「新乾貨」——高層住宅設計要點

現如今，高層住宅已成為普遍的住宅形式，相比於多層住宅，高層住宅涉及的內容更為多，它的功能適用性、技術合理性和規範可行性都將發生質的變化。

今天搜建築和大家一起來學習高層住宅的一些設計要點。歡迎大家留意發表評論……

1

定 義

一類高層住宅：建築高度大於54m的住宅

二類高層住宅：建築高度大於27m，但不大於54m的住宅

註：1 表中未列入的建築，其類別應根據本表類比確定。

2 除本規範另有規定外，宿舍、公寓等非住宅類居住建築的防火要求，應符合本規範有關公共建築的規定。

3 除本規範另有規定外，裙房的防火要求應符合本規範有關高層民用建築的規定。

2

總 體 規 劃

1

容積率

容積率決定面積，是規劃條件中的重要數據，也是影響住宅總圖設計的基礎條件。

十五分鐘生活圈：1.1～1.5

十分鐘生活圈：1.2～1.8

五分鐘生活圈：1.4～2.0

居住街坊：2.0～3.1

十五分鐘生活圈居住區用地控制指標

註：居住區用地容積率是生活圈內，住宅建築及其配套設施地上建築面積之和與居住區用地總面積的比值。

十分鐘生活圈居住區用地控制指標

註：居住區用地容積率是生活圈內，住宅建築及其配套設施地上建築面積之和與居住區用地總面積的比值。

五分鐘生活圈居住區用地控制指標

註：居住區用地容積率是生活圈內，住宅建築及其配套設施地上建築面積之和與居住區用地總面積的比值。

居住街坊的用地與建築控制指標

註：1 住宅用地容積率是居住街坊內，住宅建築及其便民服務設施地上建築面積之和與住宅用地總面積的比值；

2 建築密度是居住街坊內，住宅建築及其便民服務設施建築基底面積與該居住街用地面積的比率（%）；

3 綠地率是居住街坊內綠地面積之和與該居住街坊用地面積的比率（%）。

2

日照

住宅建築的間距應符合下表的規定；對特定情況，還應符合下列規定：

1 老年人居住建築日照標準不應低於冬至日日照時數2h；

2 在原設計建築外增加任何設施不應使相鄰住宅原有日照標準降低，既有住宅建築進行無障礙改造加裝電梯除外；

3 舊區改建項目內新建住宅建築日照標準不應低於大寒日日照時數1h；

表住宅建築日照標準

註：底層窗臺面是指距室內地坪0.9m高的外牆位置

3

防火間距

高層與高層13m；

（裙房上部的多個高層之間，仍然要滿足至少13m的防火間距）

裙房與高層9m；

裙房與裙房、裙房與多層6m

《消規》5.2.2 民用建築之間的防火間距（m）

▽圖示▽

（圖佳一）

防火間距更多內容可點擊相關文章查看：

《（新規範後）建築裙房設計——要點總結》

4

消防登高面的設置要求

5

消防車登高操作場地規定

6

救援入口

供消防救援人員進入的窗口的淨高度和淨寬度均不應小於1.0m，下沿距室內地面不宜大於1.2m，間距不宜大於20m 且每個防火分區不應少於2個，設置位置應與消防車登高操作場地相對應。窗口的玻璃應易於破碎，並應設置可在室外易於識別的明顯標誌。

7

消防車道

1、高層住宅小區必須保證小區設消防車道（宜設環形消防車道）

2、消防車道必須沿建築長邊，且與消防撲救面結合

高層住宅小區消防車道示意圖

3、消防車道的淨寬度和淨空高度均不應小於4.0m；

4、消防車道轉彎半徑應滿足消防車轉彎的要求；

5、消防車道與建築之間不應設置妨礙消防車操作的樹木、架空管線等障礙物；

6、消防車道靠建築外牆一側的邊緣距離建築外牆不宜小於5m；

7、消防車道的坡度不宜大於8%。

8、環形消防車道至少應有兩處與其他車道連通。盡頭式消防車道應設置回車道或回車場，回車場的面積不應小於12m×12m；對於高層建築，不宜小於15m×15m；供重型消防車使用時，不宜小於18m×18m。

