摘要
發債動作頻頻，融資總量攀升，近期房企再度掀起發債熱潮。而在這新一輪融資熱潮中，中小房企的尷尬處境與競爭壓力也逐漸顯露出來。
發債動作頻頻，融資總量攀升，近期房企再度掀起發債熱潮。而在這新一輪融資熱潮中，中小房企的尷尬處境與競爭壓力也逐漸顯露出來。
統計數據顯示，2019年1月融資總額呈現上升態勢，環比增長91.8%。儘管2月融資總額驟然下滑，但受訪證券人士指出，目前房企融資整體處於放開狀態，2月融資總額下滑是受到春節因素影響。
需要注意的是，市場集中度不斷走高的形勢下，中小房企承受競爭高壓。近來，中小房企的融資動作同樣來勢不小，但對比大型房企，金額、成本等方面處於劣勢地位。受訪業內人士分析，中小房企的業務穩定性、盈利能力、資產質量都要差一些，融資壓力相對較大，融資額度受到限制，融資成本也比較高。
房企境內外發債總量大增
據克而瑞統計數據，在2019年1月份，房企的境內外發債總量大幅增加，環比上升91.8%至1095.79億元。其中，境外債發行佔比最大為67.6%，發行規模為740.4億元，環比增加了141.9%。公司債發行規模則有所下降，相比上個月創兩年來新高的220.2億元，1月公司債發行額為178.4億元，環比減少了19%。
需要注意的是，房企發債總額在2019年1月雖然上升，但融資成本仍處於高位。1月房企平均發債成本為6.98%，環比下降0.17個百分點。而境外債融資成本維持高位，達到7.86%，環比增加了0.32個百分點，使得整體的融資成本依然處於最近幾年來的較高水平，企業融資成本壓力仍在。
不過，房企融資總額近期上揚的情況很快發生了轉變。2019年2月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元，環比1月的881.01億元大幅下降37.25%。
40家典型上市房企中，2月債權融資額為551.94億元，佔房企融資總量的99.83%，環比下降37.31%。具體來看，發行公司債363.25億元，佔比65.7%，環比上月的512.62億元下降29.14%；中期票據53.52億元，佔比9.68%，環比下降22.09%；境內銀行貸款融資額度44.74億元，佔比8.09%，環比下降幅度達47.76%。
需要注意的是，房企不斷加大融資力度的背後，是將要到來的償債高峰。事實上，償債是不少房企近期融資的主要目的。中信建投相關研究報告顯示，存續房地產債到期償還高峰在2021年，但若考慮回售條款，2019年房地產債償還壓力最大。未來5年裡，房地產債到期償還金額呈現走高態勢，2021年則是最高峰，2019~2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。
對於房企融資環境，國泰君安國際研究員劉斐凡告訴《中國經營報》記者：「目前房企融資整體處於放開狀態，融資難度並不大，符合要求通常都能獲得融資。二月融資總量下滑，是因為有春節這個因素幹擾。」
當下，房企融資形勢並不明朗，近期舉行的2019年人民銀行金融市場工作會議明確提到，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。
融資能力分化
在這一輪融資熱潮中，中小房企的發債動作亦是頻繁不斷，但相比頭部房企而言，融資壓力較為明顯。
劉斐凡指出，對比大型房企，中小房企的業務穩定性、盈利能力、資產質量都要差一些，因此會影響到自身的融資能力。
近期，力高集團發行2020年到期的2.5億美元優先票據，用於為若干現有債務再融資以及其他一般公司用途，而年利率則為13.5%，遠高於行業平均水平。在較早前的2018年11月，力高集團發行2020年到期的2億美元優先票據，年利率也是高達11%。
明發集團近年海外發債利率同樣是居高不下。2019年1月，明發集團發行2億美元於2020年到期的債券，用於若干現有債務的再融資及一般企業用途，年利率高達15%。另外，明發集團近年幾筆海外融資年利率也達11%。
除此之外，多家中小房企也在持續加大融資力度。上交所信息顯示，在2019年1月和2月，融僑集團的商業資產支持專項計劃以及公開發行2018年公司債券均已獲得通過，擬發行金額分別為20.1億元和20億元。而融僑集團近期也發行了多期非公開發行公司債券，合計已逾50億元，年利率均為7.5%，略高於上述2019年1月房企平均發債成本6.98%。
