西安新政購房問答：二套界定+網籤補首付+公積金貸款+離婚購房

2020-12-03 地產西安



12月1日凌晨，西安住建多部門聯合下發了[11·30西安樓市新政]，眾多購房者的置業計劃一夜之間被全部打亂。雖然對無房剛需購房者無影響，但對購買二套的剛改、改善客戶付款比例影響巨大。

[11·30西安樓市新政]：買房門檻再次提高+二套首付最高增加30%+改善盤最高首付達70%

針對受[11·30西安樓市新政]影響的購房客戶，對其問題予以答疑回復。

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購房答疑一：名下有正在還款的商貸房產，兒子首次買房，但要與兒子作為共同還款人，首付多少？（問題來自：地產西安粉絲留言）

房小白回答：

首先，二套房界定。家庭已有在還款的商貸房產，家庭任何一個人再次買房都算二套。並且與兒子共同還款，很明確就是家庭二套購房。

其次，二套首付比例。如果購買144㎡以下戶型房子，首付最低60%；若購買144㎡以上房子，首付最低70%。

因為孩子已經成年，若將孩子戶口分離出去現有家庭，以您兒子為購房主體和還款主體，就屬於一套購房，首付最低30%。



購房答疑二：9月底已購買第二套房115㎡，但沒有籤合同，而且第一套房子75㎡還在還貸。是否受影響？會不會補首付？（問題來自：地產西安粉絲留言）

房小白回答：

已有在還貸房產，9月購買第二套房面積是115㎡，現在沒有籤合同，將按照11·30西安樓市新政二套首付政策執行。

本次新政是以房產面積、金融信貸為調控主體，您首付比例將增加到60%，需要再補交20%的首付款。



購房答疑三：在高陵有一套房，在市區買房受影響嗎？（問題來自：地產西安粉絲留言）

房小白回答：首先，二套界定。高陵屬於西安轄區之內，只要是在西安行政轄區之內都算二套房。雖然本次[11·30西安樓市新政]不涉及高陵，但在市區再次買房，按二套購房政策執行。

其次，商貸首付比例。如果在高陵房貸屬於商貸，那麼在市區買房144㎡以下，首付最低60%；夠買144㎡以上房子，首付最低70%；

再次，公積金首付比例。如果在高陵房貸是公積金貸款，二套只能是商貸，按照商貸二套政策執行。如果公積金貸款已還清，二套再次使用公積金，夠買144㎡以下房產，首付最低50%；夠買144㎡以上房產，首付最低55%。

最後，不限購區域購房。如果在西鹹新區灃東新城（能源金貿區除外）夠買二套房，同樣按照本次新政政策執行。若在灃西新城、秦漢新城、空港新城、涇河新城和能源金貿區買房，將不受本次新政影響。



購房答疑四：首套房已出售，目前名下無房，再次買房，算首套嗎？（問題來自：地產西安粉絲留言）

房小白回答：首套房產已經出售，且已完成過戶，在西安主城區再次買房享受一套房貸款政策，商貸首付最低30%。但在進行線上登記和搖號時，只能以普通客戶資格搖號。



購房答疑五：在外地有公積金貸款，在西安是首套，還算剛需買？首付比例是30%？（問題來自：地產西安粉絲留言）

房小白回答：

在外地有公積金，在西安首次買房，享受西安剛需首套購房政策，首付最低30%。但由於已經有公積金貸款，具體首付比例、是否利率上浮就要根據各銀行政策而定。


購房答疑六：本人剛需，對買房有影響嗎？（問題來自：地產西安粉絲留言）

房小白回答：1、對剛需的政策影響：首先根據[11·30西安樓市新政]政策，本次政策主要是對在西安購買第二套房的首付比例進行限定。對於滿足在西安購房條件的剛需購房者而言，將不受本次政策影響，首付比例依然是30%。

2、對剛需的房價影響：新政對本次房價會產生一定的影響，首先對具有剛需房票的客戶來說，購房條件更加優越，反應在房價上，高端產品的高價房將會被壓制，短期內房價大概率不會有較大的漲幅，對開發商從資金和銷售去化上的考驗將會是比較嚴格，未來半年到一年內將是剛需購房的好時機，對於剛需目前可以等新政徹底落地後，擇優而選。



購房答疑七：西安二套目前怎麼定義？名下有兩套全款購買房產，想先賣掉一套，再次買房，首付是不是按二套50%付款。（問題來自：地產西安粉絲群）

房小白回答：首先，二套界定。凡是擁有在房管局備案過的房產，再買第二套商品住房，就屬於二套購房。

其次，置換型購房。名下全款買過房，雖沒有住房貸款記錄，但同樣佔用購房名額。若賣掉一套，再次購買就屬於二套購房。若全款購買將不受[11·30西安樓市新政]影響。若是商業貸款購房，將受新政影響。

最後，二套首付比例。本次新政是通過對已擁有首套房面積、二套購房面積和貸款方式三方面進行調控的。因此關於您的具體首付比例，按照以下新政首付比例執行。




購房答疑八：婚內以夫妻雙方名義共同買房，房產證未辦理下來，離異後女方帶孩子，房子由法院公證，並歸男方所有，算不算剛需？（問題來自：地產西安粉絲群）

房小白回答：

1、離婚購房的剛需判定條件為：婚內購房，離婚後只要離婚協議上明確了房屋所有權，歸男方所有。那麼，女方離異後帶有未成年年子女，再買房就屬於剛需。

2、離婚後離婚協議上明確了房屋所有權，歸女所有。那麼，女方離異後帶有未成年年子女，再買房就屬於名下有房的普通家庭。

3、如果是離婚協商不一致，由法院審判房產在男方名下，最後房子的歸屬權依舊在男方，此時，女方帶未成年子女再次購房算是剛需家庭。

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