9、消防登高車通行的消防車道轉彎半徑為9.0m

（即高層公建（24m＜H≤100m）及高層住宅（27m＜H≤100m）；普通消防車通行的消防車道轉彎半徑為6.0m，即多層公建（H≤24m）及多層住宅（H≤27m）；大型消防車通行的消防車道轉彎半徑為18.0m，即建築高度超過100m的）

消防車道轉彎半徑

有關消防車道更多內容可以查看：

《消防車道轉彎半徑——正確答案》

《低、多層住宅小區 ——消防車道設計要求！！》

3

安 全 疏 散

高層住宅的疏散方面，在住宅設計領域是非常重要的，同時也是一個難點。

1

一般要求

建築的樓梯間宜通至屋面，通向屋面的門或窗應向外開啟。

2

安全出口數量

1、建築高度不大於27m的建築，當每個單元任一層的建築面積大於650㎡，或任一戶門至最近安全出口的距離大於15m時，每個單元每層的安全出口不應少於2 個；

2、建築高度大於27m、不大於54m的建築，當每個單元任一層的建築面積大於650㎡，或任一戶門至最近安全出口的距離大於10m時，每個單元每層的安全出口不應少於2個；

3、建築高度大於54m 的建築，每個單元每層的安全出口不應少於2個。

4、建築高度大於27m，但不大於54m的住宅建築，每個單元設置一座疏散樓梯時，疏散樓梯應通至屋面，且單元之間的疏散樓梯應能通過屋面連通，戶門應採用乙級防火門。當不能通至屋面或不能通過屋面連通時，應設置2個安全出口。

反之，

① h≤27m，每個單元任一層的建築面積≤650㎡，且任一戶門至最近安全出口距離≤15m，可設置1個安全出口；

② 27m＜h≤54m，每個單元任一層的建築面積≤650㎡；任一戶門至最近安全出口距離≤10m；疏散樓梯直通屋面且單元通過屋面連通（只有一個單元時，疏散樓梯需通至屋頂），戶門為乙級防火門，條件同時滿足時，可設置1個安全出口。

3

安全疏散距離

1、建築內的安全出口和疏散門應分散布置，且建築內每個防火分區或一個防火分區的每個樓層、每個住宅單元每層相鄰兩個安全出口以及每個房間相鄰兩個疏散門最近邊緣之間的水平距離不應小於5m。

上圖所示，安全出口距離不足5m，不符合規範！

2、住宅建築直通疏散走道的戶門至最近安全出口的直線距離（m）

註：1 開向敞開式外廊的戶門至最近安全出口的最大直線距離可按本表的規定增加5m。

2 直通疏散走道的戶門至最近敞開樓梯間的直線距離，當戶門位於兩個樓梯間之間時，應按本表的規定減少5m；當戶門位於袋形走道兩側或盡端時，應按本表的規定減少2m。

3 住宅建築內全部設置自動噴水滅火系統時，其安全疏散距離可按本表的規定增加25%。

4 躍廊式住宅的戶門至最近安全出口的距離，應從戶門算起，小樓梯的一段距離可按其水平投影長度的1.50 倍計算。

3、住宅建築的戶門、安全出口、疏散走道和疏散樓梯的各自總淨寬度應經計算確定，且戶門和安全出口的淨寬度不應小於0.90m，疏散走道、疏散樓梯和首層疏散外門的淨寬度不應小於1.10m。

