。投資不再單一，樓市受關注成都下降，重心偏離。房價上漲卻失去方向感，房價上漲也不是那麼容易。

不以房地產刺激經濟

而未來房價上漲嗎？

樓市調控一次次加嚴，房企生存寸步難行。各種限購及融資變難。樓市高房價失去炒房客的介入，尤其房住不炒的重慶二手房源市場熱度下降，房價並沒有被帶動上漲，房價自然下降也不足為奇。

未來房價上漲嗎？

所以，綜上所述。房價上漲需要一定經濟支撐。而樓市購買力下降，房企急於回籠資金周轉。更有甚者是房企多元化發展之路已開啟，房價上漲驅動力與空間都不足的情況下。無論是全國，還是作為一線城市的上海，在購買力有限的情況下，房價上漲很難。

你認為上海樓市房價還有機會上漲嗎？歡迎留言評論一起探討，喜歡可以關注我，謝謝你！