細思恐極，一場土拍揭示江北未來房價格局

前天進行了一場土拍，最受市場關注的是兩塊江北的地塊----G09和G10。

江北三塊土地出讓

最終G09地塊，經過 41 輪報價，被大華集團以 20.4 億拿下，樓面價 20426 元/㎡。G10地塊（宅地）由於位置處於江北核心區兩隧道範圍內，周邊配套齊全，靠近未來江北新區行政職能部門，深受市場矚目。經過 37 輪報價，最終被江蘇通宇投資有限公司 以 13.8 億拿下，樓面價 22273 元/㎡。市場一片譁然，不少人紛紛打聽通宇是什麼來頭？要知道報名G10地塊的開發商有萬科、綠城、融僑、朗詩、深業等大牌開發商，為何最終被一家名不見經傳的本地開發商通宇拿下？稍微熟悉江北樓市的朋友們可能都聽說過通宇開發的系列樓盤-----林景X園。其實深挖這家企業，可以發現背景是相當深厚。

江蘇省農墾集團佔股85%

從公司官網的介紹，不難發現這是一家由江蘇農墾集團佔股85%的企業，而江蘇農墾集團是省國資委下屬的大型企業。由於這次G10位置特殊，土拍價格會直接影響未來江北新區的土地出讓，毫不誇張的說，稍有差池，就會影響未來江北的建設。所以通宇這次來是帶著任務來的。不要以為我是在危言聳聽，我敢下這個結論是有證據的。打開通宇的官網，可以看到這麼一則新聞：

通宇公司競得江北新區2019G10地塊 集團公司領導胡兆輝、仲小兵現場指導競拍

通宇官網頭條出現的兩位神秘人物

新聞標題裡的胡兆輝和仲小兵是何許人也？在通宇的官網裡查不到領導班子裡有這兩位大佬。新聞的末尾簡單提到的季友兵和林海哮反倒是通宇公司的一二把手。我到江蘇農墾集團搜了一下，發現了有趣的信息。且看截圖：

哈哈，胡兆輝是農墾集團的總經理，仲小兵是副總經理。下屬控股公司要拍一塊地，農墾的總經理親自下場指揮，說農墾集團不重視這塊地的土拍，你信嗎？如果只是單純一塊地，完全不用這個級別的大佬出馬，這肯定是政治任務，這塊地絕對不能出事故。為什麼派通宇來？一是為了防止出現上次江寧某塊地的事故，被幾家開發商串標導致土地價格被賤賣，這次報名G10地塊的一家就是主導上次江寧圍標土地的開發商，拿下之後和一起報名的友商合作開發這塊地。二是通宇也是在江北開發了不少樓盤的開發商，如果派個國資背景的投資公司下場拿地，南京畢竟是網黑城市，肯定會被輿論詬病是左手倒右手炒高地皮價格。這種事蘇州幹過，沒被罵，南京要是這麼幹，肯定又要上一次全網頭條。說個題外話，江寧那塊地，樓盤廣告已經打了好幾輪了，銷許遲遲下不來，銷售天天和客戶講中秋不要出遊，國慶不要出遊，銷許馬上下。但是什麼時候肯定能下銷許，誰也不敢保證。

可以說通宇這次完美的完成了上峰交代的任務，把江北核心區的地價抬到了22273元/平米這個價格，保證了下限，又沒有觸及22918元的限價，避免上輿論頭條的風險。有粉絲朋友問我這塊地將來開發出來能賣到多少？我們可以先看看現在正在銷售的通宇林景蘭園，這個樓盤的位置一般，不在將北新區核心區範圍內，現在的均價接近2萬7千元。不過這是毛坯價，如果做成精裝修，3000一平米的標準，就是單價3萬，和核心區的精裝修樓盤3萬的價格持平。但是這塊地當初拿的價格是多少？不到8000塊！！8000不到拿的地，現在可以賣到2.7。而別的江北樓盤，2萬3拿的地，也只能被限價在江北紅線3萬以內。通宇要不是自己人能批這個銷許下來麼？現在聽領導的話，拿下G10這塊地，22273元的成本，將來能賣多少？說實在的，我覺得他賣32000的均價都涉嫌流失國有資產了。他不用學邊上挖地下室的某城，都能突破限價到3萬5。否則，國有資產流失的罪名誰承受得起？？

