5個P定義，即將開業的福州宜家，能否給周邊房價帶來驚喜？

這周去了東二環的幾個售樓處。

雖然福州宜家的開業大約在冬季，但好幾個售樓處已把黃色的LOGO作為賣點，標註在電子示意圖上。

順便拐到了鼓樓東的宜家工地，建設熱火朝天。

7月30日，福州宜家的員工招聘已開始。11月，宜家廣場完成整體竣工，今年冬天就能正式開業。

《權利的遊戲》裡龍媽擁有風暴降生、卡麗熙等13個稱謂，宜家也是類似自帶N個符號的迷之存在。

美食打卡、小資勝地、家居體驗館、城市地標、大媽最愛空調房、房價拉升者。

龍媽開局帶3條龍，宜家帶5個P。

網上說，5個P湊齊之後就可開啟拉升在地房價的功能。

不信的話，你搜下網絡，看看來自全國不同城市的類似報導——

宜家確定選址，這一區域價值必定提升！

宜家落戶XX，這些樓盤不買以後高攀不起！

如今的福州東，已經是房價起步3萬元/平，土拍連出高價。

宜家所處的位置，是2號線和未來4號線匯合的區域，臨近三環靠近鼓山，加上宜家這個世界著名IP，房價到底會有多少驚喜？

第一P Product (產品)

按照規劃，福州宜家和青島宜家類似，是屬於綜合體模式。

所謂綜合體，就是宜家又當地主，又搞自營。

一樓為租賃場地，引進一些服裝、餐飲企業。宜家當房東。

二、三層為宜家自營的門面，很多吃貨心心念念提供1元冰激凌、5元熱狗的餐廳設在三樓，可以容納800人。

之所以要引入一些品牌，是因為宜家不那麼自信了。中國人依舊愛逛宜家，只是不怎麼喜歡在哪裡買東西了。

作為1943年的瑞典家具品牌，宜家用和無印良品類似的性冷淡風，完成了不少人的美學啟蒙。

運去英雄不自由，2016-2019財年，宜家中國區的零售額增長率已經連續四年下降。

2019財年，宜家中國區銷售額達157.7億人民幣，比上年同期增長8.01%。增長率與2017財年相比下滑了近6%，與2015財年相比則下滑了近20%。

宜家還在自己官網上發文，稱自家餐廳已經是全球第六大連鎖餐飲。
宜家與不遠處的王莊的美食大排檔一樣，都願意成為一個有情懷的廚子。

因為家具比美食更難賣。

過去，在城市漂泊的青年通過購買宜家布置出租屋，滿足詩和遠方的夢想。

而用久之後，就會發現北歐風格，畢竟與中國的實際情況有所區別。所以宜家的產品也出現了很多質量問題。

在北歐根本不用考慮防塵的家具，遇到風沙較大的城市，就容易落灰。

北歐家庭，都有獨立的儲藏室。重物都不會放在家具裡。而一旦把重物放在宜家家具裡，很少使用實木的家具就容易承載不了。

更別提所謂開放式廚房這類性冷淡的設計風格，被一個個KFS借鑑布置在城市樣板間，已經讓青年產生審美疲勞。

所謂產品質量這個鍋，有時也就是這麼來的。

第2P Price (價格)

富人覺得品位不夠，窮人覺得質量不行。

宜家在近日舉行的2021年財年媒體發布會上表示：繼續加碼投資中國市場，250款以上產品將有更低價格，投入2億元讓利消費者。

換句話說就是打折換量。

環境和時代發生變化，連蘋果都走下了神壇。

隨之帶來,宜家一面是不斷在全國各個城市加大開設線下門店。

今年開店的區域就包括：福州、南寧、昆明以及大灣區。

一面是改變2008年放棄電商的決定，與諸多大牌走到線上，在天貓上開設電商渠道。

當電商和打折成為常態，你就很難指望高溢價產生，也很難指望成為喜新厭舊的城市弄潮兒的長期打卡勝地。

第3P Place (位置)

宜家與福州的緋聞傳了很多年。

2007年，因無合適地塊項目被擱置。2014年因土地收儲難失之交臂。

2016年關部門合力攻堅4個月內找到解決辦法。

宜家落戶福州主要有兩個原因：

一是消費門檻。福州宜家項目負責人之前在接受媒體採訪表示，發現福州消費能力特別強，人均消費甚至可達3萬元左右。

二是選址門檻。「交通便利、覆蓋足夠多符合宜家定位的消費群體、能滿足購物中心建設需求的面積，才是宜家的基本選址標準。」

宜家所處的福州市福興經濟開發區位於晉安區鼓山鎮，總面積 5.5 平方公裡。周邊有三環路(機場高速)、二環路、化工路、福馬路等主幹道，地鐵 2 號線和規劃地鐵4號線。