4

交 通 核

交通核主要有樓梯、電梯、（樓梯或電梯）前室、走廊、侯梯廳、設備管井、加壓送風井。

關於樓梯、電梯的詳細內容，可以查看之前寫過的《電梯樓梯間的布置設計要點》，在這兒就不細說了。

下面挑重點說一下。

1

樓梯間的形式

1、建築高度大於21m、不大於33m的住宅建築應採用封閉樓梯間；當戶門採用乙級防火門時，可採用敞開樓梯間。

2、建築高度大於33m的住宅建築應採用防煙樓梯間。戶門不宜直接開向前室，確有困難時，每層開向同一前室的戶門不應大於3樘且應採用乙級防火門。

3、住宅單元的疏散樓梯，當分散設置確有困難且任一戶門至最近疏散樓梯間入口的距離不大於10m時，可採用剪刀樓梯間，但應符合下列規定：

1 應採用防煙樓梯間；

2 梯段之間應設置耐火極限不低於1.00h的防火隔牆；

3 樓梯間的前室不宜共用；共用時，前室的使用面積不應小於6.0㎡；

4 樓梯間的前室或共用前室不宜與消防電梯的前室合用；樓梯間的共用前室與消防電梯的前室合用時，合用前室的使用面積不應小於12.0㎡，且短邊不應小於2.4m。

2

（樓梯或電梯）前室

3

加壓送風井

1、建築高度大於50m的公共建築、工業建築和建築高度大於100m的住宅建築，其防煙樓梯間、獨立前室、共用前室、合用前室及消防電梯前室應採用機械加壓送風系統。

2、建築高度小於或等於50m的公共建築、工業建築和建築高度小於或等於100m的住宅建築，其防煙樓梯間、獨立前室、共用前室、合用前室（除共用前室與消防電梯前室合用外）及消防電梯前室應採用自然通風系統；當不能設置自然通風系統時，應採用機械加壓送風系統。防煙系統的選擇，尚應符合下列規定：

1 當獨立前室或合用前室滿足下列條件之一時，樓梯間可不設置防煙系統：

1）採用全敞開的陽臺或凹廊；

2）設有兩個及以上不同朝向的可開啟外窗，且獨立前室兩個外窗面積分別不小於2.0㎡，合用前室兩個外窗面積分別不小於3.0㎡。

2 當獨立前室、共用前室及合用前室的機械加壓送風口設置在前室的頂部或正對前室入口的牆面時，樓梯間可採用自然通風系統；當機械加壓送風口未設置在前室的頂部或正對前室入口的牆面時，樓梯間應採用機械加壓送風系統。

3 當防煙樓梯間在裙房高度以上部分採用自然通風時，不具備自然通風條件的裙房的獨立前室、共用前室及合用前室應採用機械加壓送風系統，且獨立前室、共用前室及合用前室送風口的設置方式應符合本條第2款的規定。

3、防煙樓梯間及其前室的機械加壓送風系統的設置應符合下列規定：

1 建築高度小於或等於50m的公共建築、工業建築和建築高度小於或等於100m的住宅建築，當採用獨立前室且其僅有一個門與走道或房間相通時，可僅在樓梯間設置機械加壓送風系統；當獨立前室有多個門時，樓梯間、獨立前室應分別獨立設置機械加壓送風系統。

2 當採用合用前室時，樓梯間、合用前室應分別獨立設置機械加壓送風系統。

3 當採用剪刀樓梯時，其兩個樓梯間及其前室的機械加壓送風系統應分別獨立設置。

4、封閉樓梯間應採用自然通風系統，不能滿足自然通風條件的封閉樓梯間，應設置機械加壓送風系統。當地下、半地下建築（室）的封閉樓梯間不與地上樓梯間共用且地下僅為一層時，可不設置機械加壓送風系統，但首層應設置有效面積不小於1.2㎡的可開啟外窗或直通室外的疏散門。

5、採用自然通風方式的封閉樓梯間、防煙樓梯間，應在最高部位設置面積不小於1.0㎡的可開啟外窗或開口；當建築高度大於10m時，尚應在樓梯間的外牆上每5層內設置總面積不小於2.0㎡的可開啟外窗或開口，且布置間隔不大於3層。

6、前室採用自然通風方式時，獨立前室、消防電梯前室可開啟外窗或開口的面積不應小於2.0㎡，共用前室、合用前室不應小於3.0㎡。

7、機械加壓送風系統應採用管道送風，且不應採用土建風道。送風管道應採用不燃材料製作且內壁應光滑。當送風管道內壁為金屬時，設計風速不應大於20m／s；當送風管道內壁為非金屬時，設計風速不應大於15m／s；送風管道的厚度應符合現行國家標準《通風與空調工程施工質量驗收規範》GB 50243的規定。

