明年起，高樓「全面消失」？住宅實施「新標準」，3類人從中受益

數據顯示，從2000年到2019年，我國的城鎮化水平從36.22%增長到了60.6%，提高了20多個百分點，平均每年有1千多萬農村人口轉移到城市地區。在這個過程中，為了節約土地資源，提高城市的土地利用率，一座座高樓拔地而起，越來越的人開始走進高樓大廈辦公，越來越多的人也開始住進了高層住宅。當然，不僅大城市如此，對於一些普通小縣城來說，如今也開始熱衷於建設高樓，而且近幾年，樓層呈現越建越高的趨勢。



高樓的大規模建設，提高了土地的利用率，給購房者帶來了更寬闊的視野，更好的通風採光效果，但不可否認，隨著時間的發展，高樓的弊端也開始逐漸顯露，主要體現在4個方面：

一是對商業性高樓來說，空置率居高不下，收回成本和運營壓力比較大。二是維修比較困難。時間久了，高層將會面臨設備、管道老化等諸多問題，維修難度和成本比較高。三是消防安全存在隱患。對絕大多數城市來說，目前消防雲梯最多可以到達50米左右，差不多是15、16層的高度，救援和逃生難度大。四是拆遷難度較高。對於30多層的高樓來說，起碼要重新蓋到50層以上才可能盈利。對開發商來說，越來越拆不起了。

對於高樓存在的這些問題，業內人士也給出了自己的看法。北京大學光華管理學院教授朱國鍾經過研究分析，直言不諱地表示：未來高層住宅可能會淪為「貧民窟」。無獨有偶，東北財經大學經濟研究中心主任周天勇也表示，幾十層的住宅，多年後將會面臨玻璃老化、電梯故障、設施陳舊、維修困難、重建成本變高等一系列問題，而且牆皮和其他碎塊等高空墜物也開始增多，所以未來或將會大幅貶值，甚至可能淪為「貧民窟」。



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實際上，對於這些問題，國家早已意識到，目前已經出臺了兩大新規。一個是，今年住建部和發改委聯合發布了《進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，其中明確要求：

1、嚴格限制各地盲目規劃建設超高層摩天樓，一般不得新建500米以上建築；2、嚴格限制新建250米以上建築；3、各地新建100米以上建築應充分論證、集中布局，嚴格執行超限高層建築工程抗震設防審批制度，與城市規模、空間尺度相適宜，與消防救援能力相匹配；4、中小城市要嚴格控制新建超高層建築，縣城住宅要以多層為主。

根據新規可知，這一次，國家開始對新建高層建築動真格了，明年開始，新建高樓大廈的現象或將全面消失。具體來看：首先，500米以上的摩天大樓基本要消失，已經規劃好的，不排除被「削高」。其次，250米-500米之間的高層大樓也開始受到嚴格限制，數量銳減是必然趨勢。第三，高層住宅也受到了影響。按照層高3米計算，對於超過33層的高層住宅、超高層住宅來說，如果與城市的規模、抗震、消防能力等無法匹配，可能也不會得到批准。最後，縣城要以多層為主，此舉大大規避了小縣城盲目擴張和建設的趨勢。



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另一項新規是全國多地開始發布住宅「新標準」，即實行「電梯新規」。原有的《住宅設計規範》規定：七層及七層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16米時，應安裝電梯。但是如今，北京，江蘇、浙江、上海等地的新規則明確要求4層以上就需要加裝電梯。

上海在最新版《住宅設計標準》中規定，多層及以上住宅應該設置電梯。雖然沒有明確提及樓層數，但多層住宅主要就是指四到六層的住宅。北京在最新版《住宅設計規範》明確規定，四層及四層以上的新建住宅建築或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建築，必須設置電梯。同樣，浙江在新版《浙江省住宅設計標準》中也明確規定，四層及四層以上住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過10米時，就必須設置電梯。

除了北京、上海、浙江以外，目前江蘇也已經開始發布了《住宅設計標準》修訂的徵求意見稿，意見稿明確提及要將設置電梯的標準提高，明確四層及四層以上住宅或住戶入口層在樓面距室外設計地面的高度超過10米時，必須設置電梯並滿足無障礙使用的要求。按照這個勢頭看，下一步不排除會有越來越多的省份加入。



「限高令」、住宅設計「新標準」兩大新規的出臺，對於房地產市場的意義十分重大，既為未來的住宅建造、住宅設計指明了新的趨勢和方向，同時也進一步配合了現階段全國正在進行的「舊改」步伐。在這樣的趨勢下，未來的住宅或將會更加強調和注重房子的性能、品質以及居住舒適度，高層可能也要逐步給多層「讓位」了。兩大新規下，3類人將從中受益。

第一類是老舊小區的居民，尤其是老年人。眾所周知，伴隨我國老年人口的比例越來越高，我國已經進入到了老齡化的社會。長期以來，對於居住在多層小區的老年人來說，上下樓一直都是大麻煩，如今新規明確要求四層及以上住宅必須安裝電梯，這一調整從源頭上解決老年人的出行障礙，對老年人來說無疑是一大利好。與此同時，老舊的多層小區通過安裝電梯設備，也可以大幅提升房子的居住品質，從而實現房子升值。



第二類是剛需購房者。眾所周知，與高層相比，多層住宅的舒適度更高。但是，長期以來，對購房者來說，買不起房價更高，戶型、採光效果更好的新建多層住宅，但又看不上房齡太大，稍顯破敗的老舊多層小區，所以只能選擇高層住宅。如今，兩大新規發布，給剛需提供了新的買房思路和選擇，安裝電梯後，再配合其他舊改措施，老舊多層小區也將會成為不錯的住房選擇。與此同時，老舊多層小區的品質提升了，原有的業主也會推遲置換需求，從而就會減緩新房市場的需求和房價上漲壓力，這同樣也是一個好消息。



第三類是相關行業的從業人員，尤其是電梯行業。數據顯示，截至到2018年，我國電梯保有量達到了628萬臺。未來10年，受城鎮化、老齡化、舊改等因素影響，老舊電梯將逐步迎來更新與改造，老舊小區將會大面積加裝電梯，再加上如今新規發布，未來電梯還將會成為新建住宅的標配，所以電梯行業將會迎來更加廣闊的發展前景。因此，未來電梯行業的技術、建造、安裝、維修等人員都將會從中受益。