我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐您好，有北京產權房4套。是應該先抵押拿出現金，隨時準備淘筍？還是淘到筍盤再去抵押呢？另外可以同時抵押多套嗎？
回答：先準備貸款材料，然後準備抵押的評估，預審。明確自己具備的大概資金後，根據你的情況，制定下一輪的買房計劃，4套房產餘值可能較多，下一步可能仍有2-3套新增。除此以外，還要考慮4+2套抵押貸款的工作。如果一個貸票的資質不足，還需要分配和補充貸款的資質，提前溝通貸票，提前補充流水，提前養公司材料。抵押不限套數，但是個人的負債能力存在界限。
提問：房姐好！新人首問。婆婆名下豐臺好戶型板樓，90平環境一般市場價410，可以湊300現金首房二貸。孩子兩歲想買西海學區房。如不想居住水平下降您建議置換還是買佔坑房？一、您認為近幾年學區政策會明顯朝不利於房價的方向變動麼？直升校會取消嗎？風險如何衡量？失去直升優勢的房單價會虧損多少？二、如果買學區房，陶然亭和八裡莊小學對比，90平總價都在850左右，西城有直升優勢，海澱不直升有假多片規則，居住條件好，從保值角度應如何選擇？三、黑窯廠西裡65年的老公房建面66使用86總價880 不能商業貸，能否操作？產權到期只需補交3%土地金?相較暢柳園四平園誰更好？四、西城直升有其他推薦麼？如何全程指導買房？謝謝
回答：教育一定會均衡話，集團化，均攤化。 海澱東城從學區對口，演變成學區劃片，並且學區越化越「稀薄」，而原來學區「稀薄」的朝陽甚至豐臺，學區則會受益。 直升校短期看不會取消。買入總價最小的標的為學票付費，是最好的防風險策略建議學票+自住的配置，例如 西城陶然亭小學買個最小面積的一居，然後在中海紫御公館買個兩居室自住，這倆離的不遠，暢柳園 四平園>黑窯廠西裡西城看陶白片區，陶然亭直升北師大附中，育才也是直升。還可以看看新街口的志成小學，直升35中
提問：您好房姐，坐標濟南三套1500，九月下北京工作居住證，深戶，目前現金1000-1500，打算買套北京好地段大戶型，然後未來幾年資金逐步往一線放，淘朝陽三四環嗎請推薦些樓盤吧，謝謝！
回答：通常1000萬左右，比較好的標的主要出現在青年路，大望路，雙井，北工大這幾個地方，類似陽光100，天驕，九龍，珠江
提問：房姐，手上目前800現金，一套目前價值1200的住宅和一套價值600的商住（目前年租金20）。想再入手一套房兼顧未來5年後自住和交房後直接出租收取租金，朋友推薦朝陽的新疊拼——和錦薇棠，180平中疊約1300，上疊約1600，這樣的房值得出手嗎？目前是二套，現金子彈不夠怎麼辦？現有的房子做抵押出手？還是去做全款抵押買呢？本來想在金茂府買套200的住宅，總價近2000，超出預算了，如想買入（自住和投資），還有其他方案嗎？這兩個選擇您覺得怎樣抉擇？謝謝！
回答：看的這幾個都不推薦，金茂府更是ceo盤看下望京7*210，5*300的標的，東四環6.5*230的標的
提問：根據姐的選籌思路，重點看瞭望京和酒仙橋，對比單價後，覺得酒仙橋單價更低，現在看中了酒仙橋晶都國際的一個兩室兩廳98平，現655，精裝修，18層，東南戶型。想請問姐該房的報價是否值得入手？如單價高，多少以內合適？如無法談到該單價內，能否推薦酒仙橋其他樓盤？最後一錘了，望姐抽空答覆，多謝！！！
回答：晶都國際5萬左右才考慮，這套單價略高，加上精裝修溢價比較多。建議再淘淘，新手沒有淘筍渠道，可以試著砍砍價，單價控制在5.5內。東潤楓景，晶都國際，星城國際，風景線等比較推薦
提問：房姐你好，現居望京，總價700左右想入望京附近兩居室。北緯四十度和燕莎後（東潤風景四期）哪個小區更值得出手？
回答：燕莎>北緯四十另外推薦 清境明湖一類的公寓，南邊的麗景家園。 十裡堡海華堂偶爾也有不錯的，再有就是朝陽無限周邊同類物業
提問：房姐你好！新人首問現金三百萬，東單附近上班，上班三年，月收入1.5萬左右，單身首套自住加投資，怎麼操作最多能貸到多少？求東城和朝陽推薦，最好近地鐵。
回答：按首套你能貸400+，看800內的標的，不過你的流水支撐不了，貸150左右比較合適（這樣用的話sfsd有點浪費）如果純投資，可以300加一點信用貸全款入一套，保留首貸以後置換再做sfsd朝陽推薦 甘露園、勁松、團結湖 緊湊兩居公房
提問：親愛的房姐，我有兩個問題，希望得到回覆。第一個，我們現在住的是亞運村臥龍四居室，多年前全款買的，房本面積大但得房率低，不到70%，均價五萬多，朝向一般。我們家居住人口不多，三居室足夠用。想通過置換，把四局變成三居和兩居，這樣分別還貸，兩居還能出租，是不是有利於家庭財富增值？但是我們家單價低，對於買房人來說算是筍盤麼？那我們賣筍盤的話是不是算是吃虧了。我們這個房子會不會以後漲起來，因為二胎家庭更多了，需要更多房間。現在很難下決定賣掉大房子，希望得到您的指點。第二，如果操作了，那二套小房是朝青朝陽公園，還是望京？朝陽公園朝青板塊是不是已經成熟走向衰落的板塊，望京是不是更好點？
