在無錫，買老破小學區房，這個坑一定要注意

文/吳婷婷

今年的無錫學區房，雖然有經開、惠山、錫山等新生代學區分流，但主城區的老破學區房成交依舊火熱。

成交火熱的同時，因為老破小房子本身的問題導致成交不暢的情況也多了起來。

比如，買房人自己算首付明明是夠的，但到中介那裡就發現不對了，差額很大，到底是買房人算錯了，還是中介坑人？

再比如，看的房子明明在一個還算新的小區，但銀行卻說房齡過大，不能貸款，這又是怎麼回事？

針對上述問題，上周五，我走訪了無錫主城區多家中介，找了多個經驗資深的學區房經紀人諮詢，收集到了一些經驗之談，在這裡分享給大家。

中介經紀人告訴我，目前無錫能接受老房貸款的銀行比較少，也就建行、興業、平安、農商行等少數幾家可以操作。

「但即使可以貸款，銀行還是會設置一些條件，比如，會篩選貸款人的資質、提高利率、減少額度、拉長放款周期，光貸款時間這一項就是個門檻，很多人起步就要等3個月以上。」

放款時間一長，買房人的買房難度也加大了。

走訪中好幾個經紀人告訴我，不少房東本來是急著要拿賣房的錢去買新房的，「新房開發商給到買房人的首付周期很短，如果買家這邊貸款放款時間長了，房東短時間內拿不到錢，就不樂意賣了。

「相比較，那些可以給房東全款、或者可以給更多首付的人更容易買到房子。反之，首付款少的人就不太受歡迎。」

貸款額度降低也是一大麻煩，這意味著買房人需要準備更多的首付。

我遇到很多買房人的情況是這樣的：本來準備了60萬首付去買房，按照新房的槓桿算，大家以為可以在銀行貸到90萬，也就是能買一套總價150萬的房子。但其實根本不是！

為什麼？

因為二手房，尤其老房子的首付款和貸款額度，和新房的算法是不一樣的。

多個經紀人告訴我，新房的貸款額度是按照成交價-成交價*4成首付去算的，但二手房的貸款額度只有評估價的6成。

實操中，熱門學區房小區的評估價大約為當下最新成交價的8-9成。

比如曹張，目前評估價大概在18500元/平，而目前不少房源的實際成交價已經過2萬/平。

如果你買了一套曹張的熱門小戶型，要貸款，你的貸款額度就只能是18500*面積*60%，而不是20000*面積*60%。

剩餘貸不足的，就只能用首付去補。

我們拿一套成交價為150萬的房子來舉例：

買房人理解的首付可能是60萬，貸款是90萬，但實際按照剛剛的算法算下來，買房人需要支付的首付可能要80萬，貸款只能貸70萬，來去差20萬。

甚至，有些房子房齡過大，可貸年限很少，貸款額度會更低，或者直接拒貸。

打個比方，曹張裡面最老的房子是1980年以前建造完成的，我們暫且按1980年算，那麼可貸款的年限就是1980+45=2025。

目前距離2025年還有5年的時間，也就是說，最多只能貸5年。

5年能貸的額度，結合了每個人的銀行流水後，肯定比貸20年、30年的額度要低很多。

更麻煩的是，很多銀行壓根就不做周期低於10年的老房貸款。

那想買這種高齡老破房怎麼辦？

直接全款。

「可話又說回來，眼下真能一次性拿出150萬的人，又有多少人會去買二梯隊小學的老房子呢？」

如果付不起全款，但又一定要買，還有什麼辦法可以解決嗎？

經紀人建議的方法是：

1、找施教區裡相對房齡更新的房子，儘可能拉長貸款年限；

2、也可以找面積略大一點、成交單價略低一點的房子，爭取在市場評估價範圍內成交。

崇寧路上一家中介門店的經紀人告訴我，主城區不少房子當年都是單位集資建的，同一個地塊、小區裡，集資完成的時間不同，完成的時間也不同，對應的，房齡也有差別。

「比如市中心這裡，有些小區，裡面有幾棟房子可能在80年代就完成了集資、建造、入住，但有的可能到90年代才完成集資和建造，那麼，買房人可以優先考慮90年後建造的這批房子。」

「這種房子房齡新一些，貸款時也會更容易通過、額度也會更高一些。」

「還有一種方法，如果月供能力很高，比如有較高的公積金可以月衝，也可以找單價明顯低於熱門戶型單價的房子。」

學前街上一家中介告訴我，同樣是連小的學區，一個小區裡小戶型的實際成交單價可能是4萬，同小區的大戶型成交單價可能只要2.5萬甚至更低。

而這個小區以往成交量較大的是小戶型，大戶型只是輔助，那麼，實際的評估價就會無限接近小戶型成交價。我們暫且設置為3.5萬/平。

那麼，如果你在這個評估價為3.5萬/平的小區買一套實際單價為4萬的60平的小戶型，按照我們前面介紹的，你實際能貸款的額度就是：

3.5萬*60平*60%=126萬

你實際需要支付的首付就是：

4萬*60平-126萬=114萬。

但如果你在這個小區買了一套120平的大戶型，這個大戶型的單價在2.5萬，那麼：

你實際能貸的額度就可以按3.5萬*120平*60%算，最高可以貸到250萬；

你實際需要支付的首付最低可能只要50萬。

和熱門戶型比，反而是冷門大戶型的首付更低（註：上述算法為理想狀態下的算法，實際可貸額度還要評估貸款人的月供能力）。