雲南：萬科與城投的那些私密往事

雲南,彩雲之南,一個神奇之地。萬科,曾經的中國地產一哥,其向雲南的戰略挺進充滿了奇幻的城投色調。如今,儘管手中握有大量土地的雲南城投因為許雷自首和混改的失敗而最終變成了雲南康旅控股集團。但回首萬科與雲南城投的10年過往,在中國地產發展史仍具有獨特的精彩。

兩個公司幕後:雲南城投是萬科繞不過的那道坎

將時間定格在2009年,全球金融危機後,整個世界一地雞毛。

那時的碧桂園和楊國強還名不見經傳,恆大的許家印也正在香港資本市場混個臉熟。只有萬科的王石和雲南城投的許雷算得上風雲人物,如日中天。

憑藉著萬科年銷售過百億的規模、中國地產「一哥」的華麗光環,王石獨霸著中國最有魅力職業經理人的寶座,堅守著萬科人不行賄的底線。而此時,許雷剛剛懵懵懂懂爬上雲南城投煜煜生輝的王座,正思考著如何利用魔幻的金融工具,將大量土地籌碼實現自我的價值膨脹。

此時的王石和許雷一握手,做出了一個令世人費解的決定,共同出資1000萬元,設立一家什麼也幹不成的公司。

2009年12月25日,萬科進入雲南的前夜,雲南萬科城投房地產有限公司宣告成立,註冊資本1000萬元,萬科企業股份有限公司實繳510萬元,持股51%,雲南城投實繳490萬元,持股49%,法定代表人、董事長為萬科履行副總裁莫軍。

這家奇葩的公司或許連莫軍都不可能搞明白,為何存在了10年居然會什麼都不幹。2019年12月20日,在雲南萬科城投房地產有限公司未發作實質性事務,且營業執照證載的運營期限行將屆滿。經雲南城投與萬科公司協商,擬刊出萬科城投。萬科城投在別離付出清算費用、職工工資、社會保險費用和法定補償金,交納所欠稅款,清償公司債務後的剩下權益,將依照股東出資份額進行分配。

在此之前的11月30日,萬科城投經審計的財物總額為11,498,036.59元,淨財物值為11,483,036.59元,2019年1月至11月銷售收入0元,淨利潤81,474.33元。

萬科城投這家成立10年什麼都沒有幹成的公司,對於合作雙方的存在價值不一,在萬科部屬的一切房地產公司裡邊墊底,乃至其財務報表都無法被萬科兼併,由於兩邊的表決權均為50%,誰都不是實踐操控人。在萬科的年報中,萬科城投僅僅一個合營企業,不是子公司。而在雲南城投的年報中,萬科城投被歸入聯營企業。

什麼導致了萬科城投10年都沒有幹成事?

有人說結婚就是在對的時間遇到了對的人,然後水到渠成地地決定繁衍後代。萬科城投董事長莫軍也只能仰天長嘆時機不對。

強勢的萬科是否能繞過城投完成在雲南的戰略布局?答案自然是否定的。

2018年5月22日雲南城投公告宣布,公司出資2520萬元參與設立合資公司,以推進項目建設。

雲南城投與雲南百年置業房地產開發有限公司、雲南雲嶺天籟投資有限公司、昆明萬科房地產開發有限公司及招商財富資產管理有限公司共同設立雲南萬城百年投資開發有限公司。

資料顯示,萬城百年註冊資本6300萬元,其中,雲南城投與昆明萬科分別現金出資2520萬元,各自持股40%;招商財富現金出資1197萬元,持股19%;百年置業與雲嶺天籟分別現金出資31.5萬元,各自持股0.5%。值得一提的是,合作方中招商財富僅代表「招商財富-金源萬科9號專項資產管理計劃」不參與項目運營開發,昆明萬科負責項目操盤。

股東多了,各方面的利益也便於協調,或許這正是萬科與雲南城投百年好合的基礎。

王潤川治下:雲南城投數萬畝計的土地易手

2017年之前,昆明萬科的動作基本屬於小敲小打!

