9月14日,成都市人民政府辦公廳發布「房產新政15條」,對成都土地市場、住房信貸、住房租憑、稅收政策、限購政策、無房家庭認定等方面作了進一步明確規定,也給前期的購房政策打上了「新補丁」。
在「房產新政15條」中,進一步提高了公證搖號中向無房居民家庭提供房源比例,且無房居民家庭優先最低比例由棚改優先後剩餘房源的50%提高到60%。此外,在熱點樓盤銷售中,優先保障無房居民家庭購房需求。
同時,新政也進一步明確了購買的商品住房位於成都住房限購區域的,登記購房人須符合我市住房限購政策。且登記購房人及其家庭成員在成都市行政區域內名下均無自有產權住房,並自2016年10月1日以來無住房轉讓記錄。
而將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年。
這就意味著:個人將購買不足5年的住房對外銷售的,將按照5%的徵收率全額繳納增值稅。而對於個人將購買5年以上(含5年)的住房對外銷售的,則免徵增值稅。
Alex / 攝
那什麼樣的樓盤會被認定為熱門樓盤呢?
成都市住房和城鄉建設局相關工作人員的解讀是:社會關注度高、預計購房人數較多,容易出現搶購現象,不利於我市房價和市場預期穩定的樓盤。
那從過往來看,諸如曾經出現過「萬人搖號」的恆大天府半島、青秀未遮山、招商中央華城,甚至是仁恆濱河灣等,都妥妥稱得上「熱門」。
以2019年6月仁恆濱河灣開出的3期12號樓、16號樓為例,就曾因「買到即賺200萬」被媒體、中介、置業顧問、購買者廣為傳播,成為當時名噪一時的「網紅盤」。
所以此次「新政15條」的出臺,無疑是對成都樓市更精細化的調控,也可以簡單的理解為為成都樓市調控政策再打「補丁」。
之所以這樣說,因為新政不管從「因城施策」來看,還是從「因人施策」來講,都更傾向於剛需客群,也更加人性化。
同時,此次新政的發布在很大程度上,堅定不移地貫徹了「房子是用來住的、不是用來炒的」定位,遏制了炒房投機行為。
比如,將原政策中的「滿2」直接刪除並直接調整為了「滿5」,這就從側面說明了新政的發布斬斷了過往投資客「滿兩年免徵增值稅及附加稅」這條路,一定程度上避免了投資客「鑽空子」行為的發生。
Alex / 攝
但突如其來的新政,也給成都二手房市場,以及不少買方帶來了一定的影響。
14日新政發布首日,筆者就不斷收到朋友通過微信,電話對此次新政的諮詢,而諮詢的焦點也多集中在了稅收徵收上。
「我之前看中了XX盤一套18年的房子,剛才中介聯繫了我。說如果要買 ,務必在今天凌晨前籤合同併網籤,要不就享受不到之前的稅收政策了……。」
「如果我現在要買一套二手房,那如果對方房產證沒滿五年,那我是不是要多給稅了呢?」
「新政下稅收咋個徵收呢?如果我要買一套沒滿5年的二手房,會給好多呢?」
…………
對於這類的問題,筆者大多表示遺憾,因為正如上文所提到了:新政將原政策中的「滿2」直接刪除,那就從說明在購買不滿5年(以房產證日期為準)的二手房,就需要交納相應的增值稅以及附加稅了。
雖說「增值稅」應該是賣方來承擔,但在實際的二手房交易操作中,這樣的稅收往往會轉嫁給買方。這也就是為什麼會有很多有購買二手房需求的朋友都在不約而同地找筆者諮詢了。
當然,相信也有不少朋友也因為新政的發布,凌晨回家的不在少數。
這不,一大早就有朋友在訴苦,說為了買到一套心儀的二手房,守著中介網籤直到凌晨2點才回家。
Alex / 攝
購房者如此,那在二手房交易市場中又會是怎樣的呢?
14日新政發布首日,在位於攀成鋼版塊的一家房產中介內,業務員都在忙著聯繫著手裡的準客戶。
從業人員處了解到,版塊周邊次新房相對較多,加上部分項目有學區資源,所以近年來版塊內的二手房交易比較活躍。「其實當初很多人選擇購買此版塊的新房大多都是衝著學區資源來的,進行投資的。但隨著之後成都『限購』政策的收緊,大多數購房者是持觀望態度。」
但當被問及為何今天會如此忙碌時,該工作人員也坦言,「版塊有相對優質的學區資源,加之馬上二手房面臨滿5年才減免增值稅後其實在無形之中刺激到了之前持觀望的部分客群。」
該工作人員還表示,新政刪除「滿2」後,其實也在很大程度上拉長了投資客的時間和資金成本,因為也有不少次新房已「滿2」的投資者,在新政發布過後便聯繫到了他們,表示之前掛出來的價格可以「再商量」。
而通過在版塊周邊的走訪了解,這裡不少中介從業人員都表示,受「新政」影響,今後一些 「網紅」盤一經交付,就會有大量投資客出貨的現象將大大減少。但對於一些地段、配套、有優質學區資源的次新房,或會更加受追捧。
不過,也有內業人士認為,新政在出臺首日,雖說在一定程度上刺激了二手房交易,但這只是短暫行為,並不意味著之後成都二手房交易市場就會出現明顯的上漲。
該業內人士表示,新政的出臺,其實能直接解決絕大多數剛需群體搖中新房的概率,這樣自然會減少他們對二手房的需求。
另外,政策在支持合理自住需求的同時,也在不斷的加大保障性住房用地供應。而隨著進一步收緊金融審慎管理和將個人住房轉讓增值稅徵免年限由2年調整到5年,那其實是政府希望通過一系列政策高壓,來遏制投機炒房,從而真正實現「房住不炒」。
文 Alex 房貓找房訂閱號