大學城北的巨無霸，超80%剛需戶型，230萬起步，值得買嗎？

撰文 / 傑西卡

去年6月，大學城北打破兩年的土地空窗，集中出讓2宗住宅用地，祥生豪擲45億競得，今年7月，祥生再度補倉，近封頂溢價再下一城。

至此，大學城北當下的新房庫存均被祥生包攬，三宗地塊相連打造了一個「巨無霸項目「——江山雲樾府。這也是自龍湖春江天越、都會錢塘清盤以後，目前新房市場的唯一的選擇。

目前，江山雲樾府已開盤一次，首開380套房源，共388組購房者登記搖號，截至選房結束仍有數套房源尚未售罄，去化情況並不算好。

究其因果，是板塊認可度不高？還是項目吸引力不足？最近，小編實地走訪了這個項目，一探究竟。

01

距海寧3公裡，距金沙湖8公裡

230萬起步的「非地鐵盤」

江山雲樾由三宗地塊組成，分別命名為為南府、北府和西府，總體量近60萬方，率先入市的是南府。

圖源：好地網

從位置來看，南府位於水雲街與雲濤北路的交叉口，東面緊鄰杭州碧桂園，西面是已經投入使用的雲帆幼兒園，南面有兩大商業體：水雲和達城、圈圈裡，有星巴克、肯德基、物美大賣場、蘇寧易購等商家入駐。

水雲和達城 攝：傑西卡

圈圈裡 攝：傑西卡

總體來看，大學城北的整體面貌已經不似以往，18年底和達城的開業以及今年5月圈圈裡的開業，形成了一個小商圈，周邊小區也統統吃到了這一利好。

再向外延伸，往西北方向車行約3公裡10分鐘左右，即可到達海寧奧特萊斯；沿德勝快速路往西直行約9公裡20分鐘左右即可到達金沙湖商圈，周末不愁沒去處。

除了商業以外，教育資源也是大學城北的強項。雲帆幼兒園、雲帆小學、啟源幼兒園、啟源小學、啟源中學，還有正在建造的國際學校，分布在水雲街的兩側，穿插在各個樓盤之中。大學城北板塊不大，教育資源卻相當豐富，基本滿足了一站式教育。而啟源中學最近也剛剛確定被文海託管，教育質量也能有所保障。

雲帆幼兒園 攝：傑西卡

雲帆小學 攝：傑西卡

在商業短板被逐漸補足之後，大學城北目前最大的硬傷主要還是交通配套，目前距離最近的是地鐵1號線文海南路，步行約需要三公裡，乘坐公交車約需要3-4站的距離。

不過，海寧市政府規劃有下沙至海寧軌道交通，計劃連接杭州地鐵1號線，並列入了2020年度海寧市前期研究項目，落實後對於板塊來說，又會是新的成長。

圖源：網絡

從價格來看，江山雲樾府精裝限價2.62萬元/㎡，總價約230萬起步，與8公裡外的金沙湖相比確實性價比極高，但與3公裡外，還是「1」字頭的海寧相比，卻似乎沒這麼合算，行政區的魅力也就體現於此。

02

宋代園林風格

小區內配套豐富

江山雲樾的南府佔地約29萬方，規劃建造19幢高層，層高在24-27F，其中18#、19#兩幢為公租房，位於小區的西北角。建築外立面為真石漆，主色調為米白色，簡潔高級。

江山雲樾府沙盤 攝：傑西卡

從布局來看，19幢高層呈L形分布，環繞著雲帆幼兒園，部分樓幢架空，樓間距最大超過100米，最小也有40餘米。

雖然是純高層，但容積率僅為2.6，綠化率高達35%。在園林設計上，江山雲樾也頗為用心，整體採用了宋代園林的風格，五重「歸家動線」配上了層層推進的景觀，頗有古時歸家的儀式感。

此外，小區內還配有中央會客廳、全齡兒童娛樂區、老年健身區、青年運動區、環形跑道等，將園林景觀和生活場景較好的融合在了一起。小區外還有部分底商，未來對板塊的商業也是一定的補充。

小區內部分配套 攝：傑西卡

車位方面，進了小區大門，內部做到了人車分流，另有部分訪客車位分布在小區大門外。

江山雲樾府沙盤 攝：傑西卡

總體來看，江山雲樾在項目規劃上確實動了心思，尤其是內部配套的豐富性，頗有「造城之勢」。

03

大量小戶型照顧剛需

廚房設計雞肋

江山雲樾的主力戶型為：88㎡、98㎡、118㎡、128㎡。其中建面在100㎡以下的戶型佔比約80%，對於剛需來說有不小的挑選餘地。

88㎡戶型

三房兩廳一衛，入戶帶玄關設計，進來便是餐客兩廳，三個房間則均分布在東側，動靜分離。三開間朝南，面寬達6.2米的陽臺連接次臥和客廳，主臥帶飄窗但無套房設計，與主臥相對而設的是北向的書房，另帶一個小飄窗。

98㎡戶型

該面積戶型分為兩種，區別主要在於入戶門及廚房門的方向。整體為三房兩廳兩衛戶型，南向總面寬達到9.7米，主臥套房設計飄窗，次臥與客廳連接陽臺，陽臺面寬達6.5米。

現場樣板間做的也是98㎡戶型，最令人詬病的地方在於廚房，目前的u形廚房並不完整，操作臺被煙道隔斷，無論是美觀性還是實用性，都有些令人「一言難盡」，不過據置業顧問介紹，目前廚房已經有了新的整改方案，樣板間也會關閉整改後重新開放。

樣板間實拍 攝：傑西卡 首圖為現有廚房

118㎡戶型、128㎡戶型

118㎡做到了四房，四開間朝南：主、次兩臥再加上餐客兩廳，兩個南向臥室均帶飄窗，餐客兩廳橫向布局帶陽臺，北面是客臥和書房，中間夾著乾濕分離的次衛。128㎡的戶型布局和118㎡基本一致，不過每個房間的面積和尺度更大了。

江山雲樾精裝標準為3000元/㎡，含格力的中央空調、海爾的空氣源熱泵，無地暖，衛浴品牌以科勒為主，廚房配有老闆的油煙機、燃氣灶和消毒櫃。

江山雲樾府裝標表

總結

2.62萬元/㎡的精裝價格，230萬起步，能在主城區購得一處有商業有學校的居所，看起來確實性價比很高。

但仔細想想，距離大學城北不到3公裡的海寧，價格卻直降1萬元/㎡，好像又有些不太划算。像是奧特萊斯對面祥生的另一個項目——錢塘新語，最近開盤的價格為17500元/㎡，目前已經售罄。

由於短期內暫無地鐵配套，價格也不算低，再加上沒有像崇賢一樣的位置優勢，因此大學城北板塊的受眾面其實並不算大，主要還是以周邊原住民以及在附近工作的人群為主，置業顧問也介紹到，來這邊買房的不少都是周邊高校的老師，或者在附近工作、創業的畢業大學生，因此登記情況不夠理想也在意料之中。

去年在售的春江天越高層均價2.43萬元/㎡，中籤率基本在15%左右，而2.7萬元/㎡的洋房情況確是大相逕庭，幾乎次次流搖，如今新房限價提高到了2.62萬元/㎡，一時間無法被市場接受也實屬正常。

當下的大學城北已經形成了自己的生活氛圍，周邊二手房價也已經躍升至了3萬元/㎡，建議在周邊工作的自住型買家可以選選看，畢竟江山雲樾位處板塊核心，價格較之二手房也有一定的紅利。