福州土拍一戰創多個歷史！國企發力、宅地「降溫」三大信號注意

今天（10月28日）上午

福州市舉行2020年第七次土拍活動

城區共有14幅國有建設用地出讓

起拍總價超47億元

由於出讓宗地數量較多

本次土拍共分兩場舉行

現場共吸引逾40家房企及競買人報名

最終歷時兩個半小時

14幅地塊全部拍出

成交總面積達526.39畝！

共攬金52.132億！

看點一：市區「純宅地」熱度下降本次入市的14幅地塊中，僅有3幅住宅用地為「純宅地」（無配建安置房），且分布於五四北核心、嶽峰地鐵口及金山公園旁，地理位置可謂優越。不過本次土拍中上述宅地「熱度」明顯下降。無論是報名競買房企數量、舉牌叫價次數，成交溢價率均呈現明顯下滑。三幅「純宅地」中一幅底價拍出，剩餘兩幅平均溢價率也僅有7%左右。有業內認為，房企對「純宅地」熱情下降，一方面在於地塊自身其他限制條件有關，另一方面市場當下供應仍處於高位，開發商拿地愈發冷靜，與年初高溢價拿地形成鮮明對比。

看點二：土拍創新舉 市場反響「火」值得注意的是，此次土拍創造了福州四城區土拍歷史上多個首例。包括首次拍賣100%純安置型商品房用地，吸引了大量競買人參與競拍，鼓樓2幅純安置房地塊平均溢價率達到30%。另外，福州首次出讓2幅純幼兒園用地，以及2幅體育用地的入市都廣受市場歡迎，這4幅地塊溢價率均破百，其中金山綠軸幼兒園用地競拍近40輪，溢價高達165%。除此之外，福州第一宗「先租後讓」產業用地也於今日成功出讓。接下來福州市伺機再出讓一批安置型商品房、商品房、商業商務、創新型產業、養老等用地，保障各類產業用地需求，維護市場健康有序運行。

看點三：傳統房企「退場」 國企發力從本次競買報名名單來看，除了大東海、融僑外，其他傳統實力房企如世茂、融創、龍湖、正榮、旭輝、萬科、藍光、融信、陽光城等逐漸在福州土拍市場上「銷聲匿跡」。而保利、廈門建發、福州建發等實力央企、國企則取代成為福州土地市場年度收官戰場的主角。業內認為，一方面這與當前整體市場庫存高企，各大房企土儲糧倉相對「頗豐」不無關係。另一方面，隨著三年舊改進入尾聲，大量回遷安置房建設迫在眉睫，這些國企的湧入緩解燃眉之急的同時，也有助於保障土地市場的「平衡」與穩定。

具體地塊成交信息如下

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波瀾不驚
時隔近5年 魯能重回五四北拿地

本次土拍按宗地序號出讓。首先出讓的是宗地2020-47號五四北宅地。最終，88號競買人福州魯能地產有限公司經過8輪競價，以19.7億元波瀾不驚斬獲該地塊，溢價率8.12%，平均樓面地價15582元/㎡，參考可售樓面價16545元/㎡。

魯能是我國最早從事房地產開發的企業之一，也是國資委直屬的21家持有房地產「牌照」的央企之一。魯能集團的房地產業務以「大盤模式」著稱。隨著房地產行業競爭與轉型的加劇，魯能未能持續在房地產業務上佔取領先地位。

在福州，魯能集團分別於2015年、2016年接連拿下兩大高價地，先後開發了魯能公館一二期項目。如今也是魯能時隔4年8個月重新回歸福州五四北。

宗地2020-47號位於晉安區新店鎮南平東路與龍頭路交叉口東北角，原天宇電氣變壓器廠廠區出讓地，選址面積55885㎡（合83.83 畝），出讓面積54029㎡（合81.04畝），用途為住宅、商業、幼兒園用地，容積率2.34以下，限高80米。

該地塊曾計劃2018年9月拍賣（宗地2018-37），因出讓條件調整取消拍賣。此番時隔兩年再次出讓，新增東北角幼兒園部分，起拍樓面價從彼時的12446元/㎡上調至14411元/㎡。

該地塊位於五四北板塊，臨近琴亭湖公園，周邊配套成熟，生活氣息濃厚。地塊東側規劃小學，北側規劃商住用地。目前周邊新盤供應仍處於高位，參考售價中庚香山新時代2.75萬/㎡、魯能公館二期2.55萬/平，周邊二手房掛牌價格2.5-3.2萬/平。

出乎意料
福州建發底價摘嶽峰地鐵口宅地

第二幅出讓的是宗地2020-48號嶽峰地鐵口商住用地。最終，28號競買人福建榕聖建築發展有限公司（福州建發）以9.84億元競得該地塊，平均樓面地價15849元/㎡，參考可售樓面價16298元/㎡。

宗地2020-48號位於晉安區長樂北路與塔頭路交叉口東南角，塔頭七期項目出讓地塊二，選址面積27959㎡（合41.94畝），出讓面積26087㎡（合39.13畝），用途為住宅、商業用地，容積率2.38以下，限高80米。

