萬達敗走高新，寶龍首進南昌！打造超大商住項目，體量超60萬方

2020-11-02 南昌樓市情報

繼經開萬達之後，關於萬達的傳聞再一次落空。


11月的首場土拍就顯得格外熱鬧，高新區瑤湖島西側這宗365畝的超大體量商住用地，因為傳言將引入萬達而備受矚目，但結果卻出人意料。

在經過了多番激烈競爭後，最終由寶龍以總價約7.83億元，溢價率17.59%成功拿下，折合樓面價約4608.87元/㎡。

很久很久以前，商業地產圈內流傳著一句話：「南寶龍，北萬達」。

雖然相比萬達的攤子，寶龍要低一個層次，但也算是能排進全國前十的商業地產品牌。

寶龍集團早些年一直在閩南一帶活躍，09年寶龍地產港股上市成功之後將總部移師上海，同時將商業版圖擴大到長三角一帶。

寶龍商業港股敲鐘

2019年底寶龍將商業地產業務分拆，成立了寶龍商業，並成功在港股上市。

分拆之後的寶龍商業，業績相比18年略有提升。這給了寶龍進一步擴大全國布局的信心。

寶龍商業2019年財報

南昌就是寶龍全國布局戰略中的重要一環。

寶龍最早在今年上半年就已經與東湖區接洽上，屬意青山湖西岸4號地塊，之後又和經開區的中央公園地塊，包括西湖區有關方面也有進行接洽，但始終未能成功進入。

之後在9月底的南昌縣集中招商現場，與南昌縣正式籤約，計劃落地「寶龍濱江城市廣場」項目，只能算是退而求其次之舉。

2020南昌縣集中招商活動現場

寶龍集團旗下共有「寶龍一城」、「寶龍城」、「寶龍廣場」及「寶龍天地」四個品牌。分別對應為（超）高端、中高端及中端、中低端系列產品。

主打產品「寶龍廣場」是集大型購物中心、超市、百貨公司、零售店、電影院、美食廣場、優質住宅物業及其他休閒設施於一體的城市綜合體。

今天寶龍終於得償所願，拿下位於高新區瑤湖島西側陽門村的這宗超大體量商住地塊，不知道最終寶龍將會在高新落地哪個品牌。


說回土拍。

今天土拍的DAFJ2020044商住地塊共365.253畝，位於高新區學苑路以西、學院三路南北兩側，1.0＜綜合容積率≤2.48，總建築面積約60萬方，可以說體量是非常大了，超過經開旭輝中心（約49.8萬方），成為今年體量最大的商住項目。

（10月21日，九龍湖科創城板塊有兩宗聯合地塊完成土拍，被綠地+紅城投聯聯合拿下，兩宗地塊的總建面約58萬方，也小於今日寶龍項目的總建面。）

此次出讓地塊共4宗地，其中包括3宗住宅用地，1宗商業商務用地，其中住宅地塊計容建築面積約41.48萬㎡，商業商務地塊計容建築面積約18.92萬㎡。

宗地採取「限房價、競地價」方式出讓，宗地所建住宅的控制性房屋銷售價格(均價)上限為11435元/㎡(毛坯價)。

宗地的商品住宅( 簡稱「三限房」)銷售，5年內不得轉讓。該宗地144平方米以下的住宅的建築面積佔住宅總建築面積的比例不低於70%，並實施全裝修建設。

按照拿地要求，項目用地商業與住宅必須同步開工建設。

另外根據地塊審批信息顯示，地塊內須建設單體計容建築面積不少於8.9萬平方米的集中式購物中心。明確不包括專業家居建材市場、批發市場、會展演藝遊樂場等，整體自持經營。

集中式購物中心內須配建影院，要求計容建築面積不少於5500平方米，影廳不少於8個，其中須建設IMAX影廳1個。並要求在36個月內建成運營開業不少於2萬方五星級標準酒店；而購物中心也要求在24個月內滿鋪100%開業。

以上種種條件不可謂不苛刻，能夠滿足條件的房企也少之又少，所以此前一直傳聞將引入萬達，不過最終能吸引進一個全新的商業地產開發商，其實未嘗不是一個好事。

該商住地塊還要求配建必備的服務設施，包括黨建工作站、衛生服務站、養老服務站、文體中心、文體廣場、社區商業、12班幼兒園、菜肉市場等。

未來的居住體驗上，應該還是非常方便的，唯一讓人擔心的就是配建要求如此之多，非常考驗拿地房企的土地開發、商業運營、住宅配建等方面的綜合水平。


該地塊位置優越，位於天祥大道東側，學院三路南北兩側，屬於學校、小區較為密集的區域。

南面有江西外語外貿職業學院（瑤湖校區）、江西工業職業技術學院（瑤湖校區）、南昌工程學院、江西師大附屬學校（高新校區）等學校。

西面不遠即是高新區開發較為成熟的區域，聚集了保利、新力、聯發、力高等眾多在建和已建成項目，以及零散分布著大批安置小區與商品房居住小區。

現在看地塊的交通位置可能不算非常好，距離4號線魚尾洲站約3.5公裡，距離1號線瑤湖西站約3公裡，但是根據遠期規劃，4號線東延段至瑤湖島將途徑該地塊。


從高新的商業軸線看，除了傳統認知的紫陽大道外，不知不覺艾溪湖北路商業軸線似乎更勁爆。

除了前不久確認引入蔦屋書店的新力新生薈（時代廣場）外，還涵蓋了多個大型MALL的潛質和零星商業，此次陽門村地塊新商業品牌寶龍的加入，又為該商業軸線增色不少。

回顧該軸線引入的商業，基本上都是捆綁住宅，配套學區的模式。此次陽門村地塊為什麼這麼受矚目？

當然還是臨近高新南昌師範大學附屬學校不遠，這所學校從規劃開始就備受矚目。

我們曾經報導過師大配套集資住宅書香瑤庭傳出高昂的指標轉讓費，目前這一傳聞還在空中飄著，大家點擊下面連結，可以閱讀前文。

此次競拍住宅地塊距離該學校非常近，雖然周邊臨近區域未建設新學校，但中間間隔艾溪湖北路（學院三路）這樣的主幹道，今後是否能和高新書香瑤庭共享同一學校，還是一個未知問題。

此次捆綁的住宅用地包含裝修最高約15935元/平方米（以實際備案價格為準），倘若學校未明確，你願意為此「賭一把」嗎？

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