■賣樓廣告中的小區會所，多被開發商出租
■會所原功能被廢，業主告開發商爭使用權
「豐富的休閒空間」、「優雅的生活姿態」、「一應俱全的服務」……在不少樓盤的宣傳廣告中，您會看到開發商這樣介紹樓盤的會所。而當業主被這些語句吸引買房入住後，不少人發現，當初承諾的會所，不是被開發商出租，就是挪作他用，反正跟業主沒有關係了。
那麼，究竟什麼是小區會所？
開發商說，關鍵是產權明確，會所怎麼用是另一回事；律師說，若屬小區配套設施，就是全體業主公共活動的場所；部門說，這是個新課題，得研究一下。
原本以為再簡單不過的一個問題，記者採訪多日、多方了解，仍未能得到一個明確的答案。記者看到的是，樓盤廣告所宣傳的，會所作為業主活動場所的這一功能基本作「廢」。
「會所應該是小區業主共有的活動空間。」有小區業委會認為。當越來越多的業主感到酒樓、養生館、店面等影響到他們的生活質量，他們開始通過法律途徑，爭取「屬於自己」的公共活動空間使用權。
□早報記者 許鈸鈸 陳彥琳 王柏峰 文/圖 □林俊/漫畫
小區會所多被出租 業委會欲告開發商
會所的裝修為水電工的工作帶來不便
1、佔用多處空間
股東稱自己是「大業主」
探訪地點：泉州市區刺桐明珠
探訪時間：11月27日 現狀：龍勝集團辦公室
刺桐明珠業委會正準備將小區開發商告上法庭。
在他們看來，小區許多屬業主共有的地方都被佔用了，包括會所、入戶大堂管理用房、設備備用房、消防通道等。
業主所指的佔用者是當時開發商的股東之一。刺桐明珠開發商為泉州新時代房地產開發有限公司，葉先生是該公司股東之一。後來葉成立福建龍勝農業科技集團有限公司（下稱龍勝集團），任該公司法人代表。而刺桐明珠業委會所指佔用該小區部分共有地方的，即是龍勝集團。
刺桐明珠5號樓大堂被分割成三塊
會所
業主：
大堂成茶店
會所變辦公室
龍勝集團：
產權歸開發商
怎麼用是另一回事
「規劃圖紙上2號樓一樓標示著大堂，二樓寫著會所，大堂面向小區內外各有一扇門，這意味著這是小區的入戶大堂，屬於業主共有。」刺桐明珠業委會林主任指著他們從泉州市城市建設檔案館找來的小區規劃圖說。
小區業委會今年4月份成立，林笑稱，在「爭取權益」的過程中，他從一名什麼都不懂的業主，到如今對著規劃圖就能說得頭頭是道。他介紹，2號樓大堂原本是小區售樓處，2009年小區交房後，大堂空置了一段時間。今年7、8月份開始，大堂成為「妙蓮天香」茶葉店的店面，二樓會所則成為龍勝集團辦公室。本該作為業主公共空間的會所和大堂，跟業主沒有任何關係了。
「明確了所有權之後，具體怎麼用（會所），那是另一回事。」對這個問題，葉先生如此回應。他向記者出示了一份購房合同複印件，該複印件顯示，合同附件5中，開發商與業主籤訂的臨時規約中明確說明2號樓會所、地下室為建設單位所有。
葉認為，合同已經明確規定會所產權屬開發商所有，即使目前會所並沒有辦下產權證，但開發商既有所有權也有使用權。「一樓標示的大堂是指會所的大堂而不是入戶大堂。」葉說，「會所可以不辦產權證，很多開發商以會所的名義建設（店面），但其實仍是經營性質的，這是潛規則。」
葉先生解釋，刺桐明珠小區會所產權歸開發商所有，而經開發商股東內部協商，他作為股東之一擁有了所有權及使用權。目前會所其實並未對外出租，可視為開發商自主經營，二樓是龍勝集團的辦公地點，一樓的「妙蓮天香」茶葉店只是個展示廳，且也是龍勝集團所有。
要通往刺桐明珠5號樓地下室，須刷美容會所會員卡。
小區通道
業主：
違章搭蓋
建成餐廳用地
龍勝集團：
確實佔用