8、設置機械加壓送風系統的封閉樓梯間、防煙樓梯間，尚應在其頂部設置不小於1㎡的固定窗。靠外牆的防煙樓梯間，尚應在其外牆上每5層內設置總面積不小於2㎡的固定窗。

4

電梯井等豎井

1 電梯井應獨立設置，井內嚴禁敷設可燃氣體和甲、乙、丙類液體管道，不應敷設與電梯無關的電纜、電線等。電梯井的井壁除設置電梯門、安全逃生門和通氣孔洞外，不應設置其他開口；

2 電纜井、管道井、排煙道、排氣道、垃圾道等豎向井道，應分別獨立設置。井壁的耐火極限不應低於1.00h，井壁上的檢查門應採用丙級防火門；

3 建築內的電纜井、管道井應在每層樓板處採用不低於樓板耐火極限的不燃材料或防火封堵材料封堵。

建築內的電纜井、管道井與房間、走道等相連通的孔隙應採用防火封堵材料封堵；

4 建築內的垃圾道宜靠外牆設置，垃圾道的排氣口應直接開向室外，垃圾鬥應採用不燃材料製作，並應能自行關閉；

5 電梯層門的耐火極限不應低於1.00h，並應符合現行國家標準《電梯層門耐火試驗 完整性、隔熱性和熱通量測定法》GB/T 27903 規定的完整性和隔熱性要求。

7

住宅交通核布置方式

設計師都在努力研究交通核，使平面更合理、緊湊，儘量減少公攤面積，控制成本、保證高得房率。

住宅的交通核跟建築的高度有關，高度不同交通核的配置要求不同。

一般來說，高層及中高層住宅中，層數在7-11層，應安排1部電梯、1部開敞樓梯間；當層數有12-18層，至少要設置2部電梯（其中1部為消防電梯），1部封閉樓梯間；而層數在19層及以上，至少要設置2部電梯（其中1部為消防電梯）及2部防煙樓梯間。

7-11層的住宅多以一梯兩戶和一梯三戶為主；12F-18F高層住宅多以一梯三戶和一梯四戶為主；18F以上高層住宅中多以兩梯四戶和兩梯六戶為主。

△塔式一梯六戶

△板式一梯四戶

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疫情過後，人們更注重通風，中意南北通透的戶型。從上圖可以看出，塔式住宅和板式住宅的中戶，不僅不能直接通風，反而存在通過交通核交叉汙染的風險，傳統的塔式住宅和一梯多戶板式住宅將遇到巨大的市場阻力。

而高層住宅若想解決通風問題，分交通核的設置將會為成主流。

△分交通核戶型1

△分交通核戶型2

（點擊圖片，可以看到更多分交通核戶型）

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《電梯樓梯間的布置設計要點》

《規範又改，圖紙作廢 —— 戶型遭「毀滅性」打擊！！！》

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5

套 內 空 間

1

套型的使用面積

套型的使用面積應符合下列規定：

1 由臥室、起居室(廳)、廚房和衛生間等組成的套型，其使用面積不應小於30㎡；
2 由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的最小套型，其使用面積不應小於22㎡

2

臥室、起居室(廳)

1、臥室的使用面積應符合下列規定：

1. 雙人臥室不應小於9㎡；
2. 單人臥室不應小於5㎡；
3. 兼起居的臥室不應小於12㎡。

2、起居室(廳)的使用面積不應小於10㎡。

3、套型設計時應減少直接開向起居廳的門的數量。起居室(廳)內布置家具的牆面直線長度宜大於3m。

4、無直接採光的餐廳、過廳等，其使用面積不宜大於10㎡。

3

廚房

1、廚房的使用面積應符合下列規定：
1 由臥室、起居室(廳)、廚房和衛生間等組成的住宅套型的廚房使用面積，不應小於4.0㎡；
2 由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的住宅最小套型的廚房使用面積，不應小於3.5㎡。