萬科與雲南城投合作的變局開始王潤川任昆明萬科總經理!王潤川,萬科管理團隊中的少壯派,精明而幹練,年齡不大,地位未穩,身段自然也比王石、鬱亮柔軟。他迫切需要打開雲南局面,證明自己在萬科西南區域的存在。

此時的雲南城投也是今非昔比,許雷的雄心壯志在於吞下銀泰百貨與成都會展,實現中國資本市場併購重組的個人傳奇。令許雷焦慮的事接踵而至,龐然大物雲南城投資產規模惡性膨脹,但是卻拿不出現金,看不到利潤,甚至可能發不出工資。

2017年1月初,城投集團內部消息稱,草海東岸3655畝土地將被其收歸麾下,用於建設滇池未來城昆明新天地項目,該項目位於草海北片區東岸,東南至西福路,西至草海水域邊界,南至南繞城高速,北至大觀公園南園南側規劃城市道路,總佔地面積3655畝。城投集團提到的「草海東岸」,指的便是草海南岸。從四至範圍看,城投集團該項目幾乎將草海南岸的可開發用地一網打盡。

3月,雲南城投和萬科草海片區項目計劃出爐,投資60億,建設包括電影樂園、水樂園、旅遊小鎮等的商業綜合體。該消息的發布,明確了萬科將加入草海南岸的開發。

對於急需開創雲南萬科新天地的王潤川而言,3000多畝土地,如大旱之遇甘霖。

如果說草海項目是初試牛刀,那麼撫仙湖太陽山項目的易幟則應該算是王潤川開掛地產人生的一個裡程碑!

6月16日,雲南城投披露,擬放棄對華商之家40%股權的優先購買權,同時昆明萬科接手。而華商之家則擁有老鷹地公司90%股權,後者正是「雲南澄江太陽山國際生態旅遊休閒度假社區項目」項目公司。

宣傳資料顯示,位於撫湖邊、太陽山上的太陽山項目,總佔地面積6618畝,距離昆明市70餘公裡,是一個集生態保護、體育運動賽事、養生保健、文化娛樂、商務會展、美食購物、短憩長居為一體的綜合性生態旅遊休閒度假社區。

萬科接手百年置業、雲嶺天賴各自對華南之家25%及15%股權後,昆明萬科及雲南城投同時持有華商之家40%股權,百年置業及雲嶺天籟分別持有10%。因而,萬科將通過華商之家間接持有老鷹地公司36%的股權。

值得注意的是,萬科接手之後,這個項目不管是從財務動作、經營管理上都將被貼上萬科的標籤,宣傳推廣用的也是萬科的品牌。

按照萬科當時公告,太陽山項目未開發用地佔地面積252萬平方米,綜合容積率約0.64,計容積率建築面積約162萬平方米。根據萬科擁有的36%權益,需支付權益地價款約8.07億元。

以極小的代價切入太陽山6000多畝土地的文旅項目開發,業界驚呼,王潤川幹得太漂亮!

11月9日,昆明市掛牌成交4宗地塊,共收金14.39億元。其中最大亮點在於萬科與雲南城投首次組成聯合體,競得融城·昆明湖後續用地2宗地塊,昆明湖土地單價約952萬元/畝,4年上漲近600萬元。

這是萬科在入股操盤澄江太陽山之後,再度與雲南城投合作開發地產項目。此次雙方組成聯合體拿地的合作方式更為直接。融城·昆明湖是由雲南城投開發的4000畝大盤,萬科此次涉足雲南城投昆明主城規模最大、銷售情況最好的昆明湖後續用地,無疑預示著雙方將開啟更深入的合作。

11月11日雲南城投發布公告,披露了雲南城投與昆明萬科聯手拿下的昆明湖後續144.8畝土地的二級開發事宜,公告明確,昆明萬科將獨立負責9號地塊97.5畝住宅用地二級開發,雲南城投則負責10號地塊47.14畝商業用地的二級開發,在聯合體成功競買土地後,昆明萬科還將支付回遷房購買價款和一級開發補償款,共計約12.81億元。這意味著昆明萬科將獲取瀑布公園旁優質住宅用地,進軍北部山水新城。

2018年,昆明萬科房地產開發有限公司正式升級,更名為雲南萬科企業有限公司,銷售業績雲南排名第二。王潤川順理成章從城市公司總經理變成了雲南區域公司總經理。

2018年9月12日,雲南城投置業股份有限公司發布公告稱,將自己持有的大理滿江康旅投資有限公司80%的股權,以5.37億元的價格轉讓給昆明萬洱房地產開發有限公司。此次股權轉讓完成後,雲南城投持有滿江康旅15.24%股權,昆明萬洱持股80%,國壽雲城持股4.76%。

在昆明萬洱的股權結構中,昆明萬玖房地產開發有限公司持有其70%的股權,而昆明萬玖則由昆明萬科房地產開發有限公司持股99%,因而此次股權轉讓意味著昆明萬科正式落地大理,獲得滿江康旅228.2畝土地,綜合容積率3.8,計容建築面積57.9萬平方米。

王石想幹而未能幹成的事,王潤川幹得漂亮,一系列操作下來,雲南萬科成為外來房企一哥,「雲南王」俊發地產集團最強有力的挑戰者。

可是,誰能理解許雷與王潤川之間的默契?