假如，我要在武昌買房
有一個百思不得其解的問題，我必須要弄明白
福星惠譽東湖城，20000元/平（毛坯）
坐標園林路，有商業、有地鐵、有學校
白沙洲三環內板塊，在售樓盤16000元——18000元/平（毛坯、精裝）
地鐵2021年底通車、無商業、無配套、無好學校
這樣的、大相逕庭的對比之下
白沙洲到底是怎麼賣房子；又是怎麼賣得這麼好的
我認為，有兩點
第一，價格便宜
雖然，只是差距不大的、10%的幅度
但是對於剛需來說，可能就是決策的關鍵
第二，扎堆效應明顯
白沙洲三環內外的在售樓盤，應該是武漢目前樓盤數量最多、合計體量最大的板塊，沒有之一
類似於集貿市場，質量好壞先不說，反正東西挺多
有疊墅、有高層，逛著逛著就買了
其實，剛需買房
很可能是自己近十年內，唯一的一次買房行為
非常的重要，直接決定著家庭的幸福感
跟投資買房，有著本質的區別
絕對不能單純的因為便宜或者人云亦云，而草率決定
並不是說白沙洲好不好的問題，而是一定要弄清楚緣由之後再買的問題
介於此，今天來聊聊白沙洲
這個熱度很高、一直一直有房在賣的板塊
01
近不惑之年，活明白了一件事
有些人、有些事，都是造化弄人、命運使然
如果說板塊也有命的話
白沙洲，無疑是武漢最為好命的板塊，沒有之一
白沙洲真正熱起來，僅僅是三年前的事情
也就是上一輪普漲行情下，因為價格滯漲，被當成窪地而買空
保利上城、保利新武昌、東原啟城……
這麼大體量的幾個樓盤，全部在神盤的狀態下被哄搶著、頂禮膜拜著
換句話說
前幾年，白沙洲的房子之所以賣得這麼火
僅僅只是因為，行情很火爆、她卻剛好有房
並不是老秦對於白沙洲有偏見
時間是殘酷的，她是檢驗真理的唯一標準
後湖、四新的變化有目共睹
反觀白沙洲，中午想找個地方吃碗麵、喝口水，依然很難
唯一的變化，是楊泗港長江大橋通車後
有了第二條出城通道
毫不誇張的說
白沙洲是躺贏的
躺在房價周期的紅利上、躺在距離武昌主城區咫尺的地段紅利上
02
硬幣的另一面
人生中，有很多的東西都會隨著時間的推移，而改變
唯獨出生，改變不了
白沙洲的出生，算大戶人家
行政上，隸屬於洪山區及部分武昌區，老白沙洲在武漢主城內
因此，很多現狀上的不盡如人意
都是有機會，後天彌補
所以，各位已經或者有意願在白沙洲買房的朋友
未來還是有機會完成逆襲的
在此之前，我們有必要來復盤白沙洲的陳年舊事
回憶她，可以從武漢人熟悉而又親切的兩個關鍵詞
碼頭文化
歷史上的武漢，依水而興、因水而發
據資料記載，武漢碼頭文化最早形成於白沙洲
由於地處城市上風區，下依繁華武昌城，向來就是富豪商賈的雲集之地，適宜居住
明宏治五年，也就是1482年以前已有白沙洲之名，此地長街八條、居戶十萬
1899年至1902年，張之洞下令在長江與東湖之間修建了武金堤和武青堤，並在堤防上修建了武泰閘和武豐閘
在人工幹預下，長江及淤塞而成的東湖終於分離
隨著漢口興起，大部分商船為尋風平浪靜的港口，多移到龍王廟以上、集家嘴一帶
白沙洲逐漸衰敗，但白沙洲之名得以保全
長江南岸，武金堤以東，武泰閘以南地區，現在統稱為白沙洲
漢之首
在武漢主城大興土木十年後
直到2010年，白沙洲才迎來了自己的第一個「拓荒牛」
久違的第一頭，卻來頭不小
萬科，200萬方
日後，很多人都是因這個盤而第一次來到白沙洲
整個白沙洲的開山之作——萬科金色城市
那些年，武漢萬科的開發重點全部都在三環外
四季花城、城市花園、魅力之城……
金色城市，應該是萬科布局三環內的第一個大項目
拿地當年，萬科贊助湖報集團白沙洲區域論壇
相關領導，極具建設性的提出「白沙洲、漢之首」的發展口號，強化武漢南大門的地段優勢
