瀋陽新房庫存量高得離譜？渾南、瀋北成「重災區」？小心沒被騙了

截至2020年10月，瀋陽新建商品住宅庫存面積達到1884.46萬平，超過2017年庫存量水平，達到近四年新高，這讓本就敏感的市場神經再次緊繃起來。

據此，有人認為瀋陽樓市將再次回到2014年高庫存時代，樓市拐點將被觸發，房價也將進入下行通道。

很多近期買房的購房者更是如坐針氈，擔心自己成了擊鼓傳花的最後一棒，或是那個傳說中「倒黴的接盤俠」。

購房者的這種擔憂是可以理解的，正所謂「一朝被蛇咬，十年怕井繩」，2014年、2015年，瀋陽樓市巨大的庫存量所引發的樓市低迷歷歷在目，可以說，庫存量已經成為最容易觸動市場神經的話題，更成了購房者心中揮之不去的痛。

但筆者認為，世易時移，如今的瀋陽樓市已不是2014年的瀋陽樓市，在供需整體雙旺的背景下，庫存量已經不再是樓市發展的阻礙。

而從另一個角度來說，存在即合理，庫存的結構性數據卻能為我們下一步的置業提供參考和指導。

近2000萬平庫存，算不算高？

根據最新統計數據，截至2020年10月，瀋陽新建商品住宅庫存為1884.46萬平米，較2019年上漲約170萬平，考慮到年末房企衝業績所引起的新盤入市和市場觀望情緒所導致的成交量下滑，預計到12月，新房庫存可能繼續上升，或將達到1950-2000萬平。

那麼，這個庫存量水平算不算高？

乍一看，這個數據很嚇人，但如果我們將其與瀋陽新房庫存歷年數據比較就會發現，目前的庫存量仍位於一個相對合理的水平：

首先，2017-2019年瀋陽新房庫存平均值為1802.55，即使按照2020年全年新房庫存量2000萬平計算，也僅是高出200萬平。

在上半年特殊事件導致的銷售空檔期和下半年新政後出現的成交量腰斬的雙重影響下，這個數據是可以解釋的，而且很大程度上也並非完全是樓市自身問題導致。

其次，瀋陽庫存量最高的年份是2014年，為2634.55萬平，較目前庫存量高出750.09萬平。

渾南區域實景圖

750.09萬平是一個什麼概念？

這個數據相當於2020年1-10月新房供應量的62.40%。

也就說，即使瀋陽樓市一套房子也不賣，房企還需要全力蓋半年的房子，瀋陽庫存量才能達到2014年水平。

但是在瀋陽房價穩步上漲，土地資源日益緊張，優質房源緊俏，甚至上半年「開盤即售罄」頻現的背景下，庫存量攀升應該只是階段性的，隨著市場對各項不利因素的消化，樓市庫存量將再次下降。

渾南區域實景圖

渾南、瀋北成庫存「重災區」

既然明確了目前的庫存量仍處於合理水平，而且可能只是階段性的，購房者繃緊的神經應該可以放鬆了。

但是區域樓市的發展是不均衡的，就像板塊輪動有先有後，區域熱度有高有低，瀋陽總體新房庫存量處於合理水平，不代表各個區域樓市庫存水平也處於合理水平，因此，我們需要對瀋陽各個區域庫存量進行分析。

根據瀋陽新建商品住宅庫存區域分布結構來看，新建商品住宅庫存面積佔瀋陽市庫存面積比例前三位的分別為渾南區、瀋北新區和于洪區，其中渾南區和瀋北新區庫存佔比基本相同，為21.50%和21.49%，庫存面積均超過400萬平，于洪區為16.54%，庫存面積約310萬平，其餘各區庫存佔比均低於10%。