但是歷史遺留問題
5號樓戶外通往街道的一片空地，在業委會看來，那是一條消防通道，至少是防火通道，但如今也被佔用。
記者走訪現場發現，刺桐明珠與隔壁民房之間有一堵圍牆，圍牆到5號樓之間，有一條幾米寬的通道。通道目前被圍起來，一部分成為魚翻天的廚房，一部分成為龍公館（現改為素食館）的餐廳。
業委會認為，即使該通道不是消防通道，退一萬步說，也屬於小區業主共有空間，如今竟然也被出租。
葉先生坦承，這部分通道的確應該屬於業主共有空間，但如今形成這樣的局面，是屬於「歷史遺留」問題。他解釋，刺桐明珠小區所在地，當時是拆遷一工業園，通道是屬於小區和工業園共有，小區驗收時，通道上的鐵皮屋就已經存在。
「我們確實有佔用，但這也是為了企業經營方便。」葉說。
刺桐明珠的會所現在成了展示廳及龍勝集團辦公室
設備備用房
業主：
地下室裝修成美容會所
查看供水池得爬洞
龍勝集團：
設備都是完整的
還需要什麼設備？
雙方爭議的另一焦點是5號樓的一樓入戶大堂管理用房和地下室設備備用房。該樓一樓入戶大堂，業主出入的電梯旁，圍起了一個接待臺和一個寫著「彩麗妍至尊商務會所」的引導臺。接待臺為該小區物業公司和5號樓二樓酒店公寓共同使用。
在業委會看來，明顯是業主共有的入戶大堂如今被隔開佔有，實在可笑之極。而更令他們擔心的，是豪華裝修的地下室。圖紙上原本標示的設備備用房，現已成為彩麗妍至尊商務會所。通地下室的電梯，沒有刷會員卡根本無法進出。業委會、龍勝集團雙方僵持不下，業委會也通過物業公司關掉了通往二樓酒店公寓的電梯——酒店公寓由龍勝集團對外出租。「會所旁邊有門通往設備房，但門一般都是關著的，外人進不去，一旦發生火災，後果不堪設想。」
豪華裝修後的會所，還影響小區水電工的工作。「二次供水水池在大約一米高的上方，每次要維修或者查看，都要從這個小口爬上去。」12月2日，經葉先生和彩麗妍會所同意，小區水電工帶記者進入彩麗妍會所，他指著裝修好的天花板上一個大約一平方米的洞對記者說。
「我們也是業主啊，而且是大業主啊，難道其他業主可以用，我們不能用？」葉先生叫屈。他介紹，5號樓一樓、二樓產權屬豐澤街道，由龍勝集團向街道租下，地下室的彩麗妍會所、一樓的龍公館（現改為素食館）和二樓的酒店式公寓都算是龍勝集團自主經營。這樣算來，5號樓約有1/5的面積是龍勝集團在使用，葉先生認為，作為大業主，圍起入戶大堂的部分面積無可厚非，何況一樓接待臺的使用者還包括物業公司。
至於地下室，因上述合同附件5已明確約定屬於開發商所有，葉認為：「圖怎麼標不重要，當時設計怎麼寫我們也沒注意，但小區所有的設備都是完整的，所有設備從投入到驗收都沒有動過。」
「沒錯，（圖紙上）標的是設備備用房，但小區還需要什麼設備？」葉告訴記者，開發商建設刺桐明珠小區時已繳納一筆資金，人防設施在異地安置。地下室歸開發商所有，一般應作為停車場使用，但面積太小，基本沒有辦法停車，所以現在成為彩麗妍會所所在地。
四層的金帝花園會所被分租成不同經營場所
2、入住十餘年
「多功能會所」成美容院
探訪地點：泉州市區金帝花園
探訪時間：11月28日 現狀：出租經營
入住十年了，金帝花園的業主們並沒有享受到當初開發商承諾的那個美好會所。那個「傳說中」的會所，能提供商務、美容、健身、休閒等「多功能」時尚服務。眼下出現在業主們眼前的，卻是一個在小區內向社會開放的商業性場所。最近在業主們的呼籲下，金帝花園業委會決定啟動法律程序討回會所、幼兒園等小區應有的配套設施。
四層樓會所層層分租
業主擔心不安全