其中，北側A地塊容積率2.5以下（商業建築面積19000-20000㎡），鼓勵結合地鐵建設，利用地下空間建設商業。南側B地塊容積率2.0以下（商業建築面積2500-3500㎡）。此外，地塊還須配建2000㎡居家養老服務中心，並按6929元/㎡回購。

該地塊位於晉安區二環路以內，臨近連江路、塔頭路、長樂路等 城市主幹道。地塊邊即為地鐵4號線換乘站嶽峰鎮北站，東面約700米為東二環泰禾廣場，周邊還有晉安湖公園（在建）、金雞山公園、福州十中（規劃12年一貫制學校）、喜盈門建材廣場等配套。根據規劃，未來該地塊有望結合地鐵口地下商業，打造又一商住綜合體項目。

▲地塊展望圖

目前周邊新盤供應處於高位，多為安置型商品房社區。參考售價中海錦園3.2萬/㎡、世茂東望3.1萬/㎡、公園左岸（純商品房）帶裝修3.65萬/平。

樓面價逼近2萬/平
廈門建發競得金山收官純宅地

第三幅出讓的是宗地2020-49號金山葉宅地塊。最終，經過9輪競價，68號競買人福州兆鴻房地產開發有限公司（廈門建發）以6.76億元競得該地塊，溢價率6.29%，平均樓面地價12780元/㎡，參考可售樓面價19323元/㎡。

宗地2020-49號位於倉山區盧濱路南側、洪灣中路東側，葉宅小區出讓地塊，面積24044㎡（合36.07畝），用途為住宅、商業商務用地，容積率2.2以下，限高60米。宗地須配建商貿樓建築面積20000㎡及相應配比停車位（140個），商貿樓按5597元/㎡回購，車位按16.4萬元/個回購。沿洪灣中路一側須預留連接金山公園地下過街通道的出入口；地下過街通道建成後應對外開放使用。

該地塊位於倉山金山板塊，可以說是金山片區宅地收官之作。地塊緊鄰金山公園，景觀資源出眾。同時臨近地鐵2號線洪灣站，周邊路網成熟，交通便捷。配套方面，倉八小、教院四附小、三附小、四中桔園洲中學等學校環伺，同時地塊自身規劃2萬方商貿樓。

目前，金山板塊在售/待售住宅項目有龍湖蘭園天序（約2.97萬/㎡）、大名城紫金九號等。

100%安置房地塊首入市
恆宇競得鼓樓程厝裡安置房地塊

第四幅出讓的是宗地2020-51號鼓樓程厝裡地塊。該地塊吸引了6家競買人，經過25輪競價，99號競買人恆宇集團旗下的福建瑞聯投資有限公司以2.67億元競得該地塊，溢價率31.53%，平均樓面地價13630元/㎡。

宗地2020-51號位於鼓樓區華林路與樹湯路交叉口西南角，程厝裡舊屋區改造地塊，面積11067㎡（合16.6畝），用途為住宅、商業用地，容積率1.77以下，限高60米。

該宗地須建設可建住宅建築總面積100%的安置型商品住房，銷售均價為19100元/㎡。地塊內「程府」由競得人修復，權屬無償移交鼓樓區政府指定單位，產權辦理至指定單位名下。

七家競奪
省二建斬鼓屏路純安置房地塊

第五幅出讓的是宗地2020-52號鼓樓鼓屏路純安置房地塊，該地塊吸引了7家競買人，經過27輪競價，36號競買人福建省二建建設集團有限公司以3.58億元競得該地塊，溢價率27.86%，平均樓面地價14194元/㎡。

宗地2020-52號位於鼓樓區鼓屏路與湖東路交叉口西北角，鼓屏路86號舊改地塊，面積10509㎡（合15.76畝），用途為住宅、商業用地，容積率2.4以下，限高48米。

該宗地須建設可建住宅建築總面積100%的安置型商品住房，銷售均價為19685元/㎡。市政府指定單位回購地下停車泊位50個，回購單價按18.466萬元/個確定。

溢價逾136%
閩江北CBD一幅體育用地拍出

第六幅出讓的是宗地2020-53號閩江北CBD體育用地。該地塊吸引了9家競買人，經過31輪競價，77號競買人福建省藍谷投資開發有限公司以1.04億元競得該地塊，溢價率136.36%，平均樓面地價10504元/㎡。

宗地2020-53號位於臺江區工業路南側、祥坂路北側的中央商務區體育地塊，選址面積7442平方米（合11.2畝），出讓面積6645平方米（合9.97畝），用途為體育用地。

該宗地地下二層為停車場及設備用房，地下一層為遊泳池、體育訓練場及停車場，地面一層為體育附屬經營設施及體育訓練場，二層為體育訓練場地（可設置健身房、體育訓練用房等），三層為體育運動場地（需設置籃球場、羽毛球場或排球場等球類運動場地）。體育場館應對社會開放使用。

兩家國企瓜分益鳳物流園地塊
將建醫療和救災物資儲備庫

第七幅出讓的宗地2020-54號益鳳物流園商服地塊。經過6輪競價，69號競買人福州市城投建築有限公司以3800萬元競得該地塊，溢價率15.15%，平均樓面地價2604元/㎡。