如果有人認為莊家派通宇出來拿地只是為了託地價，那就是太naive了。這個時候派自己人出來，莊家是深思熟慮的，目的不僅僅是為了穩住江北地價，他還有更深層次的考慮。我的朋友@城南科學家 （公眾號樓市科學家）不止一次提過南京江北的兩個問題中，從中我們可以窺探一下莊家的心理活動。

江北新房市場的兩個問題

1是供應量大，2是價格沒有層次。

這次土拍過後，南京江北還要進行大規模的土拍供應，好位置的土地有很多。目的很簡單，江北的建設非常需要資金。快速積累建設資金沒有它法，只能靠土地。這一次派自己人下場拿地，一是穩住價格，保證江北不能崩，二是向市場表明態度，我自己的錢都投進去了，你們還怕什麼？開發商都是久經風浪的商人，說他們是老奸巨猾絲毫不為過。政府把口號喊的再響，利好文件下的再多，也很難忽悠他們，只有把自己的真金白銀投進去，開發商才知道你是要來真的，才會真正響應你，把自己的錢拿出來。幸好江蘇省國資委實力雄厚，這次派通宇下場只是小試身手，如果市場對江北接下來的土拍反應還不好，沒有達到價格目標，還有更多的省屬國企會出手拿地。

這次還要靠通宇解決價格層次的問題，江北樓盤價格沒有層次，由於限價嚴格，遍地是3萬的樓盤。好盤3萬，差盤也3萬。直接導致3萬的好盤有七八千人報名搖號，3萬的差盤無人問津。一花獨放不是春，百花齊放春滿園。只靠一兩家熱門盤是帶動不了江北新區的。價格一定要分化，怎麼分化？讓3萬的差盤降價五千？開發商自己也不敢主動降價五千，之前的業主要鬧翻天的。政府也絕對不能讓江北崩，否則影響江北新區的大局。不能降，那就漲價。把江北核心區的好樓盤限價放鬆到3萬5，造出五千塊的價格落差，這樣會分流不少購買力去買3萬的盤。畢竟五千一平的差距不是咬咬牙就能承受的。否則像現在這樣有3萬的限價福利盤吊著，還是有不少人不甘心去買3萬的普通樓盤，他依然想碰碰運氣。

突破江北核心區限價的任務交給誰？如果讓民企來做，這個涉嫌利益輸送的法律風險，操盤手肯定不願意承擔，風險太大，玩的不好會把自己給折騰進去。成本22272元的地，開發商又是國企，讓他承擔突破限價的任務再好不過了，通宇先突破3萬的限價，然後接下來拍的核心區地塊順理成章的也能站到3萬5，之前3萬的老盤也就有了銷路。

於是，昨天的這場土拍首選解決了江北新房市場價格沒有層次感的問題，幫助去化困難的樓盤出貨；其次保住了江北核心區的地價下限，為後期江北土拍的順利進行奠定了基礎；還把大量的利潤留在了自己省屬企業手裡，肥水不流外人田；民企開發商們看到這個示範效應，肯定會follow一把，之前不敢接超過2萬的地，現在限價都破了，2萬以上拿地也是有的賺的，再挖挖地下室，賺的能更多。這一次土拍，一箭四雕。完美的操作！寫到這裡，我不禁為操盤手的這次操作擊節叫好，太TM厲害了！！！未來江北核心區新房市場的格局就是重新建立價格層次感，好樓盤均價3萬5，普通樓盤3萬，差樓盤2萬5。這是我的預測，也不知道會不會被打臉，就讓時間來證明一切吧。