10次危機，9次房地產；10次房地產危機，9次流動性。房地產泡沫對於許多國家來說，都是一個老大難問題。
國內樓市相當於日本房地產泡沫崩潰前夕
自1992年住房改革推行以來，我國房地產行業由起步發展到高峰，如今樓市已經處於後調控時代，相當於日本的1987年（即日本政府意識到泡沫後才是調控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內樓市泡沫已經開始逐步出現了破裂徵兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向對比的話，可比性並不強。
當下的中國和當年的日本雖然同處於房地產泡沫泛濫時代，但日本政府當時採取的措施是擴大公共投資，財政政策全面轉為寬鬆。而貨幣+財政的雙寬鬆，最終導致了房地產泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極，貨幣政策有松有緊，不至於讓樓市泡沫危機全面爆發。
中日兩國的樓市有何異同？
相同點：
1、前期需求端增長過快，後期增長緩慢。早在上世紀50年代，日本的城市人口就已經達到總人口的60%左右，也就是說城市化已經達到了60%，但之後的增速便非常緩慢，加之日本人口基數本身就不大，年均新增城市人口並不多，後期樓市缺乏強有力的需求支撐，導致房地產泡沫破滅以及其後很長的時期內的低迷。
截至2018年末我國城市化水平達59.58%，剛好「及格」，但根據諾瑟姆理論，60%以後的增長會非常緩慢，因此未來需求可能不足是國內樓市面臨的最大問題，就這點來看，與日本極為類似。
2、本幣升值導致外國資本推高房價。2000年以來，人民幣匯率從8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超過15%。本幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國，並以國際遊資的方式進入房地產市場。而當年日本的80年代也同樣經歷了日元大幅升值，資金向樓市聚集的過程。
3、土地制度和相關法律不健全。中國有土地財政，而在當時的日本，房地產開發商和政府也往往有著密切的關係，這就導致了中日兩國的制度並不利於房地產的健康發展。
不同點：
1、我國宏觀調控能力較強。咱們的宏觀調控能力要遠強於20世紀80年代的日本。目前國內對於房地產調控的政策不再是以前那樣一「限」了之，而是全方位的：從限制資金入市，到各種限購限貸限售，再到增加土地和房屋供應，同時健全租賃市場，以租代售。
反觀日本，1987年，日本政府意識到泡沫後便提高房地產稅收，同時日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續宣布調高利率，並宣布商業銀行停止向房地產貸款。在之後的幾年內，日本先後都出臺了許多調控政策，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應求，地價不降反升。
緊縮政策，加上數次連續加息，房地產的資金鍊開始斷裂，房價暴跌，棄供現象出現，最終導致泡沫破滅。
2、中國正在積極轉變經濟增長模式。與當年的日本相比，當下的國內經濟正在全力由出口導向向內需和消費導向轉型。更重要的是，我國的增長潛力比日本要大得多，未來可改變的空間依然很大。
目前國內樓市已經進入後調控，後泡沫時代，歷史性拐點已經出現。一般來說，在大牛行情在結束前，所有板塊都要被拉升一遍，而現在國內的房價也是一樣，從一線到三四線縣級市，都被炒了一遍，不少縣城房價都已接近萬元/平方米，泡沫已經出現破裂徵兆。
日本的樓市泡沫更多的是內外部共同作用，國內則是通過拉動內需，逐步調控逐漸消化，相對更加溫和。未來中國樓市每年通過小幅調整可以消化庫存，再加上居民收入的提高，或許有望實現軟著陸，但小城市房價的泡沫依然值得警惕。
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（責任編輯：張洋 HN080）