瀋北區域實景圖

由於蘇家屯、鐵西等六區庫存佔比較低，筆者在文中不做贅述。于洪區並非目前的樓市熱點，同樣不作為分析重點。

而對於渾南和瀋北，由於兩個區域起步時間不同，所處發展階段不同，因此，我們需要分別進行分析。

渾南：「歷史負擔」致庫存虛高

渾南區是目前瀋陽樓市最具熱度的區域，隨著房價的快速上漲，區域新房供應量大幅攀升。

與此同時，由於大量改善及高端購房者的聚集，渾南區的成交量也在快速上漲，日光碟甚至秒罄盤屢見不鮮，既然供銷兩旺，渾南區新房庫存為什麼位列瀋陽各區之首呢？

通過分析渾南區2011-2020年入市項目庫存情況可以發現，是歷史負擔造成了渾南區庫存的居高不下。數據顯示，2011-2015年入市至今仍未售完的庫存面積就達到125.61萬平，佔目前渾南區庫存比例超過30%。

實際上，我們可以將2015年作為渾南區樓市的分界線。2015年及之前，渾南區基本為非品牌房企，2016年，隨著瀋陽市政府正式南遷，大量品牌房企紛紛進駐渾南。

渾南：新市府實景圖

品牌房企無論在資金實力、居住理念和產品設計方面均具有明顯優勢，相比之下，非品牌房企產品明顯落後，銷售困難重重。

通過匯總2011-2015年入市且目前仍在售的項目就可以得到驗證，其中絕大部分均為非品牌房企。

時至今日，我們在渾南可以看到很多「老盤」仍在銷售，但門可羅雀，這與品牌房企每天幾十組甚至上百組的到訪形成了鮮明的對比。

因此，我們可以說，渾南的新房庫存並非真高，只是虛高。

瀋北：供應暴增、需求結構升級致庫存高企

渾南的庫存是虛高，那瀋北的庫存是虛高還是實高？

通過數據分析可以發現，瀋北新區庫存量高企主要由兩方面原因造成，一方面是因為區域內巨大的市場供應量，另一方面是因為需求結構升級導致的供需錯位。

隨著瀋陽房價的快速上漲，很多希望佔得市場先機的購房者於2017年便開始進入瀋北樓市，2018年瀋北樓市進入加速階段。有需求，必然有供應，大量房企開始布局瀋北樓市，並帶動供應量呈幾何級上漲。

數據顯示，2016年瀋北新區供應量只有57萬平，而到2019年供應達到近390萬平，漲幅達到578%。

而2020年前十個月瀋北新區供應量已經達到385.43萬平，預計全年供應量將創歷史新高。

2017年開始供應量幾何級增長，2016年之前又有大量未消化庫存，瀋北新區高庫存量便不難理解了。

大幅增長的供應僅是造成瀋北新區高庫存的原因之一，通過成交結構分析可以發現，購房者需求升級是造成瀋北新區庫存居高不下的另一個主要原因。

實際上，最初進入瀋北樓市的購房者多選擇剛需產品，這一方面是當時瀋北新區既有產品結構決定的，另一方面，這部分購房者多帶有投資目的，選擇小面積產品既是對市場的試水，也是控制風險的要求，因此我們可以發現2016-2018年瀋北新區成交佔比最高的均為80平以下產品。

瀋北：地鐵站實景圖

但隨著城市核心區房價的快速上漲，地鐵2號線延長線的開通，大量自住型購房者持續湧入瀋北新區，市場成交結構也發生了明顯的變化。

瀋北：積家購物中心實景圖

從2019年開始，首改、再改產品成交面積佔比顯著提高，而小戶型產品則遇冷。

這一點從市場數據也可以得到驗證，2020年瀋北新區80平以下產品僅成交約28萬平，而目前80平以下產品庫存則高達50萬平，按照目前的銷售水平，80平以下產品在無新增供應的情況下，仍需銷售近兩年才能清庫存。

未來，隨著大量改善型購房者由核心城區外溢至瀋北新區，改善性產品受到追捧，小戶型產品遇冷的情況將更加明顯。

瀋北、渾南如何選房？

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