合景泰富近期多筆融資則是充滿變數。近日，合景泰富發行2023年到期的3.5億美元優先票據，年利率為7.875%。不過，在2019年1月下旬，合景泰富計劃發行的「華西證券-合景泰富商業物業第一至十五期資產支持專項計劃」先是處於中止狀態，後來又更新為「已接收反饋意見」。記者注意到，該債券擬發行金額已從此前200億元下調至100億元。另外，上交所信息顯示，自2019年1月15日以來，「國君-合景泰富長租公寓1號系列資產支持專項計劃」目前仍處於中止狀態，擬發行金額為20億元。
為謀求擴張，中小房企近年頻繁融資輸血已是行業一大現象。克而瑞指出，從85家典型房企債券類融資監測的情況來看，2018年房企新增融資成本6.4%，同比2017年增加0.17個百分點。從單個企業的融資成本來看，有86%的房企融資成本較2017年全年上升，且增幅超過1個百分點的房企有44%，大部分屬於擴張性以及中小型房企。
同策研究院指出，隨著房企融資能力分化加劇，境內外資信良好、評級較高、財務盤面穩健和「底子好」的房企才能拿到成本較低的資金。
在接受記者採訪時，同策集團首席分析師張宏偉分析，每家金融機構通常都會有白名單，而中小房企排名會比較靠後，除了銷售規模的原因，還與企業運營能力、財務能力、抗風險能力等因素密切相關。張宏偉指出，在白名單排名靠後，意味著融資額度受到限制，融資成本也會相對較高。
「整體來看，中小房企融資壓力是非常大的，通過各種各樣的形式在資本市場進行融資，以解決自身的資金壓力。」張宏偉稱，現在房企發美元債券，基本上平均都是7%到8%的成本，加上通道費用就接近10%，而中小房企的融資成本通常會更高一些。
此外，資深地產專家劉忠嶺向記者指出，對比大房企，中小房企首先在企業信譽和信用等級存在較大差距，所以在上市融資或通過已上市主體再融資方面存在著很大限制。
「房地產信託融資方面，對於中小房企來說，也是門檻較高。所以，中小房企的主要融資渠道仍然是銀行貸款。而在銀行貸款方面，中小房企由於企業信譽和信用等級較低，可抵押資產量較小，所以總的融資量受到較大限制，並且通常融資利率比大房企至少要高几個點以上。」劉忠嶺表示。
市場規模之坎
在行業集中度不斷上升的背景下，規模較小的劣勢開始凸顯。為獲取更多發展空間，中小房企陣營近年掀起了一場規模競逐賽。
據克而瑞統計數據，在過去的2018年，千億銷售規模房企已多達30家。而TOP200各梯隊房企規模持續增長，銷售金額集中度同比均有較大幅度的提升。其中，TOP10房企集中度達26.9%，TOP20房企集中度則達到37.5%。另外，TOP50和TOP100房企的集中度上升幅度較大，分別較2017年提升9.3個和11.3個百分點至55.1%和66.7%。
官方信息顯示，合景泰富集團2018年累計完成總預售額655億元，同比增長72%，此前集團高層已表態爭取儘快達到千億規模。尚未上市的融僑集團及卓越集團也在2018年初提出了三年實現千億的計劃。第三方研究機構克而瑞的數據統計顯示，融僑集團和卓越集團在2018年的銷售流量金額分別為553億元、753億元。
克而瑞認為，千億房企的數量在2018年達到30家之後，未來規模的擴容進程將放緩，「而對於目前尚在成長和高速發展中的房企而言，業績規模仍將處於企業戰略的重要位置。」
中國銀河證券研報指出，行業集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發揮融資、品牌及運營管理優勢，獲取更多高性價比的土地儲備。一二線城市市場有望在 2019 年中期企穩回暖，對衝三四線市場下跌風險。中小房企將加速退出市場。
張宏偉認為，在未來，市場集中度還會提升，中小房企若沒有一定市場地位，在拿地、融資等方面將會處於不利位置。
值得關注的是，對於當下房企融資收縮、頭部房企率先裁人、降價打折的局面，張宏偉在相關報告坦言，頭部房企的率先調整可能引起行業的重新洗牌，行業預期悲觀的情況下，部分中小房企可能進一步陷入資金困境，未來半年到一年，頭部房企在行業下行調整周期中會迎來比較好的併購機會，儘管這並非主觀造成。
（文章來源：中國經營網）
(責任編輯：DF314)