養老地產項目的困局與出路

2020-11-17 天佑養老

近些年來，養老地產項目失敗者居多，成功者鳳毛麟角，有其客觀必然性。

一、過分倚重硬體建設。

養老地產的真正內涵與主題是養老，後期拼的是軟體。設施配置水平對消費體驗的邊際效用是遞減的，設施檔次高到一定程度後會起反效果。檔次高收費高，可能抑制了消費。


二、團隊建設不給力

養老地產只是一個項目，屬於養老業態中的一環。後期的團隊建設、品牌打造、護工隊伍培訓等，既需要過程又需要時間。這些是養老地產企業的短板。

三、沒有找到持續盈利的商業模式。

養老屬於複合體驗消費，購物、度假、餐飲、娛樂等附加項目，都對持續盈利發揮不了支撐作用。建立持續盈利的商業模式是養老地產企業的生命線。


四、盲目自信

地處郊外的養老地產，忽略了一個現實：養老消費有一個相對固定半徑的區域。選址偏遠，附近缺乏配套資源，難以吸引周邊人群。

五、低估用工成本及招工難度

養老用工不同於其他行業，儘管門檻在降低，但招工難度大，費用支出不低且在持續增長。這會給後期運營帶來相當壓力。


六、目標客戶不明確

有的養老地產項目，市場定位模糊，目標客戶不明確，沒有特色，缺乏吸引力和競爭力。

七、對政策把握有偏差

政策的利好是一時的，在項目啟動階段扶持力度相對較大，後期的持續發展完全靠在養老行業的創新。不少地產企業敗在過分看重、依靠政策，對踏足養老市場思維方式轉型不夠。

地產企業以資本運作和項目管理見長，但轉型養老地產，商業模式及客戶群都發生了變化，運營風險很大。必須建立長線思維，傾力打造運營團隊，深耕養老產業。或與養老企業形成租賃或參股關係，揚長避短、發揮各自優勢，互利共贏！