從金帝花園大門進入小區，很快就可以看到一棟標著會所字樣的四層樓建築。如今，這棟建築的四層樓「各有其主」。一樓正在裝修，打算建成一個陳列室；二樓、三樓、四樓也分別出租給了公司、美容養生館等經營單位。
「開發商承諾的為業主服務的會所從來就沒兌現，會所變成了商業場所，還為小區增加了不安全因素。」業主們對商家進入，打破小區封閉式管理頗有怨言。
「買房的時候，把會所宣傳得天花亂墜，可是交了房卻不是那個樣。」業主小蔡拿出一張當年開發商的售樓宣傳單。在宣傳單上，其中有一項內容就是關於會所的描述：「金帝花園設有多種功能的社區會所，從餐廳超市、美容醫療、茶室客房到商務中心一應俱全，閒情逸緻盡情揮灑；撞球、桌球多種運動任您選擇。煥發生命活力，生活情趣，在此全新演繹。」
可是交房以來，開發商卻將會所對外出租作為經營場所，餐廳、美容、醫療、茶室……各式經營場所輪番走了一遭。
會所幼兒園物業用房
配套設施全沒了
業委員成員老陳介紹，2003年交房後，會所一直處於被棄置的狀態。而據業委會調查，在房管部門查不到會所的相關產權登記信息。直到2007年，開發商將四層樓的會所向外出租做經營用途（租期為15年），業主們盼了許久的會所終於開業，但同時它也變成了一個向社會開放的商業場所。一開始會所被用於經營養生會館，後來承租方又將會所分層轉租，每層的經營場所都經歷了多番更迭。
除了小區會所不為業主服務而改為外租經營外，未經業委會同意，開發商將小區配套設施幼兒園向外出租，按規定應配備的物業用房也始終沒有落實，小區物業公司至今只能屈居於停車場的架空層……面對一連串的問題，業委會決定將開發商告上法庭，討回業主應有的權益。下個月業委會將向法院提起訴訟。
業委會代理律師、福建東倫律師事務所張景華律師介紹，開發商福建金帝集團有限公司在銷售廣告和宣傳資料上明確對金帝花園的公共設施作了說明和允諾，會所、幼兒園等作為小區的公共配套設施，就應屬業主共有。另外，根據《福建省物業管理條例》第33條規定，開發商必須提供小區面積的4％。作為物業辦公室。
記者多方努力
聯繫不上開發商
記者試圖聯繫金帝花園的開發商福建金帝集團有限公司，但是業委會表示，目前開發商在泉州已經沒有設點辦公，他們也沒法聯繫上開發商。有些業主的產權證都還沒辦理，也找不到人。記者通過網絡查詢金帝集團的電話，撥通後始終無人接聽。
三小區爭回權益
業主們免費使用
一周來，記者隨機對泉州十個小區會所等公共配套設施進行摸底調查，調查結果顯示，僅有約兩成會所正常運營，其餘有的開發商自主經營或對外出租，有的經業主爭取從經營場所變為業主活動中心，有的則因剛交房不久，尚未正式投入使用。
公共配套設施使用權
由業主做主有典型
記者調查發現，有幾個小區通過各種方式努力，最終拿回會所、幼兒園等公共配套設施的使用權。
泉州市區冠亞·國際星城頗為典型。過去國際星城會所租給商家開託兒所、瑜伽館，現在則被開闢成多功能活動會所，設有室外羽毛球、氣排球場地，室內棋牌室、閱覽室及桌球和舞蹈場地，所有器材和場地均免費向業主開放。
泉州市區建德花園小區也通過業委會的介入，最終向開發商要回了會所活動中心的自主管理權。如今，業委會在活動中心設置了桌球桌、羽毛球等娛樂設施，供業主免費休閒活動。
類似的案例還包括石獅一樓盤。六七年前，該樓盤建成幼兒園等配套設施後，幼兒園對外出租。幾年後，幼兒園辦得風生水起，開發商卻忽然要收回幼兒園，這一舉動遭到大部分業主反對，業委會將開發商告上法庭。最終，業委會勝訴，法院裁定由業委會決定幼兒園是否繼續經營——作為小區公共配套設施，幼兒園使用權由業委會做主。
