樓市拐點出現？70城房價漲幅回落 上海、深圳等仍上漲過快！新房供應創近10年新高

2020-10-21 金融界

在多地持續收緊調控影響下，全國房價漲幅回落。

國家統計局10月20日發布的數據顯示，9月，一二線城市新房和二手房價格漲幅均有所回落，三線城市新房價格漲幅回落，二手房價格漲幅持平。

不過，仍有多個城市房價上漲過快，其中，徐州新房和二手房價均領漲全國，深圳、上海二手房價漲幅居前。

值得注意的是，有研究機構統計，9月，百城新建住宅新增供應創下近10年的月度新高。

業內人士認為，「三道紅線」壓力下房企推盤心切，希望在近期加快推盤和促銷，預計四季度房企積極降價促銷去庫存成為主旋律，同時，隨著密集調控引致的市場預期回落以及需求釋放疲軟，四季度重點城市房價變動或以平穩或小幅下跌為主。

調控效果顯現，70城房價漲幅回落

國家統計局的數據顯示，儘管70城房價仍在上漲，但漲幅有所回落。

9月份，初步測算，4個一線城市新房價格環比上漲0.4％，漲幅比上月回落0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.3％、0.5％、0.6％和0.4％。二手房價環比上漲0.9％，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.4％、1.0％、0.7％和1.1％。

31個二線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.3％和0.2％，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。

35個三線城市新房價格環比上漲0.5％，漲幅比上月回落0.5個百分點；二手房價環比上漲0.6％，漲幅與上月相同。

對於房價漲幅回落的原因，中原地產首席分析師張大偉認為，下半年以來已經累計出現了27個城市收緊調控政策，對市場的影響特別是對新建住宅的影響逐漸出現，很多城市的新建住宅限價政策影響了新建住宅價格，所以整體9月份數據看，新建住宅價格漲幅放緩速度超過了二手房。另外，市場供應量增加，大部分企業銷售都抓緊「金九銀十」增加供應，部分企業也出現了促銷行為。

貝殼研究院指出，2020年7月，東莞、杭州等地出臺調控政策，此後針對市場熱度快速上漲的市場現狀，中央和住建部兩次召集城市召開會議，自此拉開了新的一輪政策調控序幕，直到10月9日，杭州、東莞、寧波、深圳、南京、十堰、無錫、瀋陽、常州、成都、長春、唐山、銀川、紹興、徐州等15城25次出臺房地產調控新政。其中70個大中城市中有11個城由於2020年7、8月房價指數較高，成為本輪調控的重點，本輪調控打擊炒房的核心目的就是穩定房價，將投資需求擠出市場。

貝殼研究院認為，9月，11城中，除徐州外，其餘城市房價同比指數增速回落，徐州由於政策出臺較晚，房價同比指數略有回升後，預計後市房價指數同樣增速放緩。11城中，6城房價同比指數在70個大中城市的排名環比8月下滑，其中深圳下滑5個名次，房價指數回落至調控前1個月（6月）的水平，預計後市穩定。可見本輪調控立竿見影，穩房價目標初步達到預期。

徐州房價領漲全國，深圳上海二手房價漲幅居前

值得注意的是，仍有多個城市房價上漲較快，其中，徐州新房和二手房價均領漲全國，深圳、上海二手房價漲幅居前。

從環比漲幅來看，新房價格漲幅居前的城市有：徐州（1.4％），銀川（1.0％），吉林、濟寧（0.9％），西安、丹東、三亞（0.8％），泉州、惠州、桂林（0.7％）；二手房價格漲幅居前的城市有：徐州（1.3％），深圳（1.1％），上海（1.0％），烏魯木齊、無錫（0.9％），寧波、惠州（0.8％）。

從同比漲幅來看，新房價格漲幅居前的城市有：銀川（16.8％）、唐山 （15.4％）、西寧（12.7％）、徐州（11.9％）、錦州（10.6％）；二手房價格漲幅居前的城市有：深圳（15.7％），唐山（12.2％），銀川、無錫（8.9％），瀋陽（8.8％），西寧（8.7％）。

對於徐州房價領漲全國，貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一是由於近期城市建設利好不斷，同時房企拿地熱情高，如今年5月及7月徐州住宅用地成交溢價率在25％左右，市場預期走高，帶動市場量價上行，今年3月以來徐州新房成交逐月走高。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，徐州在此前已經出臺了樓市調控新政，本次表現仍較為突出，預計接下來隨著政策的效應逐漸顯現，市場熱度或有所回落。

百城新房供應創10年新高，4季度房價或小幅下跌？

除了調控政策收緊影響，市場供應大增也是房價漲幅回落的原因之一。

易居研究院的報告顯示，9月份，100個城市新建商品住宅供應量為7529萬平方米，而成交量為5228萬平方米，呈現了「供大於求」的態勢。最近四個月全國百城均呈現出「供大於求」的態勢，同時，9月份供求矛盾非常突出，這和供應量井噴有關。觀察歷史數據，新增供應已創下近10年的月度新高。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，歷史上9月份普遍都是預售政策較為寬鬆、供應明顯增加的月份。此次之所以出現井噴和創新高，最核心的原因在於，今年三季度「三道紅線、四檔管理」政策已經開始實施，其對各大房企將產生較為明顯的影響。房企從穩定現金流、降低負債、防範經營風險等角度出發，會加快向房管部門申請預售許可證。換句話說，房企推盤心切，希望在近期加快推盤和促銷，以應對「三道紅線」所帶來的壓力。

嚴躍進認為，從全國100城的庫存數據看，最大的亮點在於庫存數據呈現了較為明顯的環比增長態勢，這和新增供應數據井噴的態勢有直接關係。從四季度全國百城的數據預測看，積極降價促銷去庫存成為主旋律。

許小樂則認為，後期房價以平穩或小幅下跌為主。隨著密集調控引致的市場預期回落以及需求釋放疲軟，預計四季度重點城市房價變動將以平穩或小幅下跌為主。

本文源自券商中國

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