貸款買房也有「變數」？已有銀行欲收縮房貸，房企影響或較大？

樓市變幻無窮，短短半年，樓市就像是「變臉」達人一般，幾次變臉，不僅房企壓力驟增，就連消費者也在飽受「折磨」，畢竟樓市的政策和大家買房息息相關，稍有變動，損失的不僅僅是開發商，消費者也有損失的可能。

此前房企「三道紅線」大家都知道，住建部在8月20日時召集了部分房企在北京面談，而多家房企收到通知後立即前往會場，而此次面談之後，所謂的「三道紅線」也徹底被揭開面紗。

根據21世紀財經報導稱，監管部門出臺新規控制房企有息債務的增長，也就是「三道紅線」的設置，而這三道紅線分別是：剔除預收款的資產負債率>70%;淨負債率大於100%;現金短債比小於1.0倍。

2020年，國家對於樓市的關注度，又變「高了」。這三道紅線一旦落定，勢必會影響激進的高負債高槓桿房企經營。中國的房企們，最著名的就是「兩高」：高負債、高槓桿。而現在樓市調控加強，這兩高是必要「割肉保命」了。

房企們正在人人自危的時候，監管部門又來了一記重磅，9月27日，有大行收到通知，監管機構要求大型商業銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產貸款規模。除此之外，有部分銀行也發出反饋，個人按揭貸款額度明顯緊張，有不少銀行開始呼籲，客戶辦理房貸要提早還款。

自從房企三道紅線之後，已經很久沒有這麼「驚人」的消息了。雖然有部分大行還未收到相關發文，但是近期新增涉房貸款的額度，明顯有所壓縮。不過對於個人按揭貸款政策，並未調整，也就是說，此輪房地產金融政策的調整，主要還是針對房企，個人申請房貸影響並不大。

幾經周轉，最後還是回到了房企的頭上。根據數據顯示，在融資新規的影響之下，三季度房企的發債規模，刷新了歷史記錄，而大部分房企為了應對未來的市場，都在加快儲備資金的速度。畢竟此輪涉房貸款壓縮，對於房企的影響要遠大於個人。

根據最新消息稱，目前已經有多家大行新增涉房貸款的佔比降到了30%以下。低於30%，這到底是什麼水平?2019年全國比重是34%，而今年30%以下，也就是下降了4%左右，但是在前幾年的時候，這個佔比最高曾接近45%。

雖然目前有大行還未收到正式的文件通知，但是從銀行最近的動作來看，樓市政策收緊還是意料之中的事情。而對於此次政策調整，業內人士也表示，一旦壓縮房地產開發貸款，銀行和房企合作的新樓盤的個人按揭貸款，還是會受到影響。

也就是說，個人按揭並不是全然沒有影響，如果對房企的影響太大，那麼購房該房企建設的樓盤的購房者，或多或少還是會受到影響。不過如果是二手房申請個人按揭貸款的話，影響並不大。

房貸規模和利率的變化，時刻都在牽動著剛需一族的心，不管是針對誰而變化，對於剛需來說都值得關注。而貝殼數據此前研究了全國39城市9月份的放款周期，平均為39天，而房貸平均放款周期拉長的城市，從原來的13個增加到了18個。

對於此次監管收緊銀行涉房貸款的原因，貝殼研究院的分析師表示，銀行之所以對涉房貸款規模佔比設置上限，是想從金融端降低房地產行業的負債。畢竟房地產行業的負債率，幾乎是全國各行業中，最高的一個。

和此前的「三道紅線」相呼應，這次壓縮涉房貸款，和「三道紅線」也正好形成互補，而此次「雙管齊下」，未來銀行對於購房者貸款的資格審查以及貸款額度的把控，都會更加嚴格。個人貸款影響小，但並不是全無影響。

對於此次的消息，外界人士也紛紛猜測，一方面認為這是房價要「下跌」的信號，因為銀行壓縮貸款，開發商賣房更加困難，房價自然而然就要下降了，不然賣房根本無法獲得足夠的現金流來支撐。

不過有人對此也持反對意見，認為這是釋放了房價要上漲的趨勢，畢竟開發商貸款難度增大，只能通過漲房價來回籠資金，再加上新房的建設速度放緩，市場上的二手房去庫存銷量明顯要增加，不說新房，連二手房的價格都有上漲的可能。

一項政策，被大家解讀出來這麼多「意思」，究竟哪個才是官方真正想要要表達的「意思」，我們也自相矛盾了。畢竟發展經濟很重要，但是擴大內需也很重要，而擴大內需的首要一點就是：增加消費水平。

受到這幾次融資新規的影響，不少房企不約而同開始行動，債券融資超預期發行，已經有不少房企這麼幹了。根據貝殼研究數據顯示，第三季度房企境內外債券融資發行307次，融資規模約為3274億元，同比大增了14%。

全國房企境內外融資全面井噴，可以看出，房企們也開始「鋪後路」了，連美元融資都超過了60億美元。可見這兩次融資政策的縮緊，對於房企的影響還是比較大的。

除了監管部門的「要求」嚴格之外，本身就已經臨近年底，銀行貸款額度比較緊張，很多銀行在年初就制定了綜合經營計劃，到了年底貸款額度自然會更緊張一些。再加上有個別城市樓市此前有回暖跡象，不少支行半年就用完了全年的個人按揭貸款額度。

疫情期間銀行經營壓力也比較大，可以看出來，上半年貸款的發放量明顯比下半年多，而且在審核方面也更加寬鬆一些，此前有幾個城市出現了首付比例20%也被銀行默認了，隨後後期並沒有進行到底，但是期間也有不少人「薅了羊毛」。