宗地2020-54號位於晉安區西嶺互通北側的益鳳出讓地塊五，面積7296平方米（合10.94畝），用途為商業商務用地。該宗地須配建商貿樓建築面積10900㎡及相應配比地下停車位（76個），商業按4935元/㎡回購，車位按14.64萬元/個回購。

第八幅出讓的宗地2020-55號益鳳物流園倉儲用地。最終，28號競買人福建榕聖建築發展有限公司（福州建發）以底價1.11億元再下一城，平均樓面地價1964元/㎡。

宗地2020-55號位於晉安區西嶺互通北側的益鳳出讓地塊七，面積35323平方米（合52.98畝），用途為物流倉儲用地。該宗地應集中配建建築面積5000平方米的醫療物資儲備庫和建築面積2000平方米救災物資儲備庫，由競得人自持，並租賃給市政府指定部門。

全國第21城！
泰康之家成功落地福州晉安登雲

第九幅出讓的是宗地2020-56號登雲湖養老用地。最終，7號競買人泰康之家（福州）置業有限責任公司以底價1.91億元競得該地塊，平均樓面地價2500元/㎡。

泰康之家是泰康人壽旗下專業從事養老社區投資、開發、設計、建設的子公司，已在北京、上海、廣州等地成功開發多個養老社區，這是泰康之家首次入駐福州。

據悉，該地塊將打造泰康第21家高品質養老社區——泰康之家·福園。這是繼廈門泰康之家·鷺園之後，泰康在福建投資加碼的又一大健康產業項目，未來福州福園與廈門鷺園北南呼應，全面滿足福建地區高品質養老需求。

▲泰康之家·福園概念方案效果圖

▲地塊展望圖

宗地2020-56號位於晉安區登雲路南側、登雲水庫東側的登雲養老地塊，面積76402平方米（合114.6畝），用途為養老用地。該宗地可以整體轉讓和轉租、不得分割轉讓和轉租。

該地塊位於北三環路北側，南鄰北三環快速路，東側城區北向第二通道（在建），自然環境優美，是城區內重要的風景區。東北側是高爾夫公園，西側是登雲水庫，山體環繞，風景宜人，十分適宜休閒療養。東側登雲生態城是正在建設小區，未來人氣集聚，片區周邊規劃有較為完善的公共服務配套設施，如醫療衛生用地、教育用地等。

溢價逾164%
金山綠軸幼兒園用地激戰拍出

第十幅出讓的是宗地2020-57號金山綠軸幼兒園用地。經過38輪競價，90號競買人福建三坊裡教育科技有限公司以8200萬元競得該地塊，溢價率164.52%，平均樓面地價10859元/㎡。

宗地2020-57號位於倉山區金環路以北、洪榕路以南、建新中路以東，原金山舊改項目出讓地塊五，面積7551平方米（合11.33畝），用途為幼兒園用地。

個人買家豪擲5500萬
摘下江南CBD幼兒園用地

第十一幅出讓的是宗地2020-58號江邊村幼兒園用地。經過16輪競價，39號個人競買人毛曉剛先生以5500萬元競得該地塊，溢價率111.54%，平均樓面地價8237元/㎡。

宗地2020-58號位於倉山區雁頭路以北、金浦路以南的江邊村地塊，面積6677平方米（合10.02畝），用途為幼兒園用地。

福州菸草公司摘新店倉儲用地
需全部自持，不得轉讓

第十二幅出讓的是宗地2020-59號新店外環倉儲地塊。最終，18號競買人福建省菸草公司福州市公司以底價1.412億元競得該地塊，平均樓面地價3215元/㎡。

宗地2020-59號位於晉安區站坂路以北，晉安原生物學院出讓地塊一(B)，面積29283平方米（合43.92畝），用途為物流倉儲用地。該宗地全部自持，不得轉讓。

福州第一宗
「先租後讓」產業用地成功出讓

第十三幅出讓的是宗地2020-60號東擴企業3#工業用地。最終，8號競買人福建同春藥業股份有限公司以底價1.75億元競得該地塊，平均樓面地價1871元/㎡。

值得注意的是，該宗地產業類別為生物醫藥，採用先租後讓模式出讓。此番拍出也標誌著福州市第一宗「先租後讓」產業用地成功出讓。

宗地2020-60號位於倉山區福峽路以東、清涼山西北側的倉山東擴企業3#地塊，面積51969平方米（合77.95畝），用途為工業用地。

2020-62號
鼓樓福嶼出讓一幅商務體育用地

第十四幅、也是本次土拍最後一幅出讓的是宗地2020-62號鼓樓福嶼商務體育用地。最終，經過25輪競價，188號個人競買人張學霖先生以6100萬元競得該地塊，溢價率125.93%，平均樓面地價30086元/㎡。

宗地2020-62號位於鼓樓區福嶼路西側，福嶼村周邊舊屋區改造項目出讓地（二），面積4055平方米（合6.08畝），用途為商務、體育用地，容積率要求0.5 （其中商務建築面積不超過2000平方米），限高16米。該地塊體育場地設計方案應徵求市體育主管部門意見。