大選後美國的樓市

從以後的歷史來看，2020一定是個不尋常的年份，可以說是分水嶺。大選和新冠病毒的雙重影響，讓這個資本主義國家的經濟面臨巨大的挑戰，體現在樓市方面，則需要理性去分析，因為經濟好與壞，房產都是剛需，只不過是買還是租的問題；而新冠病毒更是直接把人們困在了房子裡。所以從實際意義上觀察，美國房產的變化可能更多的體現在區域的移動。但你必須注意一個事實：在美國正處於歷史性的價格低廉的租房和待售房屋短缺的陣痛中，大選後的當選人處理美國住房危機的方式可能會影響到美國未來許多年。

我們首先來看看大選期間兩個候選人在如何應對住房問題上的分歧：

川普今年夏天發布了一項有爭議的暫緩搬遷令，以防止租房者在新冠病毒大流行期間失去家園，並廢除了一項要求郊區解決住房種族歧視問題的法律。他還希望將房利美和房地美私有化，這可能會影響到未來幾代購房者。

拜登（joebiden）則提出了一項雄心勃勃的計劃，幫助首次置業者湊齊首付款購買自己的住房。並將採取措施改善住房市場的種族差異，為最貧窮的美國人提供更多的租房援助。

哈德遜研究所（Hudson Institute）住房和金融市場中心主任約翰·韋徹（John Weicher）認為：「在過去的四年裡，房屋擁有率終於上升了。川普認識到住房的重要性。這是他在經濟大衰退後重建經濟的戰略的一部分，而且是有回報的。」

另一個有爭議的舉動是川普政府終止了一項要求許多郊區社區多樣化的規定。美國總統歐巴馬時代的規定迫使接受聯邦住房資金的社區要接受評估，以解決住房歧視問題。積極推進公平住房規則旨在鼓勵社區允許更多的負擔得起的住房、公寓和公寓樓，以及更小、更實惠的單戶住房。

但是，許多較富裕的城鎮和郊區曾反對這些要求，擔心它們會導致房地產價值下降。

川普在擔任總統之初對稅法進行了一些重大修改。他鼓勵開發商在貧窮、困難的社區進行新的開發和投資。讓更多人負擔得起的租賃綜合體和零售中心，可以獲得稅收優惠作為刺激發展的一種方式。

另外，川普還將財產稅、收入稅和銷售稅扣除額限制在2017年底，總額不超過1萬美元。這對許多美國人來說效果很好，尤其是在南部和中西部的一些州。但對於那些在東北部和其他稅收優惠州落敗的房主來說，這是一個不受歡迎的舉措，在這些州，單是房產稅就常常遠遠超過上限。

川普還降低了抵押貸款利息扣除額。房主最多只能註銷75萬美元的房屋。之前的限額是100萬美元。雖然這並沒有影響到大多數的房主，但它損害了那些在價格昂貴的沿海地區，如在紐約市和舊金山灣區在那裡，一套不起眼的新房可能要花100多萬美元。

房地產經紀人首席經濟學家黑爾說：「雖然許多人的稅單下降了，但有些人，特別是生活在高成本地區的中上階層的房主，他們的稅單卻上升了。

拜登在二月發布了一份詳細的住房計劃。儘管大部分計劃充其量可能是一廂情願，最壞的情況下可能是空洞的承諾，但該計劃列出了他的優先事項，以及他希望如何在房地產市場上有所作為。

「隨著流行病和經濟危機，經濟適用房問題只會變得更糟。」戈茨說。由於地方和州政府都在爭先恐後地爭取資金，經濟衰退可能會使這些計劃的實施變得更加困難。

戈茨說：「問題是，拜登能在國會獲得多少支持，有多少資金可以得到資助。」

拜登最受歡迎的措施之一是為首次購房者提供最高1.5萬美元的首付稅收抵免，以幫助他們為這筆交易提供資金。隨著近幾年房價的飆升，這對許多資金短缺的購房者來說可能是一個很大的幫助。

黑爾說：「他提出的首付稅收抵免的想法很好，但這可能不是這個市場的正確建議。」如今，房地產市場最大的問題是缺乏價格合理的住房。」現在我們的買家太多了，可供出售的房子卻不夠。」

同時，教師、急救人員以及其他公共和國家服務人員也將有資格獲得首付援助和較低的房價。然而，他們將需要購買並搬進貧困、低收入社區或價格更昂貴的社區，而這些社區並沒有提供更合理價格的住房。

拜登承諾將幫助消除種族間的住房差距，這種差距導致有色人種社區的住房擁有率降低（從而降低家庭財富）。他提議建立一個評估房屋的國家標準，以確保不同膚色社區的房產評估價格不會低於可比白人社區的同類住宅。此外，他還提議建立一個公共信貸機構，通過考慮諸如租金支付歷史和按時支付的水電費等因素，幫助提高少數族裔購房者的得分。這可以幫助更多的買家以更低的費用和利率獲得抵押貸款。

當談到租房者難以維持生計時，拜登提出發放住房代金券，以便每一個符合該計劃條件的低收入美國人都能得到援助。目前，大約四分之一有資格領取代金券的家庭沒有收到代金券，但是因為代金券不夠。

綜合以上可以得出這樣的判斷：隨著2020年即將結束，新冠疫苗的上市必將很快讓美國社會恢復常態，經濟的反彈直接推動房產的活躍。而房地產市場的格局也會發生較大的變化，這與大選年發生的「黑命貴」等社區暴亂有關，例如加州人口外遷速度在加快，像洛杉磯周邊城市影響力慢慢下降。爾灣在10月份的山火中損失較大，居民強制性搬離也令很多人心有餘悸，這令爾灣以及周邊城市不再具有強大的吸引力。東邊的紐約的情況就不一樣，這個世界上最發達的城市曾經經歷了各種挑戰，最終還是魅力依然，原因在於其資源的的凝聚力和唯一性不可複製，比如華爾街、時代廣場，再加上哥大與紐大的加持，紐約吸引的是全世界的精英買家。