相關焦點

  • 22萬億中國養老地產待掘,「以房養老」靠譜嗎?
    《中國養老產業白皮書》顯示，預計2020年中國養老地產市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。 在房地產行業頻頻調控的今天，這個消息的確振奮人心。房地產行業進入調整期已接近兩年，盈利空間逐漸在收窄，行業分化現象愈發加劇。
  • 養老政策紅利窗口期，養老地產項目可以劃分為哪幾種類型？
    「養老地產離醫院的距離和離子女的距離」是養老地產項目核心競爭力的關鍵。如果離兩項距離都很遠，那失敗的概率就會比較高。所以，不管是傳統的養老院還是養老地產項目，對項目的調研定位、策劃規劃、運營管理非常重要，專業的醫養諮詢機構能幫助您減少試錯的成本，助力您項目利潤最大化。
  • 眾多企業涉足養老地產 投資商項莊舞劍意在圈地
    銷售人員介紹樓盤情況時，卻自始至終未提「養老」二字。直到記者忍不住開口詢問，銷售人員才介紹說，社區內確有一棟養老公寓作為規劃配套項目，但具體情況尚不得知。該項目開發商總裁助理夏永宏介紹說，項目將嘗試與養老旅遊相結合，在小區業主的基礎上，向社會開放，計劃通過租售、委託代管等方式將養老公寓「作為資產來運作」。
  • 養老寰宇 | 養老地產怎麼幹？他們已經趟出了一條明路
    養老地產雖然前景廣闊，但對於高投入、慢產出的養老地產而言，如何盈利成為每個房企操作養老地產項目的難題。據了解，一個養老項目從立項、籌備到開業的周期，比一般產業要長，達到盈利平衡點需要3~4年，實現盈利需要5~6年。有業內人士指出，在房企多元化的業務中，養老地產的回報周期無疑是「進展最緩慢」的。
  • 如何做好養老地產開發？
    本文就房地產企業投資開發養老地產項目常用的進入路徑、拿地策略與商業模式進行分析。由於養老地產項目與普通住宅小區對商品房的開發銷售不同，再加上小區內有醫療保健、休閒娛樂和運營管理等用房與一系列養老服務，所以回報低、回收慢、經營難成了養老地產必須要解決的問題。
  • 烏鎮雅園，養老地產讓你說愛不容易！
    烏鎮雅園總佔地約650畝，總建築面積60萬平方米，是綠城集團投資開發的一個養老養生地產項目但隨著參觀的深入，以及與小金的交流，也引發了我對烏鎮雅園、對養老地產的思考。養老地產？還是休閒度假地產？抑或帶養老的休閒度假性項目?這不能說不是一種遺憾，或許這不是宋總的初衷!在區內參觀了一個多小時，我所見的業主廖廖無幾，商鋪和一些配套僅有相關的工作人員（甚至沒有）。小金說園區平時常住業主也就三四百戶，不足千人，節假日千餘戶，二千多人！
  • 養老地產盈利不再是「霧裡看花」
    因此，家庭養老、社區養老仍然是目前積極發展的郊區新型養老社區的最主要競爭對手。廣義上的休閒、旅遊度假地產也是養老地產的一種產品模式。養老本質是一種生活方式，其實依山傍水的旅遊度假地產就是針對活躍長者的養老產品。這樣的產品跟純粹意義上的、含專業養護設施的養老產品都存在競爭關係。「養老地產離醫院的距離和離子女的距離」是養老地產項目核心競爭力的關鍵。
  • 光明進軍養老地產
    乳業巨頭和養老地產，似乎很難聯繫到一起。上海光明食品集團旗下子公司近期宣布，在崇明島開發佔地達2000畝的養生莊園項目。
  • 養老地產開發運營的九大要訣
    目前中國養老地產的前景看好，但商業盈利模式尚不清晰，如何成功策劃規劃、開發運營一個養老地產項目，機遇與挑戰並存。本文重點從開發運營角度，分析養老地產開發運營的九大要訣。，或富氧富硒、療養溫泉、長壽文化等特殊的健康環境資源，也是開發養老地產項目比較理想的選址。
  • 文旅地產的困局、市場與路徑
    不過，文旅地產開發模式在國內尚未成型，除了華僑城歡樂谷、碧桂園十裡銀灘、北戴河阿那亞等極少數幾個知名項目外，其他文旅地產項目正在探索期，缺少一種可供借鑑的普適模式，房企急切希望找到一條突破困局的文旅地產成功之路。換個角度理解，對文旅地產是非的探討也就是對其如何走向成熟的思考。
  • 煙臺打造養老產業典範城市 開發商轉型養老地產
    記者從煙臺市開發區、萊山區、高新區、牟平區、福山區等多個年度重點項目建設名單中看到，健康養老產業成為今年服務業項目中的「熱門」項目。其中，多個項目為規劃突破千畝的「大塊頭」。而在房企開發商中，不少本土開發商從「純住宅」轉型養老地產。    「5個煙臺人中就有一個年齡在60周歲以上的老年人，老年人口總數超過130萬，並且在逐年增長，預計到2015年老年人口比重將達到22.7%。」
  • 養老地產四種典型的開發模式
    中天華溥：養老地產四種典型的開發模式1 、嵌入式開發模式：嵌入式開發是指開發投資企業藉助周邊的環境與生態資源，在新建的大型住宅項目劃分出部分地塊作為養老組團進行建設，為其提供配套設施和相關服務內容（如養老公寓的適老化設計以及提供醫療護理
  • 養老型旅遊地產的三大運營模式
    養老地產發展前景廣闊，也帶動著養老型旅遊地產快速發展。第二，全部持有經營模式在上市養老地產項目中所佔比重較小。在2001-2019 年上市的 52 個養老地產項目中有陽光幸福村、燕達國際、雙井恭和苑等14個養老項目採用全部租賃持有經營，佔總數的 26.9%，採用全租賃模式的養老地產項目相對較少。
  • 旅遊地產的困局——「兩難境地」
    1 旅遊地產的困局即使可通過本地客群實現部分前期走量，但是對於項目後期卻無法形成足夠支撐。所以旅遊地產一定要跳出區域，將目標鎖定在更大範圍內的外地客群。沒有任何一個旅遊地產項目只認定本地客戶即可清盤的，反而多是因為外地客戶開拓不力而導致銷售慘澹。這就決定了旅遊地產項目客群開拓的重心是一種外向型的模式，在銷售渠道和營銷策略上不同於傳統項目。
  • 萬科落地溫江打造西南養老標杆 養老地產究竟是養老還是賣房？
    ；萬科，是涉足養老地產十餘載的地產大佬，它們又將分別扮演什麼角色？網上更是有人戲稱，養老地產就是「房企賣房」、「險企賣險」。養老地產現金回流緩慢，虧損嚴重的問題也是普遍現象，為了生存，企業只能通過「賣房」、「賣險」來「反哺」養老產業。
  • 養老寰宇 | 只做「服務」不做「地產」：萬科養老的迭代之路
    《中國養老產業白皮書》數據顯示，2020年我國養老地產市場規模為7.7萬億元，2030年將達到22.3萬億元，2050年將達到48.52萬億元。市場前景廣闊，2016年後，開發商們將目光投向養老地產，推出了護理醫院、照護中心、日間居家養老等延伸性服務，養老配套逐漸成為地產項目吸引中高端客戶的重要增值服務之一。
  • 2020年中國養老地產現狀調研及發展趨勢走勢分析報告
    長投資、長回報特點決定了服務才是養老產業最終的盈利來源，但國內的養老產業都處於較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老產業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。　　　　二、歐美養老地產設計原則０　　　　　　1、歐美文化背景下的居所本質６　　　　　　2、養老地產項目平面設計分析１　　　　　　3、養老地產項目的室內和產品設計２
  • 「賣房的比賣菜的多」，乳山困局怎麼綿延了十年？
    他們主要做了兩件事，一件事是「理性引導當地有能力的開發企業接手部分具備盤活條件的爛尾項目，注入二次資金並規劃調整」，另一件事著手更早，2011年，政府就叫停了海景房新項目，接著又發展養老服務產業，試圖以此吸引各地老人前來居住、消耗存量。值得一提的是，爛尾樓項目正是金鼎地產接的盤，此後也在接手的項目中積極建起了健康中心。
  • 保利試水微利養老地產 短期恐難盈利
    12月24日，保利地產在北京正式對外公布的公司長期養老戰略規劃，成為這一央企地產巨頭全產業鏈涉足養老產業的路線圖。保利地產董事長宋廣菊透露，目前已在北京、上海以及廣州等5個城市，布局有6個在建試點項目，從機構養老、社區養老以及居家養老 「三位一體」推進，全產業鏈切入。
  • 「賣房的比賣菜的多」，山東乳山困局怎麼綿延了十年？
    他們主要做了兩件事，一件事是「理性引導當地有能力的開發企業接手部分具備盤活條件的爛尾項目，注入二次資金並規劃調整」，另一件事著手更早，2011年，政府就叫停了海景房新項目，接著又發展養老服務產業，試圖以此吸引各地老人前來居住、消耗存量。值得一提的是，爛尾樓項目正是金鼎地產接的盤，此後也在接手的項目中積極建起了健康中心。