三家對外經營
收益歸開發商
記者隨機調查的十個小區中，刺桐明珠、金帝花園、陽光巴黎的會所，目前都作為經營場所存在。其中，陽光巴黎會所是一家日式料理店。
「從交房到現在，一直都是這樣。」小區業委會介紹，會所一直由開發商自主經營，就像一般店面，對小區業主沒有優惠，收益也屬於開發商。
兩家尚未投用
其一暫為售樓處
重翻2010年的房產廣告，記者發現不少開發商以會所作為噱頭，對樓盤進行宣傳。現仍在熱銷的中駿·四季康城和百捷·中央學府都在宣傳廣告或宣傳冊中提出「品質會所」及「奢華會所」的賣點。
記者走訪了兩個樓盤。打造泉州西生活概念的中駿·四季康城目前正在銷售二期，售樓處即為會所所在地。工作人員告訴記者，售樓處二樓設有健身房、撞球室等娛樂休閒場所，不過目前尚未正式對業主開放。
記者隨機詢問了百捷·中央學府幾個業主，他們都並不清楚小區會所所在地。
兩家正式運營
會所較為高檔
十個小區中，會所正式運營的是海景國際·天域和盛世領墅，這兩個小區的會所都顯得比較高檔。
海景國際的名流會·金爵皇家會所內設恆溫遊泳池、室內模擬高爾夫、健身中心等，既對業主開放，也對外開放。不過，小區業主辦理會員卡時，可享受7折優惠。據介紹，會所由開發商自主經營，收益用於維護會所運轉。
而知情人士稱，盛世領墅會所也比較高檔，主要對業主開放。
處境尷尬 營銷噱頭變經營「雞肋」
如何經營好小區會所，是開發商和小區業主需要共同思考的問題。
如何界定會所，各方說法不一 經營困難令會所難以惠及業主
會所作為小區配套設施的延伸，是開發商售樓時打出的一個賣點，但交房後給小區業主和開發商之間帶來了一系列糾紛。那麼會所究竟是供業主使用的小區配套設施，還是可進行商業行為的經營場所？它的產權究竟是屬於開發商還是小區全體業主？倘若產權屬於開發商，業主又是否擁有使用權？記者就此採訪有關各方。
開發商：開發商投資建設 業主有償使用
在李健（化名）看來，會所是為業主提供活動空間的地方。他從事房地產行業近20年，之前一直在深圳操盤地產項目，近幾年因公司和本地企業合作開發新樓盤，他受命回到泉州接手新項目。
在深圳，會所是一個已存在多年的概念。在泉州，相關法律、法規也沒有強行規定樓盤建設必須配套會所。相反，當小區達到一定規模時，政府會要求開發商配套建設幼兒園，當住戶人數達到一定數量時，還會要求配套小學。
「會所就是開發商為了營造賣點，自己增加的配套設施。」李健直言，開發商一般會在規劃圖紙中直接標明會所，有的在規劃時就已經確定了會所的功能，有的則要在後期經營時才能具體確定功能。
會所涉及產權問題，倘若是由開發商支付土地出讓金，並單獨規劃設計、投資建設，那麼會所產權屬於開發商。「不過會所就是會所，不管產權屬於誰，後期都只能作為會所使用。」李健說，可以簡單地理解為：「會所由開發商投資建設，業主有償使用。」
律師：要看會所前期的功能定位
福建凱泉律師事務所律師陳志鵬多年來持續關注各類產權案件，對此頗有研究。他認為，倘若作為小區配套設施，那會所只是開發商設置的一個「名堂」，本質仍是小區公共活動空間，是為小區居民提供功能較全面的娛樂休閒活動的場所。
陳志鵬指出，實際上，在泉州只有幾個大樓盤的會所真正可以叫做「會所」，其他的會所只能稱做是活動場所。「會所這個概念，還很不成熟也很模糊，會所的具體歸屬問題也沒有統一的標準。它是開發商的一個宣傳理念，而它究竟是否作為小區的配套，也得看開發商建設中的規劃和實際操作才能判定。」