福興經濟開發區的規劃案中提到的規劃結構「四心」之一，即為宜家商業中心。

就像當年北京老宜家從北三環搬遷到了東北四環一樣，雖然區離中心區遠了一些，但宜家最需要的是運輸便利，方便貨物運輸以降低物流成本。

第4P Promotion(促銷)

當年北京、上海的居民最怕宜家搞活動，離家200米的距離，能走2個小時。一到路口就堵死，眼看著到家了，就是進不了門。

宜家促銷時類似的一幕是否還將在福州出現？

可能性不大。

首先是北京、上海的這一幕，有著時代背景。

1998年，宜家第一家商店進駐上海。正是中國商品房的時代開啟。

從原先單一的家具店到宜家的裝修風格，是突然開闊的國際視野。

如今紅星美凱龍、喜盈門等家具賣場早已經培育了不同消費者從中式、美式、北歐等不同的裝修風格。

宜家經過了10年，已經走下了神壇。

此外，福州宜家的門口已經規劃了地鐵2號線上洋站。

根據規劃圖，福州宜家附近的停車泊位已經有340個，再加上宜家自帶的地下兩層1700個車位的停車場，基本可以容納2000輛小車。

類似青島宜家今年8月開業，因為堵車，保安將女子頭骨打裂上熱搜頭條的情況，估計不會出現。

第5P Power （力量）

宜家入駐造成東二環版塊房價高不可攀，那隻存在一種可能，就是和富士康一樣，帶來大量的就業人口。

7月30日，大暴雨中福州宜家展開招聘。千人應聘，報錄比20比1，總計錄用了百個工作崗位。

在如今人工智慧如此發達的時代，賣場的精細化管理和無人化管理已是趨勢。

根據福興經濟開發區規劃，宜家所在的重點開發核心區域，面積 3.55 平方公裡，可容納居住人口約 1.23 萬人，就業人口約 11.45 萬人。

宜家入駐，錄用近百員工，對周邊的租金，乃至房價的衝擊都是微乎其微。

宜家對北京、上海房價的拉升現象並不適用於二線城市。

1998年，大刀闊斧的「房改」取消了福利分房制度，住宅商品化的時代正式開啟，大量新房裝飾需求湧現。

宜家的入駐更是借到了北上城市房價起飛，商品房產品面世的好東風。

對比下今年8月13日開業的青島宜家。

開業前，青島宜家附近的某樓盤揚言單價每平至少拉動2千。

首次開盤推出336套122~147平米的小高層，去化率只有30%。

青島宜家開業大堵車

已經開業的杭州宜家板塊，有人做過房價曲線。

從宜家開業的時間點看，開業前後周邊小區房價絲毫不受波動影響！

G20峰會，才是宜家板塊價值的崛起點。

福州宜家附近的兩個樓盤，大景城和恆宇國際二手房掛牌價格相對保持穩定。

在後疫情時代，對於什麼是有價值的樓盤配套，新的判斷正在產生。
比如因為健康的重要性正在被提升，公園湖泊或許對房價的拉升作用更明顯。

有公園就代表著你所在的住區的平均容積率低，可以休閒鍛鍊。（當然其他配套也要過得去）

商業配套，首推東二環泰禾以及倉山萬達這樣的綜合體，可以解決你八小時之外的美食約會鍛鍊健身帶娃。

其次是沃爾瑪、山姆店、以及24小時連鎖店，單身狗胃疼可以去買點東西。

宜家這樣的商業配套，只能算是一個人造景觀，美食大排檔。

你指望一個美食大排檔去拉升房價？

更何況如今的晉安區還擁有東二環泰禾、五四北泰禾、世歐王莊等商圈。

算上福州的蘇寧廣場、鼓樓華潤萬象城、嘉裡中心，白湖亭萬達廣場。

單個賣場想造成溢價，引領話題的時代已經結束。

拉動房價，宜家只能算個P。

宜家拉動不了房價，但可以拉動晉安區和福州市的GDP，更是對福州城市定位的

肯定和認可。

這份紅利早已歸屬了福州的所有樓盤。

宜家不是東二環的宜家，而是整個福州的配套。

宜家的價值已稀釋到城市紅利當中，未來會反應到城市品牌與整個城市的房價中去。