次年，金色城市就以2000套的銷量，榮登武漢年度銷量冠軍
隨後，福星惠譽、佳兆業、清江等房企，排隊進駐白沙洲
看到「漢之首」這三個字時，老一輩的地產人及媒體人應該很有感觸
十年彈指一揮間，年少時的侃侃而談真的成了現實
而身在其中的我們，又有多少看清了後市
卻也是一不小心，都老了
03
回顧歷史，白沙洲有500年悠久的文化底蘊
不禁要問，為何她的崛起，直到2010年才開始，還是被開發商所主導
一劍封喉
這也是時至今日，白沙洲始終無法突破的發展瓶頸
僅有兩條出城道路，一條是白沙洲大道
一條是，著名的「路脆脆」武金堤
依然可以用一個樓盤，去解讀這個故事
劇情是生動而悲傷的
長江紫都，150萬方鴻篇巨製，雄踞武昌江灘綿長一線觀江帶
2007年與漢口武漢天地、漢陽世茂錦繡長江劃江而治，大有分庭抗禮之勢
然而，當年7000元/平的毛坯價，十幾年過去後
目前二手房價，始終未能突破兩萬
究其原因
武金堤作為唯一的交通道路，上下班的時間，可以堵到你生無可戀
儘管，長江紫都自己的業主，打死都不承認屬於白沙洲
但是，白沙洲的人民，都向這個武昌區的同根兄弟，投來同情的目光
因為，白沙洲的人民，都是這麼難
近武昌，而不得武昌
所有進城的車流，全部要向北匯集到武昌火車站
然後，一點一滴的擠進武昌主城
好消息是
2019年9月29日，新武金堤路（江國路-三環線段）已通車
南起三環線高架橋以南，北至江國路，全長3.793km
白沙洲的居民，可以選擇經新武金堤路上楊泗港長江大橋繞道漢陽，再從鸚鵡洲大橋折回武昌，以求繞過武昌火車站堵點的尷尬出城方式
不好的消息是
新武金堤路（江夏—武泰閘）全長約18.9公裡，通車的只是其中一段
而復興大道至江國路段、三環線至江夏區段均沒有具體的通車時間表
其中，相關部門對於武泰閘至江國路段施工節點的明確答覆是
道路需要和地鐵11號線共線，而地鐵先行施工是前提條件
整個白沙洲通行的主幹道，只有四條：
武金堤、白沙洲大道、烽勝路、黃家湖西路
重點是，三條都不能走
被寄予厚望的，與白沙洲大道平行的新武金堤路，也是一拖再拖
除此之外
如果說，道路問題還能夠丟給時間去解決
那麼，白沙洲板塊內的武漢菜籃子工程，對於區域的影響，顯得更加棘手
佔地面積703畝、建築面積19萬方的白沙洲農副產品大市場
紮根武漢南三環入口處，作為輻射華中區域的超級大型市場，運輸車輛龐雜，
時常造成交通擁堵
農產品集散地的定位，不利於國家中心城市南大門的形象打造
政府也有意整體搬遷該市場，並於2017年初籤訂搬遷與改造的框架協議
四年過去了，談判仍在進行
涉及到的方方面面的利益太多了，不比工業廠房搬遷容易
直接點說
白沙洲的居民，5年之內
都只有白沙洲大道這一條通道與武昌主城聯通
都要與大市場，共生活
04
置業顧問經常跟我們談規劃
三年、五年、十年之後會如何
然而，市場卻教導我們
未來可以談，別扯遠
比如，明年商場開業、學校開學、地鐵通車
這個靠譜
但是三、五年之後的東西
事實證明，時間太長的未來，根本掌控不了
所以，白沙洲這個板塊
真的是與眾不同，所有的東西都必須看到5年以後
沒有意義
索性，就談現在
現在買白沙洲，會得到怎樣的生活就好
直接一點
首先，白沙洲的商業配套
無論對於想入手或者已經持有該區域的朋友，商業配套這個軟肋是甚為關心的
龍湖TOD天街綜合體
居然之家
東原啟城8萬方商業（純商業2萬方）
保利上城5萬方商業
保利新武昌3萬方美式風情街
萬科雲城商業體
中建鉑公館18萬方商業體
文創綜合體
綠地雲帆街20萬方商業體
排列下來，著實挺雄偉的
不過老秦想說的是