如何判斷會所是否作為小區的配套設施？陳志鵬認為，主要看開發商在規劃圖紙中是否有標明，前期宣傳時是否對會所的功能定位進行說明，房屋買賣合同中是否提到配套會所的具體功能。
「如果開發商事先有承諾，具有法律效應的規劃圖紙中也有標明，會所就是業主公共活動的場所。無論會所的產權是屬於開發商還是業主，會所的用途、功能都不能隨意改變，是屬於全體業主共有的公共部分。若是開發商將其作為經營用途，所得效益仍歸業主所有。」陳志鵬認為，如果會所是作為小區配套設施，那麼就算會所的產權屬於開發商，使用權也仍是歸屬業主，開發商仍必須按事先所承諾的，完善會所硬體條件供業主使用。如果開發商將會所作為商業用途，業主有權享受會所帶來的收益。
陳志鵬強調，開發商須遵守當初對會所用途的承諾。另外，不單是會所，小區裡的幼兒園、物業辦公室等配套設施，開發商都無權單方面進行變更。若是開發商違背承諾，業主可以對開發商的行為進行起訴。
部門：會所分兩種 很難界定
就這個問題，記者還採訪泉州市城鄉規劃局、泉州市住房和城鄉建設局，但幾經輾轉仍未能得到明確答覆。
市住建局稱，這不屬於他們負責的範圍。規劃局要求記者傳真採訪提綱後，回應稱：「會所分營利性和非營利性的，文中提的這種屬於兩者之間比較難以界定」的，「規劃圖紙中標明的設備備用房，原則上就只能作為設備備用房，而不能另作他用」。但當記者要再具體採訪時，則因「問題不合適」而無法繼續進行。
一位已經調離城鄉規劃局崗位的人士和記者探討這個問題。他告訴記者，居住小區需要配套公共空間，例如法律法規有明確規定的物業管理用房。而「會所」是一個相對比較新的概念，並沒有專門的規定和說法。
規劃部門在開發商提交規劃設計圖時，會提出配備社區活動空間的要求和設計，而後再根據開發商的規劃設計進行審批。審批後，只有按照規劃圖建設，符合規劃要求了，規劃局才會進行規劃專項驗收。這就意味著，如果會所是公共空間，就是作為項目配套設施來建設的。
「不過會所帶有經營性質，經營的方式還沒有統一的管理。」該人士稱。
【觀點】
前期投入大於收益
會所成樓盤「雞肋」
陳志鵬注意到，開發商一般在前期都會墊資打造會所，讓購房者感受到小區齊全的配套設施。然而，在樓盤銷售完，交房入住後，會所如何繼續經營則成了一個尷尬的問題。「會所前期很容易陷入虧損狀態。」因此，會所由開發商還是業主經營，也存在爭議。若是經營高檔會所，沒有開發商的支持，更是很難撐下去。
「業主本身的消費能力不高也是經營難以為繼的問題。」一名不願透露姓名的會所經營管理者坦言，許多中小樓盤本身實力不足以支撐會所經營，加上業主消費力不足，導致會所經營形式變更、服務項目減少甚至是關門歇業，原本是噱頭的會所反而成了一些中小樓盤「雞肋」。
引入專業機構管理
走專業化道路
據了解，目前泉州小區會所鮮少由業主直接管理。業內人士表示，這其中一個客觀原因是業委會一直在變動，而且業委會本身存在很大局限性，就算將會所交給業委會管理，也很難妥善管理。該業內人士認為，小區可以引入社區服務性機構，和物業公司一起打理小區的會所等配套設施。
李健則認為，會所成為品牌後，帶給開發商的價值是無法估量的，開發商可以委託專業會所管理公司，讓會所走專業化之路，另外對收益進行劃定。
【他山之石】
香港：會所小而精
只對業主訪客開放
在香港，會所是整個小區聚會的必需場所。社區會所只對社區內的住戶和他們的訪客開放，社區會所產權分攤到業主頭上。香港的會所力求「小而精」，而且體現出非常強的適用性，各個功能設置都是根據業主實際生活需求來設定。