中海威武，15602元樓面價豪奪徵存地塊，底氣來自哪裡？

土拍直擊

歷經51輪，中海以樓面價15602元/㎡強勢拿下82號徵存中學地塊，共有21家房企參與競拍，激烈程度相比鳳凰城南地塊有過之而無不及！

21家房企分別是中海、碧桂園、保利、海倫堡、中銳、通銀、彰泰、金科、中梁無錫、瑞德、中南錦時、三盛、金地商置、雅盛、銀城、陽光城、中南置地、大發、弘陽、嘉宏、恆通投資。

此次土拍一開始，整體節奏就相當快。僅僅不到6分鐘時間，就有十幾輪出價。弘陽、中南、通銀、大發紛紛出價，可見眾多房企都想拿下該宗地塊的決心有多強。對峙階段，瑞德和中海兩家房企進入赤膊大戰，最終經過51輪，中海拿下該宗地塊，歷時40分鐘。

（土拍播報）

地塊位置：中山南路東、環城南路南、觀風路西、許嘉路北

用地面積：24098平方米（36.15畝）

用地性質：住宅

容積率：1.5-1.8

溢價率：56%

成交總價：67677萬元

成交樓面價：15602元/㎡

競得者：中海

地塊分析

（規劃條件）

（地塊紅線圖）

設計要求：

1.商業集中設置在地塊東北角（即靠近恆大中央廣場，環城南路與觀風路交匯處）
2.沿中山南路及環城南路，建築面寬不超過60米
3.建築節能：新建節能率達到65%以上的水平
4.綠色建築：二星級綠色建築標準

產業現代化：

1.「三板」總比例不得低於60%。
2.裝配式建築面積比例不低於30%，單體建築預製率不低於20%，預製裝配率不低於50%。
3.新建居住建築成品住房不低於100%。

海綿城市建設：

1.新建地塊必須符合海綿城市建設要求。
2.最大限度減少地塊開發對生態環境的影響，保證地塊內75%以上的雨水得到有效控制，保證地塊內水面率不得低於現狀。
3.硬化地面中可滲透地面面積不少於40%，路面排水宜採用生態排水方式，集中公共綠地中下沉式綠地面積不少於10%。

（地塊航拍圖）

（82號地塊全景圖）

地塊區域介紹

南門地區作為古城江陰發源之地，保存了江陰最完整的古河道與傳統街巷，歷史人文氣息濃厚。同時南門地區毗鄰步行街商業圈，區域內多個大型商業體正在穩步推進中，南門印象已於2019年12月正式開業，集文創、商業為一體的忠義街區項目也已封頂，八佰伴南門店將於今年9月底開業，商業氛圍濃厚，人氣旺盛。

高價地塊大解析

為什麼地塊能拍出15602元/㎡的高價，這無疑離不開這幾點：

1、地塊小而精，適合打造高端產品

都說起點的高低決定了一個人的成就有多高，當然土拍也不例外，起拍樓面價有多高也就說明了地塊有多「吃香」，在510小編看來，徵存地塊的起拍樓面價是江陰土拍史上首屈一指的了，一方面是江陰樓市在進步，一方面是地塊優勢大，這也難怪徵存中學地塊的溢價率會達到56%。

56%的溢價率可以與鳳凰城南側地塊並駕齊驅了，當然徵存地塊的起點更高，因此它的成交樓面價也就更高於鳳凰城南側地塊啦~

2、周邊配套解讀

具體地塊配套情況：

交通配套：錫澄S1地鐵線南門站
商業配套：南門印象、八佰伴南門店、南門商業街、步行街
教育配套：澄江中心小學、南菁教育集團暨陽校區

休閒配套：應天河公園、八字橋休閒文化公園

學區一直都是大家最關心的了，82號地塊的學區配套為南菁教育集團暨陽校區、澄江中心小學。澄江中心小學一直都是城區小學中的熱門存在，師資雄厚，生源充足，排名比較靠前。

商業就在自家樓下，步行至南門印象、八佰伴南門店（待開業）、南門商業街只需五分鐘！而且期待已久的八佰伴南門店即將開業，將於9月26日試營業；江陰城建的南門商業街區也已經封頂。可見周邊商業氛圍濃厚，人氣旺盛。

上市價格猜想

那麼問題來了，這宗地塊未來價格如何定位，510小編造次一下，來個鬥膽地分析，各位業內人士不要笑話啊。

首先，整盤定位高端，這樣的樓板價，這樣的地段，客群一定是城中高端人士。按照這個思路，項目就不會做小面積的產品，120平米起步。最穩妥就是和金茂一樣，143起步，配合171產品，迎合高端客戶生活品味。看樣子也是篤悠悠。

（模擬強排方案 143+171戶型）

大家看看，是不是和當初旭輝公元、碧桂園鉑悅天境，甚至金茂府的強排方案非常類似？

其次，各路開發商在拿地之初，這塊地的授權價格，坊間就紛紛傳聞會在一萬五六，整盤均價會在3萬左右。事實也是如此，1.56萬的樓面價，妥妥的整盤均價會在3萬以上。

還有，基於地塊1.8的容積率，項目應該會有多層洋房和小高層產品。小高層出成本，洋房出利潤。按照江陰市面上開盤的套路，首開會有優惠，會在3萬這個價格附近浮動，洋房和小高層價差在2000-3000元左右，之後隨著品牌的確立，再行走高，接受市場檢驗。

綜上所述，這塊地是城中新貴，已經是板上釘釘的事情。初期會在28000-30000一線，未來在35000左右徘徊也是可以想見的事情。

親們，也就意味著產品在450萬左右起步，這個門檻確實不低，仰視吧！

今日土拍對整個江陰的影響

原本留有懸念的82號徵存中學地塊土拍終落幕，最終成交樓面價為15602元/㎡，自然而然地成為了江陰地價及房價的風向標。

首先是地價，82號徵存地塊是江陰首宗成交樓面價突破1.5萬的地塊，相對輻射的區域就是城南周邊、城西版塊、以及城區商圈範圍。相信在2021年的土拍市場，城區地塊的成交樓面價將會整體破1萬。

樓面價漲了，那城區的房價相對而言也會產生相應的上漲。2020年城區普遍均價在1.7萬-2.3萬，在這個基礎上增幅，2021年的時候，城區整體房價有望突破2萬，鄉鎮的房價也會同幅增長，徐霞客有項目已經突破到12600元/㎡一線，畢竟城市發展帶動的是整個江陰！

土地拍賣輻射的是整個城市，82號徵存中學以15602元/㎡的樓面價創下了江陰土拍的新高，同時，它的存在也預示著江陰將步入一個新的時代：江陰即將步入全精裝時代，且整體房價將破2萬！