回答：沒必要賣，抵押出來盤活資金，再投資一套才是正確選擇。朝陽公園衰落不會，周邊產業比較穩定。望京未來預期會更高點。
提問：房姐，我手裡有兩套房在出租。一套西便門79年帶學區，500多，還一個柳芳89年，300。本來想一直這樣租著，但現在有兩個擔心。1.實行房產稅後這兩套房價會不會大跌 2.房齡長，銀行將來不提供買的貸款，房價會不會跌，也不能出手留著這兩套房目的，1資產抗通脹，2補充養老金，3急用錢時能賣掉變現。。現在該怎麼辦？1. 繼續這麼出租著，2. 賣了換。 全賣還是賣1。換新還是二手？ 賣那個換哪個？手裡子彈不到100。要買算二套。目前年紀快50歲了，收入逐步走低，貸款不容易。謝謝。
回答：1. 房產稅可以看下精華帖有過詳細解答，對房價影響不大2. 西便門可以出掉，房齡過老+學區因素，不適合長持。柳芳可以繼續持有3. 500+手中100，可以投資一套天通苑頂復或者朝陽公園、朝青的2居
提問：新人首問 家庭情況：本人京籍，老公非京籍，均為首房首貸，工作地點我在海澱定慧寺附近，老公在西南四環。父母有北四環亞運村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高點買入，現在虧損還不想賣），我們自己2020年底首付能有200，再等一年或許能有250-300，請問房姐：1.現在買還是等一年？2.想兼顧自住和保值，目前學區不是必要，建議買哪裡？目前我們考慮的位置有定慧寺附近，豐臺10號線沿線，石景山1號線沿線，或者朝陽區華嚴裡，亞運村附近（離老人近）。房姐有無更適合的地段推薦？3.定慧橋，恩濟裡，五路居附近老破小值得入手麼？請房姐指教，最好能具體到小區或地塊，謝謝！
回答：上得了車就現在買，等一年還能在等 海澱 恩濟裡這個小區，物業管理和小區環境在老房子裡面是相對不錯的，可以考慮朝陽 看炫特區，石佛營西裡，安苑北裡，安慧東裡，絲竹園，惠新裡
提問：房姐您好，買房小白，因北京社保到6月後就滿五能在北京買房，首房首貸，有幾個購房需求請教：1、 購房總價350萬內一居室，希望是60平以上滿五唯一；目前關注的是朝陽板塊常營北京新天地、朝青國美第一城、雙橋的朝陽旺角，可以首選哪個小區？或有其他小區推薦？結合自身需求：婚前購房，希望該房可在未來5-10年穩定漲幅合適賣掉換大兩居。2、 銀行流水：單位年前把浦發工資卡換成了江蘇銀行工資卡，因此從去年12月-現在，工資一到就1-3日被我轉到了浦發上，按房姐之前說的合格的銀行流水，那江蘇卡就不符合標準，而浦發卡雖然有比較漂亮的金額入帳且有富餘，但收入中缺少「工資」字樣的，是否也不符合標準？
回答：首選國美第一城，還推薦看 朝青 炫特嘉園，十裡堡 京棉新城 公司走的工資代發就不用擔心，一般社保帳戶流水或個人納稅單也都是有效證明。流水也能找懂行的中介幫助包裝，不是大問題
提問：房姐您好！ 看您在精華帖中介紹回龍觀的幾個小區盤，沒有提及龍騰苑；目前我們租在龍騰苑六區，住的還是非常的方便（地鐵、商場都在旁邊，幼兒園小學也都有，經濟划算）目前看到該小區一套6層（頂層），141平，480萬。 價格合適嗎？ 家人說：頂層冬冷夏熱，還會漏水，真的有這麼差嗎？ 或者說回龍觀（較舒適+地鐵+商場+單價低）還有什麼選擇？
回答：剛過140的線有點尷尬，現在頂層東冷夏熱也不會那麼明顯，空調暖氣都能解決，漏水問題裝修時可以注意下。風雅園 、雲趣園、北京人家也可以淘
提問：房姐好！我和老公工作地點分別在金融街和馬甸，現有一套自住房在天宮院地鐵站附近（小區環境好），但通勤距離遠（要一個半小時），下一步考慮換房，兼顧居住、通勤兼投資。目前手頭現有資金200w，自住房如賣掉有250w。糾結一：是保留天宮院的房子、在市區買個400萬左右的二套房，還是賣掉房子賣個600萬左右的改善性住房？糾結二：地點的選擇，我老公單位有政策，只要是西城的房子，可以推薦到不一定與房子匹配的好學校（目前在備孕中，計劃兩年內要小孩），那麼，是否選西城的房子？還是更有投資潛力的天通苑或角門、草橋一帶？糾結三，具體操作上，二套是全款買再抵押貸還是貸款（可以找到過橋資金）。期盼指點一二！
回答：1. 你的首付並不充裕，建議賣掉天宮院，選籌範圍更大。2. 即使有政保也不建議提前買西城，西城價格大多是學區支撐，若有變動對資產影響較大。 需要上學時再買不遲。置換選擇潛力區更好3. 二套貸款很雞肋，一律全款抵押
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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