棗莊城市房價特點及趨勢：弱市強縣特徵明顯，後續上漲動力不足

2020-12-16 城鄉規劃師qal

棗莊位於山東省南部，東依臨沂、西靠微山，南接徐州，北臨濟寧的鄒城，是一座典型的資源型城市。全市轄市中、薛城、嶧城、臺兒莊、山亭、滕州市共6個區（市），其中滕州為縣級市，也是全國的百強縣。

1、棗莊城市的基本面：弱市強縣特徵明顯，主城首位度較低。

城市定位層面：棗莊是山東省南部的四線城市，也是魯南經濟圈重要的成員城市。棗莊規劃定位為山東省重要的現代煤化工、能源、建材和機械製造基地，新興科技創新基地。

人口與城鎮化發展層面：棗莊全市393.3萬人，而僅滕州市就有162.52萬人，滕州人口佔全市的41%，；而其他的五個區規模相對均衡。五個區人口規模均不到50萬人，主城區人口規模總量不及滕州。

城鎮化水平還有提升空間。棗莊2019年城鎮化水平為59.2%，在全省排第11位，略低於全省61.51%的平均水平，城鎮化發展還有較大提升空間。

經濟層面：棗莊2019年全市GDP為1693.91億元，其中滕州GDP佔全市的44.2%，五區的GDP佔比分別為全市的10%-20%之間。主城區的經濟總量均不及滕州市的經濟體量。

從人口和經濟發展角度看，棗莊主城首位度較低，弱市強縣特徵明顯。

2、從山東省域角度看棗莊發展：棗莊GDP排名末位，人均城鎮居民可支配收入排名第13位。

棗莊2019年全市GDP為1693.91億元，增速為3.6%。GDP全省排名末位，GDP增速全省排名倒數第三位。

2019棗莊人均城鎮居民可支配收入為34030元，山東排名第13位，位列聊城（29215元）、德州（28536元）、菏澤（28327元）之前。

數據顯示，棗莊經濟發展與人均可支配收入等指標處在省域的後部城市梯隊。

3、從山東省域層面看棗莊房價區間：棗莊房價位居全省16城市第13位，市域均價低於棗莊的城市還有濱州、濰坊和菏澤。

數據顯示，2020年12月全市均價為7934元/平米，同期，濱州為7747元/平米，濰坊為6975元/平米，菏澤為5938元/平米。

棗莊房價區間同樣處在山東省的後部城市梯隊，與經濟發展和城鎮居民收入的體量基本匹配。

4、棗莊市域層面看房價分布： 滕州最高，山亭最低，滕州房價比主城高出近2000元/平米。

數據顯示：滕州房價9689元/平米，薛城房價7903元/平米，市中區房價6758元/平米，臺兒莊房價6289元/平米，嶧城房價6192元/平米，山亭房價5908元/平米。

棗莊市域房價分布，滕州最高，山亭區最低，滕州房價比主城房價高出近2000元/平米。2020年全國百強縣排名，滕州位列全國第34位，山東第4位。滕州房價全市最高，與滕州較強的經濟發展能力和較高的城市人口規模密切相關。

5、全市房價5年漲幅較大：棗莊房價5年漲了3432元/平米，漲幅高達75.9%，年均漲幅達15.18%。

2015年的棗莊房價為4510元/平米，2020年12月全市均價為7934元/平米，5年間漲了3432元/平米，漲幅達75.9%。

需要關注兩個重要的時間節點：從2017年10月（4736元）開始進入上漲通道，2018年和2019年一直處於上漲通道，連續三年時間持續上漲，2020年6月達到高點（8100元），之後回調趨穩。

6、2020年度房價走勢：2020年棗莊房價先升後降，近期逐步趨向平穩。

2020年12月與去年同期相比，房價從2019年12月 7707元/平米，到目前的7934元/平米，一年漲了227元/平米，漲幅為2.95%。

2020年滕州房價領漲全市，一年上漲7.3%。2020年的4月、7月和10月單月環比漲幅都在1%以上。

7、棗莊房價三年連漲的主因：城鎮化、棚改、品牌房企入駐、補漲等因素。

綜合分析，城鎮化推動（棗莊目前城鎮化發展還有空間）、大面積棚改以及貨幣化補貼因素、品牌房企入駐帶來的產品和服務升級，以及周邊城市房價上漲帶來的棗莊樓市的跟漲和補漲，是棗莊房價三年連漲的主要原因。

8、未來趨勢預判：房價後續上漲動力不足，整體的回調是大趨勢。

持續的人口流入和強大的產業支撐是一個城市房價上漲的動力，但是分析顯示：

棗莊棚改任務已大幅度減量，已經從2018年的29098套減量到2020年的11360套；另外，棗莊人口增長緩慢，從2017年的392.03萬人至2019年的393.3萬人，平均每年僅新增0.58萬人；棗莊經濟增長緩慢，產業結構調整和經濟發展正處在關鍵的轉型時期。

總體看，後續房價上漲動力不足，空間不大，整體的回調將會是大趨勢。

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