假設商業的運營是需要人氣滋養的，白沙洲恰恰缺的就是人氣
沒錯，房子賣得是真好
可是，交通道路的問題不是得5年之後，才有希望解決嗎
是不是能夠這麼預判，很多買了房的業主
都想著5年之後再來入住
如果都這麼想，這些商業誰去消費
整個進度會非常緩慢，這個要有一個心裡準備
清江曾經極力渲染的商業體，已經變成停車場
可能有朋友會說，地鐵明年不就通車了嗎
沒錯，核心問題是
地鐵通車之後，到底是吸引人進來，還是讓裡面的人更容易出去
這個各自心中得有桿秤
其次，白沙洲的板塊能級
如果把白沙洲的囧境，全部推卸到道路及大市場身上
未免有失偏頗
光谷東、沌口、蔡甸都只有一條與主城區聯通的大路
卻並沒有妨礙各自，多姿多彩的發展
背後是產業的支撐，有IT、汽車、農林牧漁及養殖服務……
城區內的常駐人口，不用出去，照樣安居樂業
類似於牛肉麵館的老闆，我態度不好，但我味道好
生意還是好
相對於某某又在白沙洲買房的事情
我們鮮于聽到，某某在白沙洲上班的新聞
產業匱乏，是白沙洲深入骨髓的難題
也決定著，該區域的置業需求是外溢，而不是吸引
影響力和能級，相對有限
說直白一點，對於白沙洲的房價，不要抱過高的期望
目前的二手房價，16000元——18000/平，已經是階段頂部
05
再次，對於購買白沙洲三環內、外的看法
先看三環內
曾經，之所以熱銷
皆是因為價格便宜，不及武昌主城的60%
與區域內的二手房倒掛3000元/平以上
現在，無論是萬科雲城或者鉑公館，售價上漲後
意味著窪地已經被填平
這個就回到了文章開頭，老秦非常納悶的問題上
如果買來投資的，說放個5年、10年沒事的朋友
您是成功人士，老秦不敢插嘴
自住的剛需，鋼絲的那種
我建議
可以淘淘區域內的二手房，價格低的次新房，今年的機會應該蠻多
再說三環外的青菱板塊
同樣是因為趕上了好時候、價格便宜，賣得紅火
目前房價14000元/平（精裝）
在同等地理位置的板塊中，比沌口便宜、跟大後湖持平、與吳家山持平、比金銀譚便宜
卻也是所有板塊中，最為荒涼的
甚至都不具備居住的條件
很多人看到的點是，明年通車的地鐵5號線
只是，該線南向起點為南三環處
這個站點，距離青菱片區的大部分在售樓盤
車行距離3公裡以上，車程達8分鐘
並不在步行可達的範圍之內
嚴格意義上來看，青菱板塊不屬於地鐵盤
當然，購買肯定沒有問題，畢竟在洪山區屬於最便宜的存在
但是，我們一定要弄清楚狀況，不要被臆想的美好生活所蒙蔽
買可以，是買不起別的地方，才買這裡
僅此而已
最後，未來的白沙洲會成為一個宜居之城，只是任何想在這裡賣出高價的開發商，都是耍流氓
白沙洲江灘2021年底完工
兩座三甲醫院2023年運營
洪山區包括白沙洲廣埠屯小學清江錦城分校、未來實驗外國語學校在內的34所學校，2022年前後陸續招生……
一個板塊，只要有人居住
學校、醫院、休閒配套、商業配套、地鐵都會跟進
重點是，能夠真正決定其高度的
是看這裡有沒有其他地方沒有的，過人之處
很顯然，白沙洲沒有
但並不妨礙她，成為一個合格的板塊！
結束語：
這是樓市地圖系列的第三篇文章，說實話，心裡沒底
儘管是關注度很高的板塊，但是我並沒有像四新、小軍山那般的熟悉
因為這裡的道路，坑窪不平
儘量減少前往的次數下，每次開車都過度聚焦於地面，而疏忽了城市界面
卻也是寫了4000多字
全文檢查過幾次，也沒太多的廢話
說明，白沙洲是一個特徵鮮明的板塊
有很多的點可以說、值得說
聊通透以後，越發感知到生活的無奈
我們天天吃熱乾麵，不是因為她真的那麼好吃
而是便宜，還飽肚子
好了，到這裡了
下次，咱聊後湖
一個鬧過房荒，卻突然房子過剩的地方！