無理由退房時應否適用退還配套車位

基本案情

隨著城市生活水平的不斷提高，有房有車成為許多家庭的標配。一些房地產開發商為了吸引消費者，推出了優惠政策，其中「無理由退房」無疑是開發商刺激消費者買房的一大手段。2018年，浙江舟山新城一樓盤預售時，開發商承諾「無理由退房」，市民許女士買了房子和配套車位，後因個人原因需要退房退車位，雖然依據條款全款退了房，但退車位時卻被告知要交違約金。許女士憤而將開發商告上了法院，近日，浙江省舟山市中級人民法院二審審理了此案。

2018年5月，許女士到新城長峙島某在建樓盤售樓處參觀後，挑中了一套位於7樓的房子，該房屋定於兩年後交付。之後許女士便與樓盤開發商籤訂了商品房買賣合同，支付了211萬餘元的房款。開發商作了明確的「無理由退房」承諾。籤訂的商品房買賣合同條文裡有關於車位買賣的約定。

許女士買房時，該樓盤的地下車位尚未開盤銷售。同年8月，該樓盤開始向購房者預售地下車位。許女士遂與開發商籤訂了一份停車位合同，買了一個配套車位，並全款付清了12萬元的購車位價款。根據停車位合同約定，任何一方在合同約定之外單方解除合同的，責任方須按停車位總價款的10%向對方支付違約金。

2019年下半年，許女士因個人原因提出退房，開發商基於「無理由退房」承諾同意解除雙方的商品房買賣合同，並退還了許女士全部的購房款。但當許女士要求一併退還全額車位價款時，遭到開發商拒絕。

開發商認為，其作出的「無理由退房」承諾，只針對商品房買賣合同，並不包括車位買賣合同。現許女士無故要求解除車位買賣合同，屬於違約，因此在返還12萬元購車位價款同時應當扣除1.2萬元的違約金。

協商無果，許女士便於2020年3月將開發商訴至舟山市定海區人民法院。

法院判決

定海法院審理後認為，許女士購房時，該樓盤配套車位並未開盤，隨後，在符合對外銷售條件後，許女士作為購房業主享有購買停車位資格。雙方籤訂的停車位合同應視為商品房買賣合同的配套合同，具有一定的從屬性，兩者共同構成商品房買賣法律關係的全部內容，應當作為一個整體看待，不能僅因為籤訂時間有間隔而割裂兩者之間的從屬、依附關係。因此，在本案中，「無理由退房」承諾也適用於退車位。同時，許女士要求退車位是因其退房後不再是小區業主，買停車位以方便生活的目的無法實現，並無違約行為發生。故法院判決雙方解除車位買賣合同，同時開發商全款返還許女士購車位款12萬元。

一審判決後，開發商不服，上訴至舟山中院。舟山中院審理後認為，許女士與開發商籤訂的商品房買賣合同條文裡有關於車位買賣的約定，而許女士購房時車位尚未開盤，故雙方後來籤訂的停車位合同應為商品房買賣合同的組成部分，應當一併適用「無理由退房」承諾。法院遂作出了維持一審判決的終審判決。

法官說法

無理由退房承諾要明確是否包括配套車位

為服務整個小區業主的居住便利，《中華人民共和國物權法》第七十四條第一款規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。但是建設單位在保證小區業主使用的情況下，可以許可小區業主以外的人使用車位、車庫。故開發商或銷售商將車位、車庫實際出賣給小區業主以外的人，並不導致雙方就車位使用權轉讓形成的合同無效。為有利於車位、車庫有效利用和管理，《中華人民共和國物權法》第七十四條第二款同時規定，建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人出售、附贈或者出租等方式約定。據此可以確認商品房買賣合同與車位出售合同是兩個法律關係，兩者相互獨立，並不存在必然的牽連關係，更不能當然視為具有從屬關係。

「無理由退房」承諾一般是開發商為了促進銷售推出的賦予購房者合同解除權的行為，購房者對該承諾未以明示方式拒絕的，應當將該承諾視為約定合同解除權。購房者有權依照該「無理由退房」承諾要求解除相關合同。在購房者與開發商就房屋買賣和車位買賣分別籤訂合同時，該兩個合同是獨立的，分別就房屋買賣法律關係和車位買賣法律關係作出約定。開發商在一個合同中承諾無條件退房並不使購房者對另一個合同享有約定合同解除權，故購房者在接受開發商「無條件退房」承諾時，應注意該承諾針對的合同是否已囊括商品房買賣和車位買賣兩個法律關係，避免出現房子能退，而車位卻不能退的尷尬出現。

本案中，正是因為雙方籤訂的商品房買賣合同明確約定車位買賣屬於商品房買賣合同內容，才最終認定許女士與開發商分別籤訂的商品房買賣合同與車位買賣合同實際為一整體合同，進而認定因開發商承諾無條件退房成立的約定合同解除權，同屬於車位買賣合同內容，故許女士有權據此承諾行使合同解除權。當然，作為出賣人，開發商往往是商品房買賣合同和車位買賣合同格式文本的提供者，為避免與買受人出現不必要的糾紛，應當明確告知買受人「無條件退房」承諾的適用範圍。

作者：劉燕波

來源：《人民法院報》、民事審判