2、單排布置設備的廚房淨寬不應小於1.50m；雙排布置設備的廚房其兩排設備之間的淨距不應小於0.90m。

搜建築解讀：

①審圖機構會控制廚房面積，若廚房面積不足，可考慮以西廚方式補充；②單排廚房開間宜為1.8m，雙排宜為2.4m。

△一字型廚房布置

△L型廚房布置

△U型廚房布置

4

衛生間

1、每套住宅應設衛生間，應至少配置便器、洗浴器、洗面器三件衛生設備或為其預留設置位置及條件。三件衛生設備集中配置的衛生間的使用面積不應小於2.50㎡。
2、衛生間可根據使用功能要求組合不同的設備。不同組合的空間使用面積應符合下列規定：
1 設便器、洗面器時不應小於1.80㎡；
2 設便器、洗浴器時不應小於2.00㎡；
3 設洗面器、洗浴器時不應小於2.00㎡；
4 設洗面器、洗衣機時不應小於1.80㎡；
5 單設便器時不應小於1.10㎡。

3、無前室的衛生間的門不應直接開向起居室(廳)或廚房。

4、衛生間不應直接布置在下層住戶的臥室、起居室(廳)、廚房和餐廳的上層。

5、每套住宅應設置洗衣機的位置及條件。

5

層高和室內淨高

1、住宅層高宜為2.80m。
2、臥室、起居室(廳)的室內淨高不應低於2.40m，局部淨高不應低於2.10m，且局部淨高的室內面積不應大於室內使用面積的1／3。
3、 利用坡屋頂內空間作臥室、起居室(廳)時，至少有1／2的使用面積的室內淨高不應低於2.10m。
4、廚房、衛生間的室內淨高不應低於2.20m。
5、廚房、衛生間內排水橫管下表面與樓面、地面淨距不得低於1.90m，且不得影響門、窗扇開啟。

6

陽臺

1、陽臺欄杆設計必須採用防止兒童攀登的構造，欄杆的垂直杆件間淨距不應大於0.11m，放置花盆處必須採取防墜落措施。

2、陽臺欄板或欄杆淨高，六層及六層以下不應低於1.05m；七層及七層以上不應低於1.10m。

7

過道

套內入口過道淨寬不宜小於1.20m；通往臥室、起居室(廳)的過道淨寬不應小於1.00m；通往廚房、衛生間、貯藏室的過道淨寬不應小於0.90m。

8

樓梯

1、套內樓梯當一邊臨空時，梯段淨寬不應小於0.75m；當兩側有牆時，牆面之間淨寬不應小於0.90m，並應在其中一側牆面設置扶手。

搜建築解讀：

①當一邊臨空時，樓梯寬度不應小於0.75m是指梯段淨寬，再加上扶手的寬度，所以樓梯的實際寬度不止0.75m；

②當兩側有牆時，樓梯寬度不應小於0.90m是指牆面之間的淨寬，而且還要在一側設置上扶手。

2、套內樓梯的踏步寬度不應小於0.22m；高度不應大於0.20m，扇形踏步轉角距扶手中心0.25m處，寬度不應小於0.22m。

9

門、窗、洞

1、窗外沒有陽臺或平臺的外窗，窗臺距樓面、地面的淨高低於0.90m時，應設置防護設施。

2、當設置凸窗時應符合下列規定：
1 窗臺高度低於或等於0.45m時，防護高度從窗臺面起算不應低於0.90m；
2 可開啟窗扇窗洞口底距窗臺面的淨高低於0.90m時，窗洞口處應有防護措施。其防護高度從窗臺面起算不應低於0.90m；
3 嚴寒和寒冷地區不宜設置凸窗。
3、底層外窗和陽臺門、下沿低於2.00m且緊鄰走廊或共用上人屋面上的窗和門，應採取防衛措施。
4、面臨走廊、共用上人屋面或凹口的窗，應避免視線幹擾，向走廊開啟的窗扇不應妨礙交通。
5、戶門應採用具備防盜、隔聲功能的防護門。向外開啟的戶門不應妨礙公共運輸及相鄰戶門開啟。
6、廚房和衛生間的門應在下部設置有效截面積不小於0.02m的固定百葉，也可距地面留出不小於30mm的縫隙。
7、各部位門洞的最小尺寸應下表的規定。

註：1 表中門洞口高度不包括門上亮子高度，寬度以平開門為準。
2 洞口兩側地面有高低差時，以高